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委托人和居间人都对条款理解存在分歧,因此约定并不明确。居间人安排委托人和案外人于某日前签订合同,如果委托人未在某日前签订合同,不是居间人所能控制。在委托人在某日之后和案外人签订了合同,在米有其他居间人提供服务的情况下,应认定居间人履行了义务,委托人应该支付居间费用。(居间合同、证据的认定、条款的解释)
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北京百思量行投资顾问有限责任公司与北京国华京都置业有限公司居间合同纠纷上诉案
 
北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2009)二中民终字第04286号

  
  
  上诉人(原审原告)北京百思量行投资顾问有限责任公司。
  
  法定代表人田晨红,经理。
  
  委托代理人姜克难,北京市昊衡律师事务所律师。
  
  被上诉人(原审被告)北京国华京都置业有限公司。
  
  法定代表人康明虎, 董事长。
  
  委托代理人王晓卓,北京市梭伦律师事务所律师。
  
  委托代理人任俊峰,北京市梭伦律师事务所律师。
  
  上诉人北京百思量行投资顾问有限责任公司(以下简称百思量行)因与被上诉人北京国华京都置业有限公司(以下简称国华京都)居间合同纠纷一案,不服北京市东城区人民法院(2008)东民初字第09532号民事判决,向本院提起上诉。本院于2009年2月5日受理后,依法组成由法官钱丽红担任审判长,法官孙田辉、张岩参加的合议庭,于2009年4月1日公开开庭审理了本案。百思量行的法定代表人田晨红及委托代理人姜克难,国华京都的委托代理人王晓卓、任俊峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
  
  百思量行一审诉称:2007年4月,百思量行介绍北京保尔沃特冶金技术(北京)有限公司(以下简称保尔沃特公司)租赁国华京都所有的国华投资大厦,并作为保尔沃特公司的代理人与国华京都签订《客户确认书》,约定待保尔沃特公司签署租赁合同后,国华京都支付百思量行该租赁合同中相当于一个月净房租(不含物业管理费)的代理佣金,该笔佣金在国华京都收到租户支付的应付押金和租金后10日内支付。2007年6月20日,百思量行代理保尔沃特公司与国华京都签订了租赁合同,该合同中约定1个月的净租金为
  
  195 889.3元。2007年4月及6月,保尔沃特公司向国华京都支付了押金;2007年12月,保尔沃特公司向国华京都支付了租金,并于2008年4月1日实际入住。但国华京都至今仍未按《客户确认书》的约定,履行向百思量行支付代理费的义务。百思量行现起诉要求国华京都支付代理费195 889.3元,按中国人民银行同期活期储蓄存款利率支付2007年12月1日至今的利息,本案诉讼费由国华京都负担。
  
  国华京都一审辩称:根据国华京都的签约程序,所有合同均在公司负责人签字后,办公室才能在合同上加盖公章。国华京都现认为《客户确认书》上“康明虎”的签字并非国华京都负责人康明虎所签,应是有人伪造康明虎的签名后,骗取国华京都办公室在《客户确认书》上加盖了公章,因此国华京都对于《客户确认书》的真实性不予认可。此外,根据百思量行提供的《客户确认书》第四条的约定,该确认书的有效期截止至2007年6月5日。而百思量行提供的《房屋租赁合同》的生效日期为2007年6月20日,保尔沃特公司承租国华京都房屋的行为是在《客户确认书》失效后做出的。《客户确认书》尾页上手书了“该确认书中提及客户已于2007年6月20日与甲方签订租赁合同,该确认书继续有效” 的内容,其上还加盖有国华京都销售部的公章。但国华京都留存的《客户确认书》上并无此内容,且国华京都并无销售部的公章,销售部也无对外签订合同的权利,故国华京都不再受《客户确认书》的约束。现百思量行依据《客户确认书》要求国华京都支付代理费及利息并无依据,国华京都不同意百思量行的诉讼请求。
  
