沈海星诉安香云房屋买卖合同纠纷案

 

 

　　问题提示：房屋买卖双方网上签约，但尚未签订书面合同，能否认定双方的买卖合同已经成立？
　　【要点提示】
　　房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》、《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（即“网签”），且已明确了合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖合同已经成立。
　　【案例索引】
　　一审：北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第24866号（2010年1月15日）
　　二审：北京市第二中级人民法院（2010）二中民终字第05439号（2010年3月16日）
　　【案情】
　　原告（反诉被告）：沈海星
　　被告（反诉原告）：安香云
　　2009年2月，原告和被告协商关于原告名下北京市朝阳区和平街十区21楼4层3门402号房屋的买卖事宜。2009年3月16日，原告和被告的委托人刘强（被告之子）一同到北京市朝阳区房屋权属登记中心填写了《存量房自行成交网上签约申请表》并签字。2009年3月17日，原告和刘强在北京市朝阳区房屋权属登记中心再次签字确认了《存量房买卖合同信息表（自行成交）》。该信息表为房屋管理部门根据双方申请表的内容，将相关信息进行了网上登记后，向双方出具的打印版信息表。该表中包括如下信息：出卖人沈海星的个人身份信息、买受人安香云的个人身份信息、交易房屋的相关信息（包括所有权证号、户型、房屋性质等）、房屋成交价款为399900元（其中包括定金1万元及定金支付的日期2009年3月17日，剩余款项的支付方式为非贷款）。在申请表和信息表中，还包括原被告双方关于注销网上信息的约定：“网上信息填写完成后，在申请转移登记之前，需要注销网上信息的，10日内买卖双方共同申请，超过上述时间的，可由买方申请。”此后，被告用信用卡支付了房屋的遗产税11366.70元及契税3999元，原告将本案房屋的电卡及供暖协议交于被告。此后，原告认为房屋的出售价格过低，拒绝与被告进行书面合同的签订，并欲注销在北京市朝阳区房屋权属登记中心登记的网上信息。但根据双方网签的约定，只能由买方进行网上信息的注销，原告无法单方进行网上信息的注销，故原告诉至本院。
　　一审过程中，被告提出原告曾向被告交付本案房屋的钥匙，但后来原告强行换锁，使被告无法再进入本案房屋，对此原告不予认可。被告主张其曾于2009年2月24日代原告交了11000元的遗产税，并以此作为购房的定金。而原告认为当时是原被告一同去交的遗产税，因原告所带的钱不够，由被告代刷的卡，后来原告归还了被告现金9000元。
　　沈海星诉称：2009年2月，我准备向被告出卖北京市朝阳区和平街十区27楼4层3门402号房屋。按照《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》（京建交[2008]628号）（以下简称《通知》）要求，我和被告到北京市朝阳区房屋权属登记中心服务窗口进行网上签约。我和被告填写了《存量房自行成交网上签约申请表》（以下简称申请表）和合同号为CW16553《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（以下简称信息表），但我们并没有签订书面买卖合同。2009年4月，我和被告在房屋买卖的价格上不能达成一致，我已不准备向被告出卖涉案房屋。我向被告提出共同到登记中心服务窗口填写《存量房买卖合同信息注销申请表（自行成交）》，将信息表注销，但遭到被告的拒绝。我认为填写信息表进行网签，仅仅是存量房买卖合同签订前的准备环节，网签本身的法律效力不是合同。由于被告以种种理由拒绝配合我注销信息表，使我无法行使房屋处置权。现诉至法院，要求被告协助原告办理注销网签信息表的手续。
　　安香云辩称：我们之间的房屋买卖合同已经成立并且生效。合同成立的要件是双方有真实意思表示，并就交易达成一致意见。确定了合同当事人的名称，标的等条件即可视为合同成立。我们所填的信息表要求双方签字确认，可证明双方意思表示真实，且就合同的大体内容达成了一致。对于注销的问题，合同的法定解除有两种情形，一种是双方协商一致，另一种是不能达到合同的目的。本案合同不存在不能达到目的的问题，而是原告在合同达成一致后，看到房价上涨而要求变更房价。原告的行为构成了违约，并给被告造成了巨大的经济损失，且使被告无法以同样的价格买到同样的房子。因此，我不同意原告的诉讼请求。
　　安香云反诉称：双方关于涉案房屋的买卖我们双方已经达成了一致意见，房屋价格是399900元，是经过网上签约的形式确认的，并在信息表上签字进一步加以确认。我买该房子是为了给儿子刘强结婚用，合同签订后，我已经和装修、婚庆公司订立了合同。而由于原告拒绝办理过户手续，以涨房价为由要求注销网签，刘强无法结婚，婚庆合同和装修合同均无法履行，给我造成了巨大的经济损失。因此，我要求原告继续履行合同，并协助被告办理房屋过户手续，要求原告赔偿我经济损失6万元。
