广州市番禹碧桂园物业发展有限公司诉苏琼、罗庆房屋买卖合同纠纷案

关键词：不安抗辩权

来源：《人民法院案例选》2007年第3辑，总第61辑，第181—188页

广东省广州市番禺区人民法院[2005]番法民初字第1387号判决查明：

1999年11月，广州市番禹碧桂园物业发展有限公司（原告）和苏琼、罗庆（被告）签订房屋买卖合同，约定原告应该于2001年11月13日支付最后一笔房款5万元。但是被告没有支付最后一笔房款5万元，称房屋质量有问题，原告多次催讨未果诉至法院。

法院认为：

签订的房屋买卖协议合法有效，对双方具有约束力。原告已经按照约定向被告交付了竣工验收质量合同的房屋，履行了合同义务。被告没有支付房款构成违约。一审中经过鉴定房屋不存在安全隐患，但是存在裂缝等质量问题，需要采取处理措施。原告一直没有进行修缮。被告以房屋质量问题拒绝支付房款，但是房屋质量问题和本案房屋买卖合同属于不同的法律关系，故被告抗辩理由不成立，被告可以另案起诉。法院判决被告支付5万元房款和违约金，并承担鉴定费18900元。

被告不服上诉。

广州市中级法院[2006]穗中法民五终字第430号判决认为：

双方签订的房屋买卖契约为合法有效合同，双方应依约履行。房屋经鉴定存在一定质量问题，且多与原告有关，需采取措施修缮，经两被告交涉，原告至今未履行维修义务，被告因此拒付最后一期购房款虽不完全符合《合同法》中抗辩权的行使条件，但鉴于其主观无违约故意，客观上又存在原告履约不当的情况，依公平合理原则，本院认为以被告清偿所欠购房款时向原告支付延迟期间的法定孳息为宜，一审判决被告支付违约金有失公予，予以纠正。由于房屋质量的确存在问题，故房屋存在质量问题而产生鉴定费用应该由原告承担。至于被告所主张的诉讼时效已过的请求，本院不予采纳。法院依法进行改判。

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