广州市汇鹰汽车贸易有限公司与广州华南国际名车展览中心房屋租赁合同纠纷上诉案

 

广东省广州市中级人民法院
民事判决书

 

（2008）穗中法民五终字第4260号

　　上诉人（原审原告）广州市汇鹰汽车贸易有限公司。
　　法定代表人邓高元，执行董事。
　　委托代理人扶兵奇，广东金联律师事务所律师。
　　委托代理人冯红，广东南方福瑞德律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）广州华南国际名车展览中心。
　　法定代表人黎名敉，董事长。
　　委托代理人周红华，广东君信律师事务所律师。
　　委托代理人李芳，广东君信律师事务所律师。
　　上诉人广州市汇鹰汽车贸易有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2008）海民三初字第2876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院经审理查明：2006年9月4日，原告与被告签订合同编号为2006—302的《广州华南汽贸广场展场使用合同》（以下简称302号合同），合同约定，被告同意将广州华南汽贸广场（地址：广州大道南1601—1603号）A区69号展场给原告使用，建筑面积1026.53㎡；使用期限自2006年12月8日至2008年12月7日止，使用费每月每平方米为50元，合计每月使用费总金额51326.5元，每月的1-5号缴纳当月的使用费；履约保证金为153979.5元，原告须在签订本合同时一次性缴纳，合同期满，原告不再续约的，应将展场完好归还被告，并须在工商行政管理部门办理歇业、变更等相关手续后，被告在10日内将该保证金无息退还原告；原告必须按年份作为计算单位向被告缴付管理费，每年管理费总额123183.6元，合计人民币246367.2元；使用金从2007年12月8日起，每年每平方米在上一年使用费的基础上递增8%；合同使用费从2006年12月8日起计收；合同第七条第1点约定，合同有效期内，任何一方均不得随意变更或解除合同，需变更或解除合同时，应由双方协商并达成书面协议；合同第九条第3项约定，原告出现下列违约行为，应按下列约定承担违约责任：……，未经被告同意，单方提前终止本合同的，所交款项不予返还，被告有权按合同剩余期限展场使用费总额的50%向原告收取违约金；……等。2006年9月14日，原告与被告签订的补充合同，内容为：根据双方于2006年9月4日签订的广州华南汽贸广场（地址：广州大道南160l-1603号）A区69号展场给原告使用，合同编号为302合同，建筑面积1105.43㎡，由于被告需收回面积为78.9㎡的场地，经双方同意，在该展场使用合同内相应减少78.9㎡的面积，展场实际使用面积为1026.53㎡，原合同的使用金和管理费也相应减少，展场实际每月使用费总额为5l326.5元，履约保证金为153979.5元，合同的其他条款不变。
　　2007年2月27日，原告与被告签订合同编号为2007-327的《广州华南汽贸广场展场使用合同》（以下简称327号合同）合同约定：被告同意将广州华南汽贸广场（地址：广州大道南1601—1603号）B区3号二楼之一展场给原告使用，建筑面积46.2㎡；使用期限自2007年3月1日至2008年2月28日止；使用费每月每平方米为48.6元，合计每月使用费总金额2245元，缴费日期为每月的1至5日，缴纳当月的使用费；履约保证金为6735元，原告须在签订本合同时一次性缴纳，合同期满，原告应将展场完好归还被告并在驻场工商行政管理部门办理歇业手续后，被告在10日内将该保证金无息退还原告；……等。
　　2007年2月27日，原告两次发函给被告，其中一封函件内容为：因原告经营困难，向被告提出：请求2007年2月28日终止2006年9月4日及2006年9月14日签订的302号合同、补充合同；租用被告的B3二楼档口（327合同）及已缴的款项转入B3二楼档口（327合同）内执行，希望被告予以同意为盼。另一封函件内容为：原告决定在2007年2月28日终止302号合同以及补充合同，另与被告签定承租B3二楼的档口，与被告签订的302号合同以及补充合同所有款项转入新签订的B3二楼档口的合同执行。
　　2007年8月13日，原告向被告发出《律师函》，内容为：在履行302号合同中，双方同意该合同在2007年2月27日解除，原告交还场地钥匙；但被告未能将原告原已交付的剩余款项返回，根据法律，双方已经协商一致同意对302号合同的解除发生法律效力，327号合同，原告的行为已经依法行使了合同解除权，被告应当尽快与原告结算，将所欠款项余额全数还清。被告在庭审中表示，《律师函》已收到，但不承认欠原告的款项。