　　沈海星反诉辩称：我们双方没有签订书面存量房买卖合同书，房屋买卖没有依法生效，因此，不存在所谓继续履行合同和办理过户的问题。根据《通知》的规定，存量房买卖合同是以双方签订书面存量房买卖合同为准。被告以原、被告曾填写过的申请表和信息表为依据，认为双方房屋买卖合同合法有效成立，这种认识是错误的被告的反诉请求没有事实和法律上的依据，我不同意被告的全部反诉请求。
　　【审判】
　　北京市朝阳区人民法院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。对合同欠缺的上述内容以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院根据法律有关规定予以确定。根据本案查明的事实，在申请表和信息表中，房屋买卖合同的主要条款（包括买卖双方、买卖标的、价款、价款支付方式等）均已由原告与被告进行了确认。双方向税务部门交纳了房屋的相关税费，原告还履行了部分附随义务，向被告交付了房屋电卡及供暖合同。原告虽然提供了双方往来的电话信息，用于证明双方之间协商房款的过程，但该协商过程是在双方已经明确了房款数额后，原告就已经明确的房款数额反悔而再次协商的过程。双方在往来信息中并未就新的房款达成一致意见。根据以上查明的事实，本院认定双方合同已经成立。而依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告以双方约定的房屋价款过低为由，拒绝与被告签署书面合同，原告的相关主张没有证据佐证。原告要求被告履行注销网签信息的诉讼请求，本院不予支持。现被告要求按照网签确定的房款数额履行协议，本院予以确认。被告反诉要求继续履行合同，本院予以支持。关于被告反诉的其他损失一节，本院认为，由于被告支出的费用均是在房屋过户尚未确定前发生，对于该部分损失应当由被告自行承担。
　　被告称双方协商确认由被告交付遗产税来抵定金，但被告亦未能提供证据证明双方就此事协商一致，故本院无法认定被告向原告支付了定金1万元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）沈海星与被告（反诉原告）安香云继续履行双方之间的房屋买卖合同。二、被告（反诉原告）安香云于本判决生效后五日内给付原告（反诉被告）沈海星房价款三十九万九千九百元。三、原告（反诉被告）沈海星于本判决生效后十日内配合被告（反诉原告）安香云办理房屋过户手续，并向被告（反诉原告）安香云交付房屋。四、驳回原告（反诉被告）沈海星的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）安香云的其他诉讼请求。
　　一审判决后，沈海星不服，上诉至北京市第二中级人民法院，要求撤销原判。
　　二审中，经北京市第二中级人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、沈海星同意将其所有的北京市朝阳区和平街十区27楼4层3门402号房屋出售给安香云；二、沈海星于本调解书送达之日起七日内向安香云交付北京市朝阳区和平街十区27楼4层3门402号房屋，并配合安香云办理上述房屋的过户手续；安香云于收到上述房屋的所有权证书之日给付沈海星房价款人民币70万元；三、双方其他无争议；
　　【评析】
　　本案的争议焦点在于原、被告之间的买卖合同是否成立。根据原、被告在北京市朝阳区房屋权属登记中心签字确认的《存量房自行成交网上签约申请表》、《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（俗称“网签”）能否认定双方的买卖合同已经成立，对于这一争议有两种不同的意见：
　　第一种意见认为，法律规定房地产交易应当采用书面形式，原、被告虽然在网上递交了《签约申请书》，并确认了《买卖合同信息表》，但仍然没有签订正式的书面购房合同，所以双方的房屋买卖合同不成立，沈海星的诉讼请求应当支持。
　　第二种意见则认为，虽然房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但是双方已经进行了两签，而且明确了合同的价款、房屋信息，所以应当认定双方的买卖合同已经生效。
　　我们同意第二种意见，并从以下几个方面进行阐述：
　　—、网签形式符合合同的成立要件
　　首先，网签是合同订立的合法形式之一。我国《合同法》规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”而其中的书面形式既包括传统的有形的合同书、信件，也包括无形的数据电文，例如电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件，只要其可以明确地表现合同的内容即可。本案中，沈海星与安香云虽然没有签订书面合同，但是已经填写了《存量房买卖合同信息表（自行成交）》，并签字确认了《合同信息表》的内容，并经建委审核后在网上进行公示。因此，双方已经就房屋买卖的主要意向形成数据电文，这种合同的订立形式虽与传统的合同书形式有所区别，但其只是将合同的内容登记在政府机关确定的网络上进行公示，是合同订立有效形式之一。