  一审法院经审理查明:国华京都为本市东城区东直门南大街3号楼国华投资大厦的所有权人。2007年4月6日,百思量行(合同乙方)与国华京都(合同甲方)签订《客户确认书》。双方约定:甲乙双方就租赁甲方所有的国华投资大厦的代理服务事宜达成一致协议;客户为保尔沃特公司,租赁建筑面积2370.84平方米;甲方依据乙方提供的客户独家代理委托书签署《客户确认书》,若该客户与甲方签署了具有法律效力的《房屋租赁合同》,则甲方收到客户应付押金或租金后10日内,向乙方支付金额为《房屋租赁合同》中相当于一个月净房租(不含物业管理费)的代理佣金;此《客户确认书》自双方签字盖章之日起两个月内有效,有效期过后,如果乙方继续做客户工作,并引领客户来甲方签署《房屋租赁合同》,可办理《客户确认书》延续手续。2007年4月16日,国华京都与保尔沃特公司签订《租赁框架协议》。2007年6月20日,国华京都与保尔沃特公司签订《房屋租赁合同》。合同约定:保尔沃特公司承租房屋的建筑面积共计为1533.38平方米;月租金(含物业费,物业费标准为1元/天/平方米)为242 529元。此前,保尔沃特公司已于2007年4月13日向国华京都交纳定金242 529元。2007年6月20日,保尔沃特公司交付国华京都押金485 058元。同年12月25日,保尔沃特公司交纳一个月租金242 529元。现百思量行持其与国华京都签订的《客户确认书》诉至本院,诉如所请。
  
  一审庭审中,针对国华京都对《客户确认书》提出的异议,百思量行法定代表人称《客户确认书》尾页上的手书内容虽为其书写,但国华京都加盖了销售部的公章,故应当视为国华京都同意延续双方合同;且根据保尔沃特公司出具的函件可说明国华京都与保尔沃特公司签订的《房屋租赁合同》是在百思量行的帮助下签订的,国华京都原销售部经理乔峰(案外人,已离任)于2008年6月18日发给百思量行的电子邮件可证明百思量行参与了《房屋租赁合同》签订的全部过程。国华京都否认其公司有销售部的公章,百思量行对此亦未提供相应证据予以证实。国华京都虽认可保尔沃特公司系通过百思量行的居间代理与其签订了《房屋租赁合同》,但持辩称理由不同意百思量行的诉讼请求。
  
  一审法院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。根据本案查明事实,百思量行与国华京都所签《客户确认书》系双方真实意思表示,内容不悖法律,故合法有效。现百思量行与国华京都约定了《客户确认书》的有效期限,并约定:在有效期限内,国华京都若与百思量行介绍的租户签订《房屋租赁合同》、收取押金和租金后,向百思量行支付代理佣金。本案证据表明,在《客户确认书》约定的有效期限内,国华京都与百思量行介绍的租户签订了《租赁框架协议》。此后,上述双方签订了《房屋租赁合同》,但签约时间已经超过《客户确认书》约定的有效期限。百思量行现持有手写内容并加盖有国华京都销售部公章的《客户确认书》主张国华京都已经同意该确认书继续有效。首先,国华京都否认百思量行所述;其次,国华京都主张销售部系其内部职能部门,不具有对外签订合同的权利。此外,百思量行未向法院提供证据证明国华京都销售部确实存在公章。由此,百思量行依据《客户确认书》请求国华京都支付代理佣金及利息,无事实和法律依据,法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定,判决如下:驳回原告北京百思量行投资顾问有限责任公司的全部诉讼请求。
  
