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作为租赁合同的承租人一方,认为合同中约定其取得房屋、场地租赁权后,再由承租人自己建造房屋,并将房屋产权登记在承租人名下的这种约定,并不符合一般交易习惯的理解。承租人以出租人不是房屋产权人而要求解除合同无法律依据。(房屋租赁合同、合同解除权、交易习惯)
来源:合同律师网   作者:   人气:4653   合同律师网 合同法律师咨询 合同律师服务



上海某办公家具有限公司诉上海某汽车修理厂房屋租赁合同纠纷案
 
上海市青浦区人民法院
民事判决书
(2007)青民三(民)初字第1111号    

  
  
  
  原告上海某办公家具有限公司。
  被告上海某汽车修理厂。
  第三人上海某经贸发展有限公司。
  原告上海某办公家具有限公司诉被告上海某汽车修理厂房屋租赁合同纠纷一案,本院于2007年10月15日立案受理后,依法由审判员杨晶晶独任审判,并于2007年11月5日第一次公开开庭进行了审理,原告上海某办公家具有限公司的法定代表人及其委托代理人,被告上海某汽车修理厂的法定代表人及其委托代理人到庭参加诉讼。2007年12月10日,本案第二次公开开庭进行了审理,原告上海某办公家具有限公司的法定代表人及其委托代理人,被告上海某汽车修理厂的法定代表人及其委托代理人到庭参加诉讼。2007年1月7日,因工作需要,本案依法由审判员蒋喜军、审判员盛美新、人民陪审员蒲忠惞组成合议庭适用普通程序,并于2008年2月20日第三次公开开庭进行了审理,原告上海某办公家具有限公司的法定代表人及其委托代理人,被告上海某汽车修理厂的法定代表人及其委托代理人到庭参加诉讼。根据原告的申请,本院于2008年3月11日依法委托上海上咨工程造价咨询有限公司对原告改建、扩建的厂房的残值进行评估。2008年7月15日,因工作需要,本案依法由审判员蒋喜军、审判员张嵩、人民陪审员蒲忠惞组成合议庭,并于2008年7月24日第四次公开进行了审理,原告上海某办公家具有限公司的法定代表人及其委托代理人,被告上海某汽车修理厂的法定代表人及其委托代理人到庭参加诉讼。因案情需要,本院于2008年8月20日依法追加上海某经贸发展有限公司为本案的第三人参加诉讼,并于2008年9月3日第五次公开开庭进行了审理,原告上海某办公家具有限公司的法定代表人及其委托代理人,被告上海某汽车修理厂的法定代表人及其委托代理人,第三人上海某经贸发展有限公司的委托代理人曹海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告上海某汽车修理厂诉称:原、被告于2006年9月23日签订了一份《房屋场地租赁合同》,合同约定租赁厂房及场地面积3,700平方米(其中老厂房面积1,300平方米,彩钢棚约180平方米),另外合同还约定:租赁后由于厂房翻建和改造原有厂房,使原有租赁面积内的产权发生了变化;合同 约定了租赁期二十年内三个阶段的产权比例内容。2006年11月2日,原、被告又签订一份“关于增加租用面积补充协议”,但在2007年4月又签订了一份“关于终止补充协议”的协议,双方一致同意终止补充协议,但直到至今,被告不退还原告已支付的预付租金和押金20万元。原告进驻厂房,经被告同意先改建和改造厂房。被告答应在扩建和改造厂房期间办妥相应手续。扩建和改造厂房已建好。但直到如今,已扩建的厂房仍处于不合法状态。后从“规划管理局”处获悉以产权人“上海某经贸发展有限公司”名义申请的扩建与改造方案刚刚批准,规划许可证及施工许可证都没有颁发。原告扩建和改造厂房后,发现被告不是房屋产权人。于是原告到房屋土地管理部门查实产权人是“上海某经贸发展有限公司”,而不是被告。因此,关于产权问题的约定,被告是不可能做到的。原告出资建造房屋,却得不到扩建、改建后房屋的产权;原告还要支付租金,而且合同规定房屋最终产权属于被告,这种做法显失公平,违反法律规定。