　　其次，网签的程序确定了双方的合意。在《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》（京建交[2008]628号）（以下简称《存量房网签通知》）中，规定了网签的程序，包括：（1）买卖双方达成交易意向后，填写《存量房买卖合同信息表（自行成交）》；（2）向服务窗口提交当事人已签字或盖章的《存量房买卖合同信息表（自行成交）》等材料；（3）服务窗口的工作人员核对当事人提供的材料，并通过存量房网上签约系统录入存量房买卖合同第1条至第4条的相关信息，打印后交当事人确认；（4）当事人确认合同网上信息无误后，由工作人员将存量房买卖合同文本一式四份交当事人。合同双方具体一致的意思表示是合同成立和生效的核心内容，而从网签的流程来看，房屋买卖只有在达成交易意向后，才会签订《存量房买卖合同信息表》，同时在合同上网前还需经过买卖双方的确认，因此，可以认定本案中房屋买卖双方沈海星与安香云确实对房屋买卖达成了合意。
　　最后，合同订立的条款完备。2009年5月13日开始实施的《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第1条规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”而本案诉争双方所签订的《存量房买卖合同信息表》中，明确标注出卖人信息、买受人信息、房屋及交易信息（包括房屋的基本状况，即房屋所有权证号、户型楼层、房屋性质、抵押情况、土地使用状况、成交价款以及签约密码等等），完全满足上述司法解释中对合同成立条款的要求。此时，合同的主要权利义务已经确定，合同的条款是明确的。在这种情况下，应当认定诉争合同已经成立。
　　二、认定合同成立符合房屋买卖网签制度建立的初衷
　　《存量房网签通知》规定自2008年10月15日起，北京市范围内，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。而早在2005年3月11日、2006年1月1日北京市就早已推行了期房和现房网上签约制度。之所以大力推进房屋买卖合同的网上签约制度，原因在于近年来，我国房地产业不断发展，房屋交易日趋活跃，房价暴涨暴跌也屡有发生。仅以北京为例，2006年以来，房屋销售均价上涨了3倍多。
　　由于存量房屋买卖从签订合同到最后实现所有权的转移往往要经历一段时间（筹款或者申请贷款），在这种房价大幅波动的背景下，出卖人或者买受人因自身利益而反悔的现象越来越严重，引发了、诸多纠纷和诉讼。为了维护房地产交易市场的稳定，保障房产交易安全，提高房产交易的透明度，从而推行了网签这个制度，强制把所有的二手房买卖在网上公示。一方面让购房者了解，哪套房子已经出售，是不可以买的；另一方面便于行政部门了解这套房屋已经处于交易状态中，就不会再给其他买家办理过户手续。
　　因此，网签制度建立的初衷就是为了防止房屋买卖双方随意变动合同，或者因房价变动而违约、毁约的情形，如果本案中原告沈海星网上签约后仍然可以任意解除合同或者要求被告安香云协助其注销网签而不受任何约束，那么网签制度本身就失去了意义。
　　三、房屋买卖合同网签的性质探讨
　　网上签约，是将普通的房屋买卖合同进行了一种公示。公示是物权转移中的一种必经程序，但是并非合同成立、生效的必要条件。进行网签是房地产主管部门为维护房屋买卖市场的秩序，要求将双方（或者包括中介在内的三方）签订的房屋买卖合同进行公示。而公示的内容是房屋买卖合同本身，如果合同本身尚未成立，仍在探讨过程中，那么就无须也不可能进行公示。所以，反过来印证了网签合同本身应是一种成立和有效的房屋买卖合同。所以，房屋买卖进行了网签，也就确定了这份房屋买卖合同的成立。网签合伺虽然形式特殊，也具有一定的政策性因素，却具备合同属性应具有的必要条件，体现了买卖双方的意思表示。进一步说，网签的合同本身被行政部门通过网络向全社会公示，应是一个非常规的、更加具有效力的合同。
　　虽然《存量房网签通知》规定了存量房屋买卖合同双方如果申请转移登记前没有经过网上签约，将无法顺利办理房屋过户手续，但是网签的“公示”性质，也决定了其无法影响购房合同的效力。也就是说，网签合同是一种有效的合同形式，也是房屋登记转移的必要条件，但在另一方面，只要购房者与存量房卖家签订了书面的购房协议，就应当认定购房合同成立，只要房屋没有重大产权瑕疵，那么，合同签订之日，就已生效，网签与否不影响合同效力。
　　四、网签合同的价款确定
　　网签是一种有效的，并经过公示的合同，但是在现实经济生活中，当事人为了避税、骗取贷款等原因，往往会就同一房屋签署数份价款不同的“阴阳合同”，用于办理网签等相关手续。
　　所以，网签虽然是有效的合同，但是网签合同确定的房价款，并不一定就是双方当事人的真实意思表示，双方当事人的本意原则上应该根据后合同优先于前合同的原则，以后订立的合同为准，同时，结合前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。本案中，从双方二审达成七十万元房价款的调解协议来看，很可能在网签时，双方故意压低了房价款。这点虽然不至于影响网签合同本身的有效性，但是确应在审判加以注意，查明当事人的真实意图。
　　（一审合议庭成员：徐娟姜波郝丽娜
　　二审合议庭成员：陈妍刁久豹张清波
　　编写人：北京市高级人民法院胡昌明
　　北京市朝阳区人民法院徐娟
　　责任编辑：韩建英
　　审稿人：曹守晔）