南通新海通物业管理有限责任公司诉裴蕾物业管理合同纠纷案

　　问题提示：业主封闭阳台行为的性质和合理范围如何确定？

　　【要点提示】

　　物业公司以格式条款限制业主封闭阳台，排除业主的主要权利，按照合同法规定该条款无效。业主作为阳台的专有所有权人，有权对阳台正当支配使用，物业公司无合法依据不得干涉。

　　【案例索引】

　　一审：江苏省南通市崇川区人民法院（2006）崇民二初字第118号（2006年4月27日）
　　二审：江苏省南通市中级人民法院（2006）通中民二终字第0190号（2006年6月29日）

　　【案情】

　　原告（上诉人）：南通新海通物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）。
　　被告（被上诉人）：裴蕾。
　　2003年5月，裴蕾向南通新海通有限公司购买天安花园2幢04室房屋一套，双方在合同中约定：“不得擅自封闭阳台（除北阳台）”、“买受人在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后，方能领取房屋钥匙”。同年11月，裴蕾领取房屋钥匙时与物业公司签订了《天安花园物业管理公约》及《补充协议》等。《补充协议》第六条约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。裴蕾入住后，发现房屋挑檐过窄，雨天积水，同时，由于紧邻马路，噪声大、灰尘多，遂在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。物业公司起诉要求裴蕾将南侧阳台恢复原状，确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法有效。另查明，天安花园业主委员会尚未正式成立。

　　【审判】

　　南通市崇川区人民法院认为：物业公司以事先拟订的格式条款，排除各业主对阳台的专有支配权，根据《合同法》第四十条的规定该条款无效。物业公司作为受全体业主委托的管理人，应当从符合多数业主意愿的原则出发与业主协商确定封闭阳台的材料和方式等。在相关物业管理协议达成之前，对于本案裴蕾封闭阳台的行为是否适当由法院进行审查。裴蕾出于居住安全、防尘、防噪音等因素将南侧阳台封闭不为物业管理法律法规所禁止。并且，裴蕾采用无色、无边框、平推开合式的玻璃封闭阳台，已顾及物业外观的美观，未与小区业主的公共利益相冲突，是对其合法权利的正当行使，故物业公司无权加以干涉。据此，于2006年4月27日作出判决：
　　一、物业公司与裴蕾签订的《补充协议》中不得封闭阳台的内容无效；
　　二、驳回物业公司要求裴蕾将南侧阳台恢复原状的诉讼请求。
　　物业公司上诉请求撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。主要理由如下：一、封闭阳台不属于业主专有支配权的正当行使。裴蕾作为业主对阳台具有专有支配权，但不代表具有任意使用的权利，案涉房屋的南侧阳台从设计到交付，均为不封闭，这符合国家规范及阳台的功能，能够满足业主的需要。二、封闭阳台不属于裴蕾的主要权利。在阳台使用上要求其具有“安全、防尘、防噪音”的功能，是对使用阳台权利内容的增加，不属于业主的主要权利。原审判决在没有充分理由的情况下，将封闭阳台认定为业主的主要权利，违背了《合同法》第四十条规定的精神，是对业主主要权利的任意扩大，将带来众多不利后果．显属不当。
　　被上诉人裴蕾要求驳回上诉，维持原判。其辩称：一、物业公司以格式条款排除业主的主要权利，因而无效。二、环保局对本人居住环境进行了噪音监测，表明噪音严重超标。封闭阳台正当合理。三、小区已成立临时业主委员会，并以书面方式征询意见，结果大多业主赞成封闭阳台。根据业主自治原则，物业公司不应干涉。
　　南通市中级人民法院经审理认为：首先，《补充协议》禁止封闭阳台的格式条款排除了裴蕾的主要权利，应属无效。本案物业公司通过《补充协议》，提出“不得封闭阳台”的条款，该条款未与裴蕾等业主协商，亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，根据《合同法》第三十九条第二款的规定，属于格式条款。裴蕾通过订立合同、支付价款、办理产权登记等取得房屋建筑物区分所有权。案涉阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，业主裴蕾依法享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据《合同法》第四十条规定，应属无效。封闭阳台本属行使专有所有权权能范围内的行为，而专有所有权作为一种完全的物权，具有直接支配性、排他性等本质属性，显然属于业主的主要权利。而且，物业公司以位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的专有所有权，导致双方权利义务的失衡。因而，两权比较之下，业主的权利亦是一种主要权利。物业公司关于封闭阳台并非裴蕾主要权利的上诉理由，不能成立。其次，裴蕾封闭阳台符合行使专有所有权的正当性要求。裴蕾因居住安全、防尘、防噪音之需封闭阳台，采用之方法已顾及小区环境的整体美观，且未损害其他建筑物区分所有人的合法权益，其目的、方式和结果正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。而且，裴蕾封闭阳台未损害其他建筑物区分所有人的合法利益和社会公共利益，亦无来自业主整体意志的限制。第三，业主基于专有所有权而享有的居住利益应得到优先保护。对于本案阳台能否封闭及如何封闭的问题，理想的方式是由物业公司从符合多数业主意愿的原则出发与业主协商。但由于物业公司与包括裴蕾在内的业主不能就此达成一致，因而，本院只能就本案个案依法作出裁量，以平衡各方利益。法律应当保护业主裴蕾对专有所有权的正当行使。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护亦属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。而本案裴蕾对阳台加以封闭，不可避免地对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业公司在没有合法依据情况下因此限制裴蕾封闭阳台，又会侵犯裴蕾的正当权利，两者存在一定的利益冲突。利益衡量之下，业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。据此，于2006年6月29日作出判决：驳回上诉，维持原判。