另外,租赁合同中约定的被告应交付给原告使用的房屋和场地,被告至今仍未全部交付给原告使用,原告仅使用三分之一的房屋及场地。办公大楼至今还是产权单位使用。办公大楼位于进厂门口处,这样原告根本无法使用办公大楼和周边场地,并对其他房屋场地的使用也造成影响。因此,原告认为由于被告的原因,原告至今未能使用大部分房屋场地,且造成原告扩建、改建的房屋处于不合法状态,原告提出解除租赁合同是合法、合理的,现原告起诉法院要求解除原、被告签订的“房屋场地租赁合同;要求被告赔偿原告经济损失824,394.50元(半年租金175,000元、保证金3万元、建房款557,000元、电缆线费用44,894.50元、看厂房的人工工资16,200元);要求被告支付原告违约金350,000元;要求被告退还租金及押金20万元(包括一个季度的租金15万元及押金5万元);本案受理费由被告负担。
  被告上海某修理厂辩称:不同意原告的诉讼请求。原告对租赁合同中约定的产权问题理解是错误的,原告对厂房没有处分和抵押权。租赁合同中约定:租赁期间厂房产权不能变卖、融资、
  抵押等,对外签订的协议也是无效的。所谓的产权份额随着租赁期限不断变更,实际这是双方对租赁的权益的约定,不是指原告有权在产证上登记自己的名字。签订租赁合同时,原告就知道厂房的产权属于第三人所有,并非是诉状上所说刚刚知道。第三人是同意被告转租给原告的,原告当时也知道。房产证上是否写原告的名字,不影响原告对厂房的使用。2007年4月原、被告签订终止补充协议,当时并不存在返还原告租金的问题,因为原告使用补充协议增加的厂房已经5个多月,租金已经超过20万元,故被告无需再返还租金。终止补充协议上提到还有争议的问题,是指5万元押金,由原告提出解除合同,是先违约,故不存在返还的问题。事实上,被告在清理补充协议中双方约定的场地时,也支出了87,500元的清除垃圾费。履行协议时,原告两份协议租金都未付足,第一份只支付了175,000元,也就是支付到2007年4月;第二份协议原告支付了一个季度的租金15万元和押金5万元,因为租金未付足,所以押金也不应该返还。根据合同约定,原告扩建、改建,应当是经过规划部门批准后才可实施,而这些手续都还在办理之中,原告未经被告同意就扩建、改建房屋,是被告的擅自行为。租赁合同签订后,占用4间办公室和食堂的,是第三人。当时第三人使用这些房屋是征得原告同意的,而且第三人是支付相应对价的,这个对价就是第三人承担了原告租赁的全部房屋场地的门卫费用、电费,所以并非被告未交付全部房屋和场地,被告实际已经交付了全部房屋和场地,否则原告不会自己出资又扩建了厂房,并要求被告赔偿经济损失和违约金。现在是原告违约,故被告不同意原告的全部请求。
  第三人上海某经贸发展有限公司述称:本案系争房屋及土地是本公司出租给被告的,后来被告再转租给原告。本公司与被告之间的租期是从2007年1月1日开始计算的。被告对房屋只有使用权。对于原、被告之间的矛盾,本公司并不十分清楚。
  经开庭审理查明:2006年9月23日,原、被告签订了一份《房屋场地租赁合同》,合同约定:出租方为被告,承租方为原告;场地厂房位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路3299弄28号;厂房及场地面积为3,700平方米(其中老厂房面积1,300平方米,彩钢棚约180平方米;租赁期限为20年,自2006年10月起至2026年10月止;年租金为350,000元(不含税),合同签订后付清半年租金,此后每半年支付一次,先付后用;第三年一次环比增长5%,分别为第四年367,500元,第七年385,878元,第九年405,168元,第十二年425,427元,第十四年446,698元,以此类推;承租方每期房租需提前半月支付,逾期按每日1%收取滞纳金;自签订本合同之日起,原告需支付保证金3万元,合同结束后予以退还;原告租赁后将需要改造、搭建、重建的房屋图纸及要求提供给被告,并征得被告同意,有关改造的一切费用由原告自行承担;被告同意原告改造旧厂房,新建厂房,应先根据区规划局审批后的方案实施。