张洪茹与刘来永、曹燕翔确认合同无效案

关键词：合同无效

案例分析：《人民法院案例选》2016年第6辑总第100辑172-183页

北京市西城区人民法院(2014)西民初字第14989号民事判决书查明：

原告张洪茹与被告刘来永系夫妻关系，双方于1998年6月登记结婚。2008年4月，被告刘来永与北京宣房投资管理公司签订了《出售直管公有住宅楼房协议书》，按照房改政策以13899元的价格购买了涉案房屋的所有权，2008年11月18日刘来永取得房屋所有权证，房屋建筑面积为50.4平方米。2010年4月，原告张洪茹与被告刘来永因夫妻关系不和分居。2010年4月13日，被告刘来永与被告曹燕翔在北京市房屋管理部门官方网站上签订了《存量房屋买卖合同》（自行成交版），被告刘来永将涉案房屋以39万元的价格出售给被告曹燕翔，曹燕翔于2010年4月16日取得涉案房屋所有权证。2010年8月，被告曹燕翔又将涉案房屋转让给刘广金(案外人)，现涉案房屋登记在刘广金名下。
　　庭审中，原告称被告刘来永出售房屋未经其允许，在其毫不知情的情况下，被告刘来永擅自将夫妻共有的房屋以明显不合理的低价转让。同时，提供了网络查询数据显示，2010年4月原宣武区二手房屋价格约为每平方米3万元。故原告诉至本院，请求法院判令刘来永、曹燕翔之间的房屋转让行为无效。刘来永以交易价格系双方商定，不存在过低为由，不同意原告的诉讼请求。曹燕翔未到庭答辩。本院依法缺席审理。

法院认为：

     共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，涉案房屋系原告张洪茹与被告刘来永夫妻关系存续期间取得的房产，应属于夫妻共同财产，双方有平等的处理权，房屋所有权人虽登记于刘来永名下，但张洪茹亦为涉案房屋的共同所有权人。现刘来永未经张洪茹同意，擅自将登记在其个人名下的共有房屋转让给他人，并已办理了房屋所有权转移登记，并且刘来永的处分行为，未得到权利人张洪茹的事后追认，属于无权处分行为。
　　张洪茹在庭审中提供了刘来永、曹燕翔网签的《存量房屋买卖合同》，该合同显示涉案房屋的交易价格为39万元，刘来永也当庭自认涉案房屋确实是以39万元的价格出售给曹燕翔的，该价格明显低于正常市场交易价格，不符合支付合理对价的法律规定。刘来永与曹燕翔在办理涉案房屋产权过户手续时，张洪茹并不知晓，且二人转让房产的行为未征得张洪茹同意，曹燕翔在受让房屋后也并未支付合理的对价。据此，不能认定曹燕翔取得该房屋属于善意，故应当确认刘来永与曹燕翔的房屋转让行为无效