　　2007年8月20日，被告向原告发出复函，内容为：《律师函》中提到原告与被告双方同意在2007年2月27日解除302号合同，需要指出，被告从来没有放弃向原告追讨提前解除合同的合同违约责任及违约金的权利，根据302号合同约定，原告须向被告交纳A69号展场的50%违约金总额569359.9元；被告同意原告在302号合同解除时重新租用B3二楼档口（合同编号327号），也同意将302号合同所交按金用于抵减327号合同应交费用，包括按金及使用费。被告保留继续追讨原告违约金的权利。
　　2008年8月13日，原告向法院提起诉讼。
　　在庭审中，原告与被告确认了以下事实：1、双方签订302号合同之后，被告于2006年12月8日将A区69号展场交给原告使用，原告向被告支付了使用费、管理费、履约保证金共计405479.5元，原告应支付302号合同的款项（指租金、管理费）总额为172799.4元，还剩余款为232680.1元（即为302号合同的履约保证金及未到期的租期对应的管理费），2007年2月27日原告将A区69号展场交还给被告；2、双方签订327号合同之后，原告没有另行向被告支付B区3号二楼之一展场的租金及履约保证金，原告已履行327号合同完毕；3、被告确认2007年3月15日的两份收据的真实性，该两份收据内容为今收到B3二楼邓高元暂交租金151890.9元、按金6735元；4、302号合同的余款66481.4元，被告没有开凭据给原告。
　　在庭审中，法院询问被告“为何签订327合同时，没有按照合同约定另外收取原告租金、保证金等款项”时，被告回答“在我方不放弃302合同第九条第3项第点所规定的违约赔偿追诉权利前提下，同意将302合同已支付的履约保证金及未到期的管理费转到327号合同执行”。被告在书面答辩书中表示“口头同意将302号《广州华南汽贸广场展场使用合同》的履约保证金、未到期的租期对应的管理费转入327号《广州华南汽贸广场展场使用合同》内执行”。
　　在庭审中，原告表示在起诉状及所提供证据材料中出现的“合同终止”或“解除合同”字眼都是笔误，均应更正为“变更合同”。
　　原审法院认为，原告与被告签订的302号《广州华南汽贸广场展场使用合同》及补充合同、327号《广州华南汽贸广场展场使用合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。
　　关于本诉。对于被告是否同意将302号合同的余款转入327号合同执行的问题。根据本院在庭审中询问这方面问题时被告的回答及被告在书面答辩状中关于这方面问题的论述，同时原告提供的2007年3月15日的两份收据，认定被告是同意并实际实施将302号合同的余款全部转入327号合同执行的。按照327号合同约定，原告应向被告支付展场使用费26940元，被告将302号合同的余款232680.1元转入327号合同执行，现原告依约履行302号合同完毕，故原告要求被告返还205740.10元及按银行同期同类国家公布的贷款利率标准支付从起诉之日起的利息，合法合理，本院予以支持。
　　关于反诉。在庭审过程中，原告表示其在起诉状及提供的证据材料中出现的“合同终止”或“解除合同”字眼都是笔误，均应更正为“变更合同”，但本院认为，原告提供的证据均反映了当时原告的真实意思表示，而且其在起诉状中仍称302合同为双方“解除合同”，直至庭审原告也没有提供其它证据予以佐证其说法，故对原告所称的笔误不予采纳；原告在起诉状及给被告的函件中称327号合同为另行签订或新签订，为此，327号合同应当是原、被告之间另行签订的合同，并不是在302号合同的基础上对合同条款的变更。
　　对于原告与被告签订的302号合同及补充合同是原告单方提前解除合同还是双方协商一致解除合同的问题。从原告与被告之间的函件往来反映，原告向被告提出提前解除302号合同及补充合同时，被告并没有表示同意；至于被告收回A区69号展场，是基于原告在履行期限届满前，明确提出提前解除302号合同及补充合同，即表示不继续履行302号合同及补充合同，从而使302号合同及补充合同因原告单方提前解除而终止，故原告向被告交还展场时，被告就有义务为原告办理收铺手续；另外，被告同意将302号合同的余款转入327合同中执行，也只是被告对合同中关于“原告单方提前终止本合同的，所交款项不予返还”约定的放弃，即对原告提前解除合同时需由原告承担违约责任的部分权利的放弃，但对于原告提前解除合同被告有权向原告收取合同剩余期限展场使用费总额50%违约金的权利，原告没有提供证据证实被告表示放弃，而且被告在给原告的复函中明确表示保留继续追讨的权利，故302号合同的解除，原、被告双方并没有达成一致意见，只是原告的单方行为。原告承租A区69号展场的使用期限自2006年12月8日至2008年12月7日止，而原告于2007年2月27日将A区69号展场交还给被告，单方提前解除合同，其行为已构成违约，应承担违约责任，故被告要求原告支付原告提前解除302号合同的违约金569359.9元的反诉请求，符合合同约定，予以支持。原告针对被告的反诉请求所作出的抗辨理由不成立，不予采纳。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州华南国际名车展览中心在本判决生效之日起10天内，返还履行合同完毕后的全部余款205740.1元及利息（从2008年8月l3日起计至清付上述款项之日止，以205740.1元为本金，按银行同期同类国家公布的贷款利率计付利息）给原告（反诉被告）广州市汇鹰汽车贸易有限公司。二、原告（反诉被告）在本判决生效之日起10天内，支付违约金569359.9元给被告（反诉原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6940元（其中本诉费2193元，反诉费4747元），由原告负担4747元的反诉受理费。被告负担2193元的本诉受理费。
