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40.7. 房产公司在广告中允诺可办理银行个人住房按揭贷款为要约。购房者不按银行规定贷款,致使贷款未果,其与房产公司无关,导致在合同规定的期限内未履行付款义务,致使合同目的无法实现,应当承担违约责任,支付违约金。合同的目的已无法实现,故应予以解除。合同中违约利息的约定不符合法律规定明显超出银行同类贷款利率的四倍之多,提出赔偿损失无事实与法律依据,不予支持。
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平安县金瑞房地产有限公司与殷显辉房屋买卖合同纠纷上诉案
 
青海省海东地区中级人民法院
民事判决书
 
(2006)东民终字第02号


  上诉人(原审原告)平安县金瑞房地产有限公司。
  法定代表人刘维成,该公司经理。
  委托代理人沈才邦,该公司职工。
  委托代理人王强,青东律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)殷显辉。
  委托代理人石林。
  上诉人平安县金瑞房地产有限公司(以下简称金瑞房产公司)因与殷显辉房屋买卖合同纠纷一案,金瑞房产公司于2005年9月12日向平安县人民法院提起诉讼,请求解除其与殷显辉之间的房屋买卖合同,并由殷显辉承担利息33453元及违约金7000元。平安县人民法院于2005年11月10日作出判决。金瑞房产公司不服原判,于2005年11月28日提起上诉,本院于2005年12月14日受理后,依法组成合议庭,于2005年12月20日公开开庭审理了本案。上诉人金瑞房产公司委托代理人沈才邦、王强,被上诉人殷显辉及其委托代理人石林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  查明:金瑞房产公司与殷显辉2004年11月5日签订了一份《房屋购销合同》。合同约定,金瑞房产公司向殷显辉出卖住房一套(位于平安镇海东路169号第四幢二单元三楼西),房款共计118500元。于2004年11月5日前支付全部房价款的35.5%,即38500元;2004年11月前支付全部房价款的64.5%,即70000元。如殷显辉未按约定期限内付款,金瑞房产公司对殷显辉的逾期应付款有权追究违约利息,自该公司规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止,月利息按5。31%计算,逾期超过20天后,即视为殷显辉不履行合同,殷显辉则按累计应付款的10%向金瑞房产公司支付违约金,合同继续履行。合同签订之日,金瑞房产公司将房屋给殷显辉交付使用,殷显辉也于当日给金瑞房产公司交付房款38500元,同时交付土地证费用337元,电灶入网费680元并预交电费200元。随后,金瑞房产公司向中国很行海东分行提供了殷显辉的客户名单,协助殷显辉办理银行个人住房按揭贷款。中国银行海东分行进行贷前调查时,根据调查情况及测算。若按殷显辉的申请,办理个人住房贷款70000元,期限5年,则月均还款为1600多元,殷显辉收入不足以偿还每月贷款本息,遂即建议其压缩贷款金额至50000元,或延长贷款期限至10年。但未能达成一致,故中国银行海东分行未给殷显辉办理此笔住房贷款。为此,殷显辉未能按约交纳房款,后金瑞房产公司与殷显辉协商退房未果,该房屋由殷显辉一直占有至今。金瑞房产公司遂诉至原审法院。
  原审经审理认为,金瑞房产公司在与殷显辉订立房屋购销合同之前,已向社会散发了售房广告材料,对其出售的房屋及交纳房款的方式作了具体说明和允诺,根据法律规定,金瑞房产公司的售房广告材料应视为要约,其说明和允诺即使未载入购房合同,亦应视为合同内容,可见,殷显辉交纳房款70000元是有条件的,即,殷显辉在金瑞房地产公司的协助下向中国银行海东分行办理住房按揭贷款70000元后方可交付,但该银行按其规定,未给办理贷款手续,致殷显辉未能交纳剩余房款。至于殷显辉贷款的条件,金瑞房产公司在其售房广告材料中未明确说明。故本案中,殷显辉不应承担违约责任。金瑞房产公司要求殷显辉承担违约利息及违约金的请求不予支持。鉴于金瑞房产公司与殷显辉已无法继续履行合同,金瑞房产公司要求解除合同的请求予以支持。金瑞房产公司在殷显辉未履行付款义务时,便收取他人的购房定金,向其承诺待殷显辉退回房屋后,将该房屋同意出卖给他人,金端房产公司与他人未签订房屋买卖合同。故殷显辉辩解金瑞房产公司违约的理由不能成立。殷显辉要求金瑞房产公司赔偿损失,未提起反诉,不予一并审理,据此,依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第十三条、第十四条、第九十一条第(二)项、第九十四条第(四)项、第一百二十条最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,判决,一原告平安金瑞房地产有限公司与被告殷显辉订立的《房屋购销合同予以解除》。二、由被告殷显辉退还原告平安金瑞房地产有限公司的房屋一套(位于平安镇海东路169号第四幢二单元三楼西)。三、由原告平安金瑞房地产有限公司退付被告殷显辉已付房款38500元,土地证费用387元,电灶入网费680元,预交的电费200元。以上付款项限本判决生效后五日内履行。四、驳回原告平安金瑞房地产有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费及其他诉讼费用2442元,由原告平安金瑞房地产有限公司负担2000元,被告殷显辉负担442元。
  金瑞房产公司不服,上诉称,金瑞房产公司协助殷显辉在银行已经办理完成了贷款手续,但殷显辉无力还款,银行不给贷款与金瑞房产公司无关,殷显辉应承担违约责任,承担利息33453元,违约金7000元。且殷显辉在合同签定后,即不交房款,又不办理退房终止合同手续,占用金瑞房产公司商品房长达一年之久,给金瑞房产公司造成很大的经济损失,请求一并予以赔偿。
  殷显辉辩称,金瑞房产公司在其散发的广告材料中载明“银行按揭首付房款30%,其余70%在银行办理按揭贷款”故70%的贷款应由金瑞房地产公司办理,一审判决事实清楚、证据充分,判决正确,请求驳回金瑞房产公司的上诉请求。
  本院认为,依法成立的合同,自成立之日生效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,金瑞房产公司在广告中允诺可办理银行个人住房按揭贷款。并在购房过程中,向银行提供了客户名单及相关手续。积极协助殷显辉办理个人住房按揭贷款,但殷显辉不按银行规定贷款,致使贷款未果,其与金瑞房产公司无关。且殷显辉在未办理银行个人住房按揭贷款,又未积极采取其他补救措施,在合同规定的期限内履行付款义务,致使合同目的无法实现,殷显辉应当承担违约责任,支付违约金。鉴于双方事实上已无法继续履行该合同,合同的目的已无法实现,故应予以解除,关于金瑞房产公司要求按合同约定承担违约利息及赔偿损失一节,因该合同中违约利息的约定不符合法律规定明显超出银行同类贷款利率的四倍之多,且其提出的赔偿损失无事实与法律依据,其请求本院不予支持,综上,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项之规定,判决如下:
  一、维持平安县人民法院(2005)平民初字第389号民事判决书一、二、三项。
  二、撤销平安县人民法院(2005)平民初字第389号民事判决书第四项。
  三、由被上诉人殷显辉支付上诉人平安瑞房地产有限公司违约金7000元,限接到本判决后五日内一次性付清。
  一、二审案件受理费及其他诉讼费用共计4884元,由上诉人平安金瑞房地产公司负担2696元,被上诉人殷显辉负担2188元。
  本判决为终审判决。

审 判 长 燕永翔
审 判 员 刘积成
代理审判员 王新育
二00六年一月十三日
书 记 员 邓海成


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