但因翻建改造厂房所产生的一切费用均由原告自行承担;改造翻建后,被告负责产证相关内容的变更,涉及到原告的租赁部位,其费用由原告负责;原、被告对翻建后产权的确认为:1、原告承租使用被告的旧厂房及场地,不改变原土地权属,租赁期内原告拥有租赁区域内使用权;2、租赁后由于原告翻建和改造原有厂房,使用原租赁面积内的产权发生了变化,原、被告对此作如下确认:租赁期的十年内(以起租日期为计算日期)被告拥有40%的产权,原告拥有60%的产权;租赁期的十一年至十五年内,被告拥有50%的产权,原告拥有50%的产权;租赁期的十六年至二十年,被告拥有60%的产权,原告拥有40%的产权;租赁合同结束所有产权归被告所有,原告不得拆除;租赁期间原告不得将所拥有的产权份额变卖、融资、抵押,对外所签订的一切协议无效。合同签订后,原告于2006年9月23日支付被告租金175,000元。2006年9月26日,原告支付被告保证金3万元。2006年11月2日,原、被告签订一份“关于增加租用面积的补充协议”,约定:原合同租赁的纪鹤公路3299弄28内增加厂房及场地约6,000平方米,其中老厂房建筑面积约1,300平方米;租期按原合同约定20年,起租期以规划批准日为准,即2006年(月、日空白)至2026(月、日空白)止;每年的租金60万元(不含税)合同签订后的一年内每季度付一次,此后每半年付一次,先付后用;原告每期房租仍按原合同约定提前半月支付;自签订本补充协议起,原告需要支付保证金5万元,合同结束给予退还;被告同意原告租赁后拆除老厂房并根据自己生产需要重新改建,按照国家有关法律、法规规定,原告重建厂房必须向当地规划部门申请立项,等批准规划局的方案后施工;原告新建房屋的各项批准手续,由被告协助办理,由此产生的一切费用均由原告承担;改建后涉及到原告新建厂房产证变更费用由原告承担;本补充合同未约定的内容一律按双方原签订的房屋场地租赁合同执行;合同结束后,如被告拥有租赁权,在同等条件下原告有优先租用的权利。补充协议签订后,原告支付被告租金150,000元及押金5万元。2007年4月12日,原告(乙方)与被告(甲方)告签订一份“关于终止补充协议的协议”,约定:“乙方因故于2007年3月份多次口头提出要求终止,而甲方于2006年11月2日签订的《关于增加租用面积的补充协议》,该补充协议从属于双方于2008年9月23签订的《房屋场地租赁合同》,甲方同意乙方的要求,自签订本协议之日起,终止双方于2006年11月2日签订的补充协议,原《租赁合同》不变,仍然有效。为避免因具体问题拖延对双方所造成的经济损失,对所涉及的具体事宜仍按有效合同双方的约定执行。有争议的问题双方另外择日协商解决”。2007年9月20日,原告委托律师发函给被告,表示:被告不是产权人却在合同中约定的产权比例,属于欺骗行为;另外原告仅使用了三分之一房屋场地,故原告无法办厂,原告现要求被告退回押金20万元,租金从规划许可证颁发之日起计算。因双方协商未果,故原告于2007年10月起诉本院。
  另查明:原告于2006年10月20日聘请工程队进场施工建房,主要是对原、被告签订的《房屋场地租赁合同》涉及的租赁范围进行扩建和改建。工程于两个多月后施工完毕。