　　判决后，广州市汇鹰汽车贸易有限公司不服，向本院提起上诉称：一、双方签订302合同到307合同的行为，是协商一致的变更合同行为，并非我方单方解除合同，更不是终止合同行为，302、307合同自始自终是同一个合同关系，一审判决将一个合同关系割裂为两个合同关系是错误的。理由是：1、双方本来就有合同关系；2、合同变更是合同主体不变，合同内容变化；3、对于合同的变更，双方达成了书面协议，不但以书面形式而且以实际行为达成新的变更；4、根据法理，合同终止或解除的特征是合同关系不再存在，本案双方租赁合同关系一直继续存在；5、合同解除产生消灭合同关系的效果，不仅使合同未履行的部分不再，而且对已经履行的部分也具有溯及既往的效力，双方互负恢复原状的义务。本案302号合同已经履行的部分不溯及既往，未履行的部分变更为327号合同。二、一审判决认为“合同变更”不是上诉人的真实意思表示，“合同解除和合同终止”才是302号合同中上诉人的真实意思表示，不符合法律的规定。三、被上诉人以302号合同变更前的条款来反诉主张违约金没有事实依据和法律依据。双方已经协商一致达成变更并签订了书面协议，这个书面协议就是327号合同，并已经履行完毕。被上诉人再提所谓302号合同的第9条3.3款根本毫无道理。四、一审判决支持被上诉人对302号合同中第9条3.3款内容明显偏袒。302号合同中第9条3.3款是一个整体，是一个整体变更、整体执行的问题，不能是如被上诉人所说的部分执行，部分不执行。部分放弃，部分不放弃。签订327号合同时，全部余款转移的行为已经事实上说明双方达成一致变更合同，不存在违约责任的问题，或者说已经默示同意放弃了第9条3.3款，将第9条3.3款移植于327号合同内。故上诉请求二审法院，撤销一审判决第二项，驳回被上诉人的反诉请求。
　　被上诉人广州华南国际名车展览中心答辩认为，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求依法“驳回上诉，维持原判”。上诉人试图将两个完全独立的租赁合同牵强附会成一个租赁合同，既有悖事实，不符合当事人双方的意思，也不符合法律的规定；一审法院依据双方当事人提交法院的证据，在查清事实前提下认定“327号合同是当事人双方另行签订的合同，并不是对320号合同的变更”，符合法律规定；一审判决上诉人根据依法成立的302号合同支付违约金符合法律规定及当事人约定。
　　本案双方当事人对原审查明的事实均没有异议，本院予以确认。
　　本院认为：上诉人与被上诉人签订的302号《广州华南汽贸广场展场使用合同》及补充合同、327号《广州华南汽贸广场展场使用合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应按约定全面履行各自的义务。双方合同约定“未经被告同意，单方提前终止本合同，所交款项不予返还，被告并有权按合同剩余期限展场使用费总额的50%向原告收取违约金”，一审法院按照双方合同的约定认定上诉人向被上诉人支付违约金符合合同和法律的规定，本院予以确认。
　　对于上诉人与被上诉人签订的302号合同及补充合同是上诉人单方提前解除合同还是双方协商一致变更为307合同的问题，经查，从上诉人和被上诉人往来的函件看，上诉人未经被上诉人的同意，单方面提出要求解除合同，被上诉人既没有作出同意解除合同的答复，双方也没有签订书面的解除合同的协议，因此，302合同及其补充合同，应是上诉人单方面提出解除。被上诉人同意将302合同的余款转入307合同中执行，也只是对“未经被告同意，单方提前终止本合同，所交款项不予返还”权利的放弃，上诉人并没有证据证实被上诉人放弃追讨违约金的权利。被上诉人收回A区69号展场的行为，也只是上诉人在提出解除合同后被上诉人行使收铺的义务。综上，现无证据证实双方对302合同变更为307合同达成一致意见，上诉人的上诉理由缺乏证据支持，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）款之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费9494元由上诉人负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　　梁　敏
审　判　员　　江锦权
代理审判员　　刘建党
二〇〇九年三月三日
书　记　员　　翟　露