法院判决：被告刘来永与被告曹燕翔房屋转让行为无效。被告刘来永上诉。

北京市第二中级人民法院（2015）二民终字第01000号民事判决书：

    驳回上诉，维持原判。

张洪茹与刘来永、曹燕翔确认合同无效案

北京市西城区人民法院
民事判决书

(2014)西民初字第14989号

　　原告张洪茹。
　　委托代理人赵传军，北京市万律泽律师事务所律师。
　　委托代理人柴云，北京云熙律师事务所律师。
　　被告刘来永。
　　被告曹燕翔。
　　原告张洪茹诉被告刘来永、曹燕翔物权保护纠纷一案，本院于2013年9月13日作出（2013）西民初字第01902号民事判决，原告张洪茹不服该判决上诉于北京市第二中级人民法院。2014年4月14日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第01605号民事裁定:一、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第01902号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。
　　本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张洪茹及其委托代理人赵传军、被告刘来永到庭参加诉讼，被告曹燕翔经本院传票传唤未到庭应诉，本案予以缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告张洪茹诉称，我与被告刘来永系夫妻，双方于1998年6月9日登记结婚。2008年4月，双方共同出资购买了位于北京市西城区××号房屋（以下简称涉案房屋）。2009年，我因不堪忍受家庭暴力，提起诉讼要求与刘来永离婚，后撤诉。2010年4月，刘来永将涉案房屋的门锁更换，将我逐出家门。此后双方分居。2012年9月，我再次起诉离婚，在诉讼中才得知早在2010年4月13日，刘来永在我毫不知情的情况下，与被告曹燕翔签订了《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋擅自低价转让给曹燕翔。经我查询二被告就该房屋的成交总价仅为39万元，约为当时市场交易价的四分之一。综上，我系涉案房屋的共有人，刘来永在我毫不知情的情况下与曹燕翔签订房屋买卖合同，擅自将夫妻共同财产以明显不合理的低价转让给曹燕翔。曹燕翔明知该房屋当时的市场交易价格，其在明知刘来永以明显不合理低价出售房屋的情形下仍然购买，具有明显恶意。依据《合同法》和《物权法》的规定，刘来永、曹燕翔恶意串通，所签订的《存量房屋买卖合同》损害了我的利益。现诉至法院，请求法院判令刘来永与曹燕翔就涉案房屋的转让行为无效。
　　被告刘来永辩称，我未对原告实施过家庭暴力。涉案房屋是我承租的直管公房，2008年4月用我父母的工龄购买了产权，产权人登记为我。因原告离家出走，我一人持家并抚养孩子，欠有很多债务，因此想出卖涉案房屋还债。此后，我在蹬三轮期间认识了被告曹燕翔，由于我当时急需用钱，经过协商，将涉案房屋以39万元的价格卖给曹燕翔，并办理了过户手续。我当时并不知晓涉案房屋的市场价格，不认为39万元是低价。至于曹燕翔又将房屋卖给案外人刘广金的情况，我并不清楚。我认为我与曹燕翔之间的房屋转让行为是合法有效的，故不同意原告的诉讼请求。
　　被告曹燕翔未到庭答辩。
　　经审理查明：原告张洪茹与被告刘来永系夫妻关系，双方于1998年6月登记结婚。2008年4月，被告刘来永与北京宣房投资管理公司签订了《出售直管公有住宅楼房协议书》，按照房改政策以13899元的价格购买了涉案房屋的所有权，2008年11月18日刘来永取得房屋所有权证，房屋建筑面积为50.4平方米。2010年4月，原告张洪茹与被告刘来永因夫妻关系不和分居。2010年4月13日，被告刘来永与被告曹燕翔在北京市房屋管理部门官方网站上签订了《存量房屋买卖合同》（自行成交版），被告刘来永将涉案房屋以39万元的价格出售给被告曹燕翔，曹燕翔于2010年4月16日取得涉案房屋所有权证。2010年8月，被告曹燕翔又将涉案房屋转让给刘广金(案外人)，现涉案房屋登记在刘广金名下。
　　庭审中，原告称被告刘来永出售房屋未经其允许，在其毫不知情的情况下，被告刘来永擅自将夫妻共有的房屋以明显不合理的低价转让。同时，提供了网络查询数据显示，2010年4月原宣武区二手房屋价格约为每平方米3万元。故原告诉至本院，请求法院判令刘来永、曹燕翔之间的房屋转让行为无效。刘来永以交易价格系双方商定，不存在过低为由，不同意原告的诉讼请求。曹燕翔未到庭答辩。本院依法缺席审理。
　　上述事实，有原告张洪茹的陈述、被告刘来永的答辩、结婚证、《出售直管公有楼房协议书》、购房发票、《存量房屋买卖合同》、契税证明、网络查询数据、房产查询结果、房屋抵押贷款合同、抵押登记申请表等材料在案佐证。
　　本院认为：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，涉案房屋系原告张洪茹与被告刘来永夫妻关系存续期间取得的房产，应属于夫妻共同财产，双方有平等的处理权，房屋所有权人虽登记于刘来永名下，但张洪茹亦为涉案房屋的共同所有权人。现刘来永未经张洪茹同意，擅自将登记在其个人名下的共有房屋转让给他人，并已办理了房屋所有权转移登记，并且刘来永的处分行为，未得到权利人张洪茹的事后追认，属于无权处分行为。
　　对于刘来永、曹燕翔之间就涉案房屋的转让行为是否有效问题，争议的焦点是曹燕翔是否为善意取得？对此，张洪茹在庭审中提供了刘来永、曹燕翔网签的《存量房屋买卖合同》，该合同显示涉案房屋的交易价格为39万元，刘来永也当庭自认涉案房屋确实是以39万元的价格出售给曹燕翔的，该价格明显低于正常市场交易价格，不符合支付合理对价的法律规定。根据本案现有证据，刘来永与曹燕翔在办理涉案房屋产权过户手续时，张洪茹并不知晓，且二人转让房产的行为未征得张洪茹同意，曹燕翔在受让房屋后也并未支付合理的对价。据此，不能认定曹燕翔取得该房屋属于善意，故应当确认刘来永与曹燕翔的房屋转让行为无效。故张洪茹起诉要求确认刘来永与曹燕翔之间房屋转让行为无效的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。刘来永所述转让涉案房屋时因急需用钱，不知晓房屋的市场价值的抗辩意见不具有可信性，本院不予采信。曹燕翔经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃质证及答辩的权利，本院依法缺席判决。据此，依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　被告刘来永与曹燕翔就位于北京市西城区（原宣武区）××号房屋的转让行为无效。
　　案件受理费七十元，由刘来永、曹燕翔负担。自本判决生效后七日内交纳。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。