厦门佰仕达物业管理有限公司诉杜小铭物业服务合同纠纷案
——不可抗力事件中物业赔偿责任的认定
关键词：不可抗力
案例来源：《人民法院案例选》2015年第4辑总第94辑第22-27页
福建省厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第9976号民事判决书查明：
厦门明发国际新城业主委员会与原告佰仕达公司签订《物业管理服务委托合同》。合同签订后，佰仕达公司依约为明发国际新城小区提供物业管理服务。2010年5月29日，明发国际新城业主委员会与佰仕达公司签订《补充协议》，约定：佰仕达公司继续为明发国际新城提供服务，直至新的业主委员会重新选聘物业服务企业止。被告杜小铭系小区1号404室业主，2013年5月16日凌晨，特大暴雨突袭厦门，明发国际新城小区地下车库被淹没，杜小铭停放于该车库车辆被淹受损。2013年12月31日，佰仕达公司终止物业服务合同、撤出了明发国际新城小区。原告诉请被告支付拖欠的综合管理服务费942.6元、公摊水电费99. 8元，滞纳金按日3‰计收。反诉原告杜小铭反诉诉请被告赔偿反诉原告因维修闽DFM992轿车而支出的全部费用59515元。
法院认为：
原告依《物业管理服务委托合同》为明发国际新城小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务，被告应当履行前述合同约定的义务、缴纳物业管理等相关费用，被告应缴纳的物业管理费为942.6元。
佰仕达公司作为明发国际新城小区的物业管理服务单位，应按照《物业管理服务协议》的约定和相关法律规定履行管理义务。纵观本次地下车库被淹事件，2013年5月16日凌晨的降雨属40年一遇的特大暴雨，讼争小区所处的前埔为此次受灾最严重的区域，再加之城市的排水系统陈旧，故地下通道、地下车库等低洼地带出现一定程度的洪涝是难以避免的。佰仕达公司提供的媒体报道等相关证据可以证明在“5·16暴雨”发生时，佰仕达公司通过敲锣、打电话等方式通知业主移车，积极组织抢救；虽然“5·16暴雨”具有不可预见性，但本不应该存在的两个违章门洞加速了地下车库水位的上升，致使车主损失一定的抢救时间，因佰仕达公司对他人在公共墙体开凿门洞的违章行为未采取措施，留下了安全隐患，故本院认为佰仕达公司存在管理瑕疵，应当对杜小铭的车辆损失承担一定的赔偿责任。
反诉原告杜小铭要求反诉被告佰仕达公司赔偿因管理不到位导致其停放地下车库车辆被淹的损失，结合上文的分析，反诉被告应承担因管理不善造成的违约责任。“5·16特大暴雨”的不可预测性、佰仕达公司组织救灾的表现及其对违章门洞的疏于管理，根据民法通则等价有偿和公平合理原则，即权利义务对等，综合考虑物业公司的过错程度、收取物业管理费的标准等实际情况，本院酌定佰仕达公司应承担的赔偿责任以杜小铭应缴纳的一年度物业管理费为限，即被告应赔偿原告1256. 74元（130.91平方米× 0. 8元／平方米／月×12个月）。
法院判决：
被告向原告厦缴纳物业管理服务费942. 55元、公摊电费86.7元及逾期付款滞纳金。被告厦赔偿原告杜小铭车辆维修费1256.74元。双方均提出上诉。
厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第22号民事判决：维持原判。
厦门佰仕达物业管理有限公司诉杜小铭物业服务合同纠纷案
——不可抗力事件中物业赔偿责任的认定
关键词：物业服务；管理瑕疵；赔偿责任；公平合理
[裁判要点]
物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害时，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。
[相关法条]
《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《物业管理条例》第七条第（五）项 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
[案件索引]
