威海嘉信房地产开发有限公司诉中信银行威海分行等拍卖合同纠纷案

关键词：格式合同

案例来源：《人民法院案例精选》2009年第2辑（总第68辑）第123-129页

山东省乳山市人民法院（2006）乳民二初字第40号民事判决书查明：

被告中信银行威海分行与被告威海市房地产拍卖有限责任公司签订委托拍卖合同，拍卖标的为乳山市夏村镇面积为43456.6平方米的土地使用权，原告嘉信房地产公司参加竞拍，并于拍卖当日与被告威海市房地产拍卖公司签订竞买合同及《特别说明》，后原告竞得土地，签订了《拍卖成交确认书》，并全部支付成交款。而原告在办理土地证的过程中发现该土地面积与竞拍面积相差11508.6平方米，减少了26.48%。原告诉请两被告返还相应的土地款和佣金。

法院认为：

原告与房地产拍卖公司签署的《特别说明》中，明显表现为拍卖公司利用其优势地位，列入一些不公平的条款，将合同风险转嫁于原告，免除了己责，加重了对方责任，违背了合同法应遵循的公平原则，对其中的内容不予确认。

法院判决：

判决被告中信银行威海分行向原告返还多付购地款982485元，被告拍卖公司向原告返还多收佣金43042元。

被告中信银行威海分行不服，提起上诉，上诉称一审法院认定嘉信房产公司与房地产拍卖公司签署的《特别声明》内容不公平是错误的。

山东省威海市人民法院（2007）威民终字第111号民事判决书认为：

根据《拍卖法》第六十一条规定，“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成伤害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿”。显然，即使拍卖人不知道标的物瑕疵，对事实上存在的瑕疵，拍卖人亦必须向买受人赔偿损失。而免除瑕疵担保责任的前提是对于拍品的真伪和品质，若拍卖人确实不知道并且不可能知道的，并在正式拍卖前告知了买受人该情况，可以免除瑕疵担保责任。本案中对于拍卖公司制作的《特别说明》中写道“本公司对于标的的实际状况、瑕疵及拍卖标的相关权证的真实性和准确性不予保证，并不承担任何法律责任；竞买人应在参加拍卖之前，自行对标的的现状、配套、质量、数量、真伪等情况进行调查核实确认，并对自行确认的结果负责”，法院认为拍卖公司无论在人力、物力、财力、鉴定水平和经验等方面都优于竞买人，因此要求竞买人自己承担风险是不合适的，这无疑加重了竞买人的责任，因此该条款无效。其次，拍卖公司不经查实便发布瑕疵免责声明，未尽审慎义务。第三，该声明语意含糊，没有明确说明具体的瑕疵。第四，拍卖公司向竞买人提供《特别说明》是在竞买开始后，即使拍卖人做出了有效声明，竞买人也无法亲自核实。因此，被上诉人嘉信公司不存在疏忽和不当行为，上诉人以《特别说明》证明其已履行瑕疵告知义务而不承担责任的上诉理由不能成立。

法院判决：

驳回上诉，维持原判。

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