  再查明:2006年9月21日,被告与第三人签订《房屋场地租赁合同》一份,约定:出租人为第三人,承租方为被告;厂房位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路3299弄28号;厂房及场地面积9,670平方米(以实际测量为准);租赁期限为20年,即自2006年(月、日空白)至2026(月、日空白)止;被告支付第三人厂房及场地租金为每年530,000元,每三年递增3%;支付方式为先付后用原则;合同签订后被告先付半年房租;此后房租每半年付一次。即于每年的一月及六月之前付清;被告租赁后将该厂房及场地上改造的房屋图纸要求提供给第三人并征得第三人同意。有关改造的一切费用由被告承担;被告租赁后改造的房屋由被告自己负责维护及修缮并按自己的生产需求进行内部装潢;第三人同意被告因生产需要改造旧厂房,新建厂房,改造及翻建所需资料由被告提供,手续由第三人负责办理。但所有因翻建改造厂房所产生的一切费用由被告负责;第三人负责产证的相关内容变更,产权证由第三人保存,费用由被告负责;被告承租使用第三人的旧厂房,不改变原土地的权属,租赁期内被告只拥有该厂的使用权;租赁合同结束到期后所有新建厂房产权归第三人所有,被告不得拆除,并保证第三人今后能使用。合同另对其他内容亦作了约定。
  再查明:2006年12月12日,第三人取得了证号为青2006012635的上海市房地产权证。
  以上事实,有原、被告的陈述、《房屋场地租赁合同》、上海市房地产登记信息、补充协议、终止补充协议的协议等证据予以证明,并经庭审质证,本院予以确认。
  原、被告双方存在的争议如下:
  一、对被告未全部交付租赁合同中约定租赁房屋及场地存在争议:
  原告认为:租赁合同所涉的范围是3,700平方米,当时是三幢厂房和周围的场地。原、被告于2006年9月23日签订合同后,被告未全部交付租赁合同中约定的房屋及场地。其中,有第三人占用的场地、办公楼、门卫、食堂约1,300平方米(办公楼大约400多平方米)。原告对两幢厂房只用到了600平方米,由于门卫和食堂在大门口,所以原告无法办厂,合同目的无法实现。第三人是在原告起诉后才撤出应由原告使用的租赁范围。因此,原告现起诉要求解除合同的其中一个主要理由就是被告未完全交付租赁房屋,无法达到租赁目的。
  被告认为:被告承租的厂房面积约9,760平方米,一部分给原告使用,其他的由被告自己使用。总区域中有三幢厂房和一幢办公楼,三幢厂房后均由原告使用,办公楼被告当时也交给原告使用,后来原告对被告说办公楼第三人在使用,我们就向第三人询问,第三人表示他是与原告协商后才使用的。后来第三人与原告协商后就搬离了。第三人还告诉被告,第三人使用办公楼部分办公室是支付对价的,就是由第三人支付门卫工资和水电费。为此,被告出示了图纸、报纸、照片、电费发票、工资支付凭证、第三人出具的情况说明、第三人发给原告的函等证据予以证明。
  第三人则认为:被告转租给原告,第三人是同意的。原、被告签订合同后,部分厂房是第三人在使用,第三人使用办公楼的部分房间大约200平方米左右。第三人当时是与原告约定是以第三人支付水电费及门卫工资作为对价的。原、被告发生矛盾后,第三人就主动搬出了原占有的房屋。
  原告又认为:第三人是与原告说过以水电费来作为对价,但原告没有答应。当时原告是没有直接向第三人提出要求第三人搬出,这是因为第三人毕竟是产权人,但原告已向被告提出了异议。而且门卫工资、水电费原告部分也是支付的。
  二、对合同中约定的产权条款原、被告及第三人存在争议。
  原告认为:当时原、被告签订的租赁合同约定原告可以改建、新建房屋。原、被告签订合同后原告申请办理营业执照时才知道产权人是第三人。签订合同时原告一直以为被告是产权人(当时被告向原告提出是否要承租,原告就认定被告就是产权人)。原告在建造房屋前,已经向被告送达了建房图纸。由于合同中已约定了被告同意原告改建和新建,原告认为可以边申请边建造房屋。我们当时建房是征得被告同意的,而且被告在原告一个区域内办厂,原告在建造过程中,被告从未提出过异议,故被告以事实证明也是同意原告建造的。合同约定是由被告办妥审批手续的,故主要错误是在被告;对于合同中约定的第四条第二项的内容,原告认为,当时原告的理解是原告建好房屋后,由原告建造的房屋产权证应办在原告名下。在原告具体建造、翻建厂房时,原告是已经知道被告不是产权人,但原告认为第三人是同意原告建造房屋的。至于约定的产权份额条款,原告认为当时是被告欺骗原告,被告没有诚信,致使原告现有无法取得自己建造房屋的产权,故合同目的无法实现,要求与被告解除合同。