一审：福建省厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第9976号（2014年10月13日）
二审：福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第22号（2015年4月7日）
[基本案情]
原告厦门佰仕达物业管理有限公司诉称：被告系厦门市思明区文兴东五里（明发国际新城）1号404室业主，拖欠原告2013年4月至2013年12月的综合管理服务费942. 6元、公摊水电费99. 8元，滞纳金556. 8元（暂计至2014年4月1日）。被告的行为已违反了国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定。经原告多次催缴，被告仍不履行，故原告诉至法院，请求判令：被告立即向原告支付拖欠的综合管理服务费942.6元、公摊水电费99. 8元，滞纳金按日3‰自欠费的下一季度首日计收至付清全部费用止，并承担本案全部诉讼费用。
被告杜小铭辩称：对所欠的综合管理服务费等的金额无异议，被告自入住厦门明发国际新城小区以来一直都按时缴纳小区的综合管理服务费、车位管理费、公摊水电费等费用。后因原告管理不善，致使被告车辆在2013年5月16日特大暴雨中被淹，财产损失59515元，故被告自2013年4月起拒交相关费用。因原告未尽安全保障义务，违约在先，原告无权要求被告支付滞纳金。
反诉原告杜小铭反诉称：其名下轿车（闽DFM992）长期停放在小区的地下03号车位，2013年5月16日凌晨，厦门突降暴雨，导致小区发生水灾，地下车库被淹长达24小时，反诉被告作为车库管理者，收取了车位管理费，却未尽安全保障义务，在暴雨来临时未采取任何合理有效措施控制水势漫延，更未及时通知包括反诉原告在内的众多车主去移车，导致反诉原告的轿车因无法及时撤出车库而被大水淹没、几近报废，由此产生清洗和维修费用共计59515元。反诉被告对反诉原告的损失负有不可推卸的责任，应当承担由此造成的一切经济损失。故请求判令：反诉被告立即赔偿反诉原告因维修闽DFM992轿车而支出的全部费用59515元，并承担本案全部诉讼费用。
反诉被告厦门佰仕达物业管理有限公司辩称：2013年5月16日凌晨的特大暴雨系自1973年以来厦门遭受的最强降雨，属40年一遇，且政府和气象部门没有任何预警通知，在此情况下反诉被告不可能事先集合所有员工或提前把沙包调到现场；由于讼争小区地势低，特大暴雨在半小时之内淹没小区地下车库，因人力有限，反诉被告要在短短半小时内疏散车库内200多辆车辆是十分困难的，但反诉被告仍组织了全部人力进行抢救，及时通过敲锣、打电话等方式通知业主转移，并优先集中人力抢救外围店铺的受困人员，媒体对此也作了相关报道；物业服务合同仅约定反诉被告对小区履行管理义务，未约定对业主生命安全及车库内车辆安全负保障义务；另政府也投入大量资金进行救助，亦可证明此次事件是不可抗力导致的天灾，反诉被告对本次特大降雨灾害已尽到抢救义务，不应承担赔偿责任。
法院经审理查明：2007年9月10日，厦门明发国际新城业主委员会与佰仕达公司签订《物业管理服务委托合同》，约定佰仕达公司为明发国际新城（莲前街道文兴东五里1-18号）提供物业管理服务，期限为2007年9月10日起至2010年9月9日止；物业管理服务费为0. 8元／月／平方米、车库80元／月／位；若业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的3‰交纳滞纳金。2007年2月13日，厦门市物价局以厦价房[2007]17号文件批复“明发国际新城的物业管理服务费仍按各自原批复的文件执行”（即带电梯住宅管理服务费每平方米每月收费1.00元／月／平方米、车库管理费80元／月／位）。合同签订后，佰仕达公司依约为明发国际新城小区提供物业管理服务。2010年5月29日，明发国际新城业主委员会与佰仕达公司签订《补充协议》，约定：佰仕达公司继续为明发国际新城提供服务，直至新的业主委员会重新选聘物业服务企业止。2013年12月31日，佰仕达公司终止物业服务合同、撤出了明发国际新城小区。