  百思量行不服一审法院上述民事判决,向本院提起上诉。其主要上诉理由是:一、百思量行与国华京都签订《客户确认书》后,经百思量行介绍和做工作,国华京都与保尔沃特公司签订了《租赁框架协议》,该协议内容涵盖了房屋租赁合同的所有内容,且均做了明确具体的约定,实质上就是一份房屋租赁合同,应具有法律效力,且保尔沃特公司也依该协议约定交纳了押金。该协议签订后,经百思量行具体操作,国华京都与保尔沃特公司签订了《房屋租赁合同》,该合同内容与《租赁框架协议》内容一致,百思量行参与了国华京都与保尔沃特公司签约的全过程。在《租赁框架协议》里国华京都与保尔沃特公司还约定了5月15日前订立正式合同,在5月15日之前没有订立合同与百思量行无关,百思量行也不能强行要求国华京都与客户签订合同。百思量行有证据证明在有效期过后依然在为国华京都提供服务。至此,百思量行已经完成了居间代理合同的全部义务。虽然《客户确认书》约定的有效期至2007年6月5日,但期限届满后,国华京都在《客户确认书》上盖章确认继续有效,同时国华京都与保尔沃特公司在《客户确认书》有效期届满后继续接受了百思量行的居间服务。因此,国华京都应当按约支付佣金,一审法院无视百思量行已按约完成居间服务及国华京都盖章确认《客户确认书》继续有效等事实,仅以国华京都与保尔沃特公司签订合同时间超过《客户确认书》约定的有效期限为由驳回百思量行的诉讼请求缺乏事实和法理依据;二、《客户确认书》上加盖的虽然是国华京都销售部的章,但百思量行自参与居间代理事项起就一直同国华京都销售部沟通交流,百思量行有充足理由相信销售部可以代表国华京都,销售部盖章确认《客户确认书》继续有效的法律后果应由国华京都承担。一审法院以国华京都不认可这个章为由否定了这个事实,认定事实有误;三、《客户确认书》并未规定超过2个月签订合同百思量行就不能获得佣金。该期限不是国华京都付款的期限,只是在该期限内百思量行完成居间义务就可以了。综上,一审法院认定事实不清,适用法律不当,请求二审法院查明事实,撤销一审法院判决,依法改判支持百思量行的全部诉讼请求。
  
  国华京都辩称,《租赁框架协议》不等于正式合同,只是一个意向,是为正式合同做准备的,签订《租赁框架协议》之后客户还有1个月的考虑时间,客户可以最后决定不租赁房屋。但是,正式租赁合同不应该拖过长的时间签订。在《房屋租赁合同》签订中百思量行没有积极履行义务,客户最终和国华京都签订合同也不是因为百思量行的努力促成的,而是国华京都自己降低了条件才签订的合同。而且支付佣金是有条件的,必须是在2个月期限内客户和国华京都签订了正式合同。在约定的2个月期限内百思量行没有完成义务就没有权利要求佣金。国华京都没有销售部的章,《客户确认书》上的部门章不能代表国华京都。百思量行不应该得到约定的佣金,请求二审法院维持原判。
  
  本院经审理查明,一审法院查明的事实属实,本院予以确认。
  
  本院另查明,在一审庭审中,国华京都认可《客户确认书》中加盖的印章系其公章,但认为法定代表人的签字不真实。
  
  在本院庭审中,双方认可:国华京都与保尔沃特公司签订《租赁框架协议》时,国华京都将正式房屋租赁合同发给百思量行,由百思量行将中文文稿翻译成英文后反馈给客户保尔沃特公司。
  
  在本院审理中,百思量行向本院提交公证书,由公证员在互联网www.163.com中打开百思量行法定代表人田晨红的免费邮箱,可见国华京都销售部经理乔峰于2007年6月18日11时28分、18时36分两次向百思量行法定代表人田晨红邮箱中发送邮件,邮件内容为房屋租赁合同,并在18时36分发件时注明“请根据此定稿合同仔细核对英文翻译,明早发给我”。
  
  本院还查明,百思量行与国华京都签订的《客户确认书》中第三条佣金支付条款约定:若保尔沃特公司与国华京都签署具有法律效力的《房屋租赁合同》,则国华京都收到保尔沃特公司应付押金和租金后10日内,向百思量行支付金额为《房屋租赁合同》中相当于一个月净房租(不含物业管理费)的代理佣金。第四条约定:此《客户确认书》自双方签字盖章之日起两个月内有效,有效期过后,如果百思量行继续做保尔沃特公司工作,并引领保尔沃特公司来国华京都签署《房屋租赁合同》,可办理《客户确认书》延续手续;如果其他代理公司或代理人出具由保尔沃特公司在此《客户确认书》有效期过后开出的有效独家代理委托书,并引领保尔沃特公司来国华京都签署《房屋租赁合同》,国华京都则依此为该代理公司或代理人出具新《客户确认书》,此《客户确认书》作废。
  
