《人民法院案例选》2001年第二辑，总第36辑，第91—98页：承租人杜天禄诉出租人张秀峰等在其告知转租后不按协议约定与受让人签订房屋租赁协议违约赔偿案

案情：1995年7月16日，杜天禄（原告）与张秀峰（被告一）、张西凤（被告二、被告一之妻）签订房屋租赁协议。约定：被告将自由之房屋租赁给原告做餐饮娱乐之用，年租金为75000元，租期为1995年7月20日至2001年7月19日，原告在租期未满之前，有权将自己经营的酒楼转让给他人，但是在转让前应告知被告，在租金不变的情况下，由被告与受让人另行签订租赁协议；租期未满之前，被告不得提高房租，如被告终止协议，赔偿原告6年房租，如原告终止协议，已交租金不退，房屋装修部分归被告。协议签订后未向房地产管理部门登记备案，未领取《房屋租赁证》。原告对房屋装修，开办酒楼。1996年12月19日，原告在《西安晚报》上刊登转让酒楼的广告。1997年元月初，原告将酒楼转让给李巨让。但是被告拒绝按协议约定与李巨让另行签订租赁协议，并阻挠其经营，导致李巨让无法经营，于同年7月底退出酒楼。原告将租金交至1997年7月。原告诉至法院要求被告支付违约金。被告答辩称原告私自拆除承重的柱子使房屋的坚固程度受到影响，未经被告同意转租而侵犯其权益，要求解除合同，将房屋回复原状。

西安碑林区法院查明：被告房屋是钢筋混凝土框架结构，原告拆除的门柱是装门所筑，非承重立柱。法院认为：被告未按协议约定与李巨让另行签订租赁协议，并阻挠其经营，构成违约。被告反诉要求解除合同，原告也同意，符合合同约定，依法准许。双方应按约定，被告一次性按六年房租赔偿原告经济损失，同时原告要求被告赔偿其营业损失5万元及被告要求原告恢复房屋原状的请求因证据不足不予支持。法院于1997年8月29日判决合同终止，被告补偿原告45万元给原告，原告将房屋及固定装修部分完整的交给被告。

被告不服上诉，上诉之理由同一审之理由，并要求原告支付从1997年7月至今之租金。

西安市中级法院认为：双方协议签订后未向房地产管理部门登记备案，未领取《房屋租赁证》，违反有关法律规定，属于无效协议。原告拒绝对其装修部分进行鉴定，由其在不损坏原房屋结构的基础上自行拆除，其装修部分的损失与其未交之房金相抵。该院于1997年12月8日判决双方合同无效，双方互不赔偿或补偿。

判决后，原告以协议有效，被告违约，法院认定事实及适用法律错误为由向西安市中级法院申请再审。

西安市中级法院复查认为二审并无不当，驳回原告之再审申请。

原告不服，向陕西省高级法院申请再审。陕西省高级法院认为事实不清，证据不足，适用法律不妥，于1998年11月26日裁定，指定西安中级法院另行组成合议庭进行再审。

西安中级法院再审认为：原审认定双方协议签订后未向房地产管理部门登记备案，未领取《房屋租赁证》，违反有关法律规定，属于无效协议不妥。因为房屋租赁合同向有关部门登记备案不是合同成立的标志和必备条件，亦没有法律规定房屋租赁合同未登记备案就无效。法院于1999年6月1日判决基本支持碑林区法院的判决。