  被告认为:原告未经被告同意,也未通过规划审批的前提下,擅自建造了房屋,但被告一直在履行报批的义务;对于合同产权约定的理解,被告认为,原、被告对产权份额的约定是指建造材料价值的份额比例。如果规划批准后,原告对建房有投入,在租赁期间房屋发生动迁或变卖,对原告自己建造的房屋可以享有部分的权益。我们与第三人签订合同时对这一份额问题也作了相应约定,但房屋产权主体是不可能变更的,产证只能办在第三人名下。为此,被告提供了勘查合同、施工图审理合同、预算书、规划部门文件等材料予以证明。
  第三人认为:本案系争房屋的产权始终是本公司的,任何人不能取得部分的产权,原、被告只有使用权。如果政府动迁,原、被告根据合同约定是可以享有他们投入建筑材料部分价值的份额。根据合同的约定,新建、改建部分第三人是不向被告收取租金,这充分说明被告只有使用权。随着租赁期限的延续,被告对新建、改建部分的份额越来越少,最后租赁期结束,产权归第三人所有。
  三、对因原、被告签订补充合同后原告支付的租金及押金共计20万元是否返还存在争议。
  原告认为:原、被告签订补充合同后,原告在2006年11月6日支付给被告补充协议约定的押金5万元以及租金15万元。但补充协议所涉的厂房原告从未使用过,后来原告为减少损失将其中的两间厂房转租给案外人使用过。后来原、被告在2007年4月12日签订了终止补充协议的协议,故被告理应将押金5万元及租金15万元归还给原告。
  被告则认为:原、被告签订补充协议后,由于补充协议所涉的厂房和场地都在一个区域内,故签完协议就视为被告已向原告交付了租赁房屋和场地。之后,原告还将房屋出租给他人使用,故原告应当支付租金。从签订合同计算至终止合同,租金已超过20万元,故被告不同意返还20万元。
  审理过程中,本院依法委托上海上咨工程造价咨询有限公司对原告改建、扩建的厂房的残值进行评估,评估结论为:所涉厂房的造价:1、559,463元(其中钢架彩钢屋面为155,291元);2、15,280元(此项是原告认为是其施工的,被告不确认的部分,包括道路的商品砼、3厘米道路差、化粪池);残值(使用了一年半)为:1、538,483元(其中149,468元);2、14,707元。评估人员到庭陈述:结论括号部分是对由于大雪屋顶倒塌在现场的评估。这些材料都堆在现场,我们是按合格材料的计算标准计算出来的。但彩钢屋面已破损现在不能使用,故我们认为残值中538,483元应减去149,468元。经质证,原告未提出异议,被告则认为鉴定对象不是合法建筑,未经相关部门验收,故不予确认,且原告提出评估也已超过举证期限。
  根据庭审确认的事实,本院认为:根据我国有关法律规定,因不可抗力致使不能实现合同目的以及当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,可以解除合同。本案中,原告主张的两个“合同目的无法实现”的理由并不能使原告具有法定解除权。其理由如下:一、原、被告签订租赁合同后,第三人使用部分租赁房屋的事实的确存在,但第三人在出具情况说明及当庭陈述实际上是其与原告达成了口头协议,以水电费来代替租金的支付;虽然原告对此不予认可,但原告在签订租赁合同之后,短时间内已经知道第三人使用部分租赁房屋的事实,却没有向被告催告过要求被告交付全部房屋,也未在合理期限内向被告提出解除租赁合同的请求,原告的这一行为可视为其对第三人使用部分租赁房屋当时并没有认为“合同目的无法实现”。现在第三人也已搬出其原来使用的租赁房屋,合同继续履行已不存在障碍,故原告以此为“合同目的无法实现”的理由并没有事实和法律依据,本院不予认可;二、作为租赁合同的承租人一方,其取得房屋、场地租赁权后,再由承租人自己建造房屋,并将房屋产权登记在承租人名下的这种约定,并不符合一般交易习惯的理解。