  在2007年4月16日保尔沃特公司与国华京都签订的《租赁框架协议》中,约定了租赁标的、租金、押金、租期、付款方式、免租期等,并约定双方应于2007年5月15日前签订正式房屋租赁合同,双方签订正式房屋租赁合同后,本框架协议自行终止,如任何一方单方提前终止本框架协议,均需承担一个月的租金作为违约金。
  
  上述事实,有《客户确认书》、《租赁框架协议》、《房屋租赁合同》、付款凭证、公证书及双方当事人陈述等在案佐证。
  
  本院认为,百思量行与国华京都签订的《客户确认书》系双方真实意思表示,且内容并未违背相关法律法规的禁止性规定,应属合法有效,双方均应按约履行义务。百思量行在《客户确认书》约定的有效期限内,引领保尔沃特公司与国华京都签订了《租赁框架协议》,并于此后,保尔沃特公司与国华京都签订了正式《房屋租赁合同》。虽然保尔沃特公司与国华京都签订《房屋租赁合同》的时间在《客户确认书》约定的2个月有效期之后,国华京都亦不认可其销售部同意有效期延期,但百思量行与国华京都对2个月有效期的理解存在分歧,百思量行认为其应在2个月内完成引领客户的义务,而国华京都则认为百思量行应在2个月内完成促成客户与国华京都签订正式租赁合同的义务,因此双方在《客户确认书》中关于2个月有效期的约定并不明确。另外,根据《客户确认书》的约定内容可以看出,有效期的条款仅针对有效期过后其他代理人引领同一客户与国华京都签约如何认定代理人问题。现没有其他代理公司代表保尔沃特公司来与国华京都签订租赁合同,最终还是百思量行引领的保尔沃特公司与国华京都签订了《房屋租赁合同》,而《客户确认书》中并未约定在没有其他代理人情况下,百思量行引领的客户超过2个月有效期与国华京都签订房屋租赁合同不向百思量行支付佣金。况且,保尔沃特公司与国华京都签订的《租赁框架协议》系在《客户确认书》的有效期内,协议中约定双方应于2007年5月15日前签订正式房屋租赁合同,而双方未于2007年5月15日前签订正式房屋租赁合同,不是居间人百思量行所能控制。因此,依据现有证据可以认定百思量行履行了居间人的代理义务,国华京都受益于百思量行的居间服务与保尔沃特公司签订了《房屋租赁合同》,保尔沃特公司已分别于2007年4月13日、6月20日向国华京都支付了押金和租金。按照百思量行与国华京都所签《客户确认书》的约定,国华京都应于收到押金和租金后10日内向百思量行支付佣金。国华京都至今未向百思量行支付佣金,应承担相应的违约责任,向百思量行支付逾期付款造成的利息损失。因此,百思量行的上诉理由合理有据,本院应予支持。一审法院处理不当,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项,《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定,判决如下:
  
  一、撤销北京市东城区人民法院(2008)东民初字第09532号民事判决;
  
  二、北京国华京都置业有限公司于本判决生效后十日内给付北京百思量行投资顾问有限责任公司代理佣金一十九万五千八百八十九元三角;
  
  三、北京国华京都置业有限公司于本判决生效后十日内向北京百思量行投资顾问有限责任公司支付代理佣金一十九万五千八百八十九元三角的利息(自二○○七年十二月一日起至二○○八年十一月十日止,按中国人民银行同期活期存款利率计算)。
  
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  
  一审案件受理费二千一百一十九元,由北京国华京都置业有限公司负担(于本判决生效后七日内交至原审法院)。
  
  二审案件受理费四千二百三十八元,由北京国华京都置业有限公司负担(于本判决生效后七日内交纳)。
  
  本判决为终审判决。
  
  
  
审 判 长  钱丽红
审 判 员  张 岩
代理审判员  孙田辉
二○ ○九年四月二十九日
书 记 员  李 雪


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