被告（反诉原告）杜小铭系明发国际新城1号404室房屋和地下车库03号车位的业主，该房屋建筑面积为130.91平方米，杜小铭拖欠佰仕达公司2013年4月至2013年12月的住宅物业管理服务费942. 6元、公摊水费13. 1元、公摊电费86.7元。
2013年5月16日凌晨，特大暴雨突袭厦门，明发国际新城小区地下车库被淹没，杜小铭停放于该车库的闽DFM992车辆被淹受损。
[裁判结果]
厦门市思明区法院于2014年10月13日作出（2014）思民初字第9976号民事判决：一、被告杜小铭应于本判决生效之日起七日内向原告厦门佰仕达物业管理有限公司缴纳厦门市思明区明发国际新城1号404室2013年4月至2013年12月的物业管理服务费942. 55元、公摊电费86.7元，并按银行同期贷款利率支付自欠费的下一季度首日至付清款项之日止的公摊电费逾期付款滞纳金。二、反诉被告厦门佰仕达物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告杜小铭车辆维修费1256.74元。三、驳回原告厦门佰仕达物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告杜小铭的其他诉讼请求。
宣判后，原告厦门佰仕达物业管理有限公司、被告杜小铭均提出上诉。厦门市中级人民法院于2015年4月7日作出（2015）厦民终字第22号民事判决：驳回上诉，维持原判。
[裁判理由]
法院生效裁判认为：佰仕达公司作为明发国际新城小区的物业管理服务单位，应按照《物业管理服务协议》的约定和相关法律规定履行管理义务。纵观本次地下车库被淹事件，2013年5月16日凌晨的降雨属40年一遇的特大暴雨，讼争小区所处的前埔为此次受灾最严重的区域，再加之城市的排水系统陈旧，故地下通道、地下车库等低洼地带出现一定程度的洪涝是难以避免的。佰仕达公司提供的媒体报道等相关证据可以证明在“5·16暴雨”发生时，佰仕达公司通过敲锣、打电话等方式通知业主移车，积极组织抢救；虽然“5·16暴雨”具有不可预见性，但本不应该存在的两个违章门洞加速了地下车库水位的上升，致使车主损失一定的抢救时间，因佰仕达公司对他人在公共墙体开凿门洞的违章行为未采取措施，留下了安全隐患，故本院认为佰仕达公司存在管理瑕疵，应当对杜小铭的车辆损失承担一定的赔偿责任。
综上所述，厦门明发国际新城业主委员会与佰仕达公司签订《物业管理服务委托合同》及补充条款主体适格，内容不违反法律规定。该合同是合法有效合同，对全体业主和物业使用人均具有约束力。原告佰仕达公司依约为明发国际新城小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务，被告杜小铭作为小区业主之一，接受原告提供的物业服务后，应当履行前述合同约定的义务、缴纳物业管理等相关费用。现原告要求被告缴纳所欠的2013年4月至2013年12月的物业管理费本院予以支持，被告应缴纳的物业管理费为942.6元（130.91平方米×0.8元／平方米／月×9个月）；因原告提供的物业管理存在瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金，本院不予支持。原告要求被告缴纳公摊水电费，因其仅提供代缴电费证明及公摊水电费计算依据，未提供代缴水费证明，故原告要求被告支付所欠的公摊电费的诉讼请求，本院予以支持，要求被告支付所欠的公摊水费的诉讼请求因证据不足不予支持，合同中未约定逾期缴纳公摊水电费的滞纳金，原告要求按3‰计算滞纳金无合同依据不予支持，逾期支付公摊电费的滞纳金标准可参照银行同期贷款利率计算。
反诉原告杜小铭要求反诉被告佰仕达公司赔偿因管理不到位导致其停放地下车库车辆被淹的损失，结合上文的分析，反诉被告应承担因管理不善造成的违约责任。“5·16特大暴雨”的不可预测性、佰仕达公司组织救灾的表现及其对违章门洞的疏于管理，根据民法通则等价有偿和公平合理原则，即权利义务对等，综合考虑物业公司的过错程度、收取物业管理费的标准等实际情况，本院酌定佰仕达公司应承担的赔偿责任以杜小铭应缴纳的一年度物业管理费为限，即被告应赔偿原告1256. 74元（130.91平方米× 0. 8元／平方米／月×12个月）。