本案中,原、被告对“产权”的约定存在争议,本院应从一般交易习惯的角度出发进行分析。作为自己建造的房屋如何成为合法建筑,并登记在自己名下,这是一般人都应当知道的常识,因此原、被告在签订合同时对“产权”的约定应当是建造材料价值的份额比例,并不是原、被告双方约定由原告建造房屋直接将房产登记在原告名下。事实上,从条款字里行间反映,双方约定原告随着租赁期限的延续,所占份额越来越少,最后直至没有份额,该事实亦表明原告签订合同时是知道其最后是无法得到房屋的产权的。因此原告主张合同解除的两个理由并不成立,原告并未取得法定解除权。原告现要求与被告解除合同,于法无据,本院不予支持。由于合同不解除,故原告要求被告赔偿损失,亦于法无据,本院不予支持。同理,原告要求被告支付违约金350,000元的请求,本院亦不予支持。由于原、被告签订第二份租赁合同所涉的租赁房屋及场地与第一份租赁合同所涉的房屋及场地在同一区域,故原、被告签订补充协议后,虽然原、被告未办理交房手续,但应视为被告已经开始使用补充协议上所涉的租赁房屋及场地,故被告应当支付至双方解除补充协议期限的租金,现原告要求被告返还补充协议的租金150,000元,于法无据,本院不予支持。但5万元双方约定是押金,合同由原、被告双方协商解除后,被告理应返还原告押金。被告认为第二份合同的租金超过20万元,可另行通过诉讼方式予以主张。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条的规定,判决如下:
  一、原告上海某办公家具有限公司要求解除原、被告于2006年9月23日签订的“房屋场地租赁合同”的诉讼请求不予支持;
  二、原告上海某办公家具有限公司要求被告上海某汽车修理厂退还半年租金175,000元的诉讼请求不予支持;
  三、原告上海某办公家具有限公司要求被告上海某汽车修理厂退还保证金3万元的诉讼请求不予支持;
  四、原告上海某办公家具有限公司要求被告上海某汽车修理厂赔偿建房款557,000元的诉讼请求不予支持;
  五、原告上海某办公家具有限公司要求被告上海某汽车修理厂赔偿电缆线费用44,894.50元的诉讼请求不予支持;
  六、原告上海某办公家具有限公司要求被告上海某汽车修理厂赔偿人工工资16,200元的诉讼请求不予支持;
  七、原告上海某办公家具有限公司要求被告上海某汽车修理厂退还租金150,000元的诉讼请求不予支持;
  八、被告上海某汽车修理厂应于本判决生效后十日内退还原告上海某办公家具有限公司押金50,000元。
  如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本案受理费17,169.50元,由原告负担16,544.88元,由被告负担624.62元;鉴定费18,000元,由原告负担17,345.17元,被告负担654.83元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
  
  
审 判 长 蒋喜军

审 判 员  张 嵩

人民陪审员  蒲忠惞

二OO八年十月二十三日
书 记 员  姜 瑞

 附:相关的法律条文
  《中华人民共和国合同法
  第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。
  依法成立的合同,受法律保护。
  第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限愉仍未履行;
  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
  (五)法律规定的其他情形。
  第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。


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