上海某某房地产发展有限公司诉某某物流（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷案

 

上海市长宁区人民法院
民事判决书

 

（2008）长民三（民）初字第1468号

　　原告上海某某房地产发展有限公司。
　　被告某某物流（上海）有限公司。
　　原告上海某某房地产发展有限公司诉被告某某物流（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2008年9月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员顾鸣香独任审判，于2008年10月30日、12月18日公开开庭进行了审理。原告上海某某房地产发展有限公司的委托代理人袁某某、被告某某物流（上海）有限公司的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海某某房地产发展有限公司诉称：2006年11月6日，原、被告签订租赁合同，约定由原告将坐落于本市某路某号某层某室（以下简称涉讼房屋）出租给被告使用。因被告拖欠租金等费用，原告于2008年8月1日向被告发函，要求被告如未能在2008年8月8日前结清所欠款项，则租赁合同于次日解除。被告接函后，于2008年8月10日搬离涉讼房屋，但所欠款项未结清。原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告之间的租赁合同于2008年8月9日解除；2、被告支付原告2008年7月、8月的租金人民币（下同）48，755.36元，物业管理费6，969.20元，2008年5月、6月的垃圾处置费69.70元及逾期支付租金、物业管理费的滞纳金（滞纳金从应付之日起每日按应付款项的万分之五计算至实际支付之日止）、违约金83，586.84元；3、被告缴纳的保证金83，586.84元归原告所有；本案诉讼费用由被告负担。
　　被告某某物流（上海）有限公司辩称：原、被告签订租赁合同及合同于2008年8月9日解除无异议。被告同意支付2008年7月1日至同年8月9日的租金和物业管理费，原告将租金和物业管理费计算至8月30日无依据。垃圾费应包含在物业管理费之内，不应单独收取。对滞纳金计算标准无异议，但应从每月1日开始计算。因原告停水、停电迫使被告不得不搬离，故不同意支付违约金83，586.84元。另原告既要求被告支付逾期付款的滞纳金，又要求被告支付违约金，保证金也不予退还，属重复追究违约责任，且违约金的数额过高，请求法院依法予以调整。
　　经审理查明，原告系本市某路某号房屋产权人。
　　2006年11月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方所有的涉讼房屋，期限自2007年1月15日起至2009年1月14日止，月租金24，377.68元，月物业管理费3，484.60元，租赁保证金为相当于3个月的租金和物业管理费83，586.84元。租金及物业管理费等费用支付采用先付后用的方式，乙方应当在每月的20日之前支付下一月的租金及物业管理费等费用。逾期支付的，乙方应按照逾期支付金额的每日万分之五向甲方（或大楼物业管理公司）支付滞纳金。乙方拖欠租金及其他应付的费用达15日以上的，甲方可据此终止合同，所收的租赁保证金不予退还，并有权要求乙方支付相当于3个月租金及物业管理费之和的违约金。
　　合同签订后，双方按约履行。
　　2008年8月1日，原告致函被告要求其于2008年8月8日前，支付所拖欠的租金46，179.50元、物业管理费6，601元、垃圾清运费66.01元、滞纳金725.33元，逾期不支付，则双方的租赁合同于2008年8月9日解除。
　　2008年8月10日，被告搬离涉讼房屋。
　　审理中，被告自认涉讼房屋租金和物业管理费付至2008年6月30日。
　　以上事实，有涉讼房屋的产权证、《房屋租赁合同》、原告出具的律师函、上海某某物业管理有限公司7月、8月收费通知书及双方当事人的陈述为证，且经庭审质证无误，本院依法予以确认。
　　由于原、被告双方当事人各执己见，本案调解不成。
　　本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应恪守履行。根据租赁合同约定，被告应于2008年6月20日支付7月租金，7月20日支付8月租金，但被告至今未支付，原告于2008年8月1日致函被告，要求解除合同，系合法行使合同约定的解除权，故本院依法确认原、被告之间的租赁合同关系于2008年8月9日终止。被告应支付原告2008年7月及8月1日至9日的租金、物业管理费及2008年5－6月的垃圾费共计36，021.03元。被告抗辩称系原告采取断水断电措施致其被迫搬离，但未提供充分的证据予以证明，且原告行使合同解除权符合合同约定，故对被告的抗辩意见不予采纳。关于垃圾处置费，因已和租金、物业管理费一并由被告工作人员签字确认，故被告应予支付。关于原告诉请的2008年8月9日后的租金和物业管理费，因被告已于合同解除后及时搬离涉讼房屋，故原告的该部分诉请，本院不予支持。
　　关于原告诉请被告的逾期支付租金和物业管理费的滞纳金。本院认为，滞纳金实为逾期付款的违约金；根据合同约定，被告逾期支付租金、物业管理费后承担法律责任的方式，一是按日支付违约金，二是逾期支付租金及其他应付费用达15日以上，原告可解除合同并要求被告承担违约责任。现原告以通知方式行使约定的合同解除权，即选择第二种方式，故对于被告的一种违约行为，不应对其进行两次法律评价，原告亦无权要求其同时承担两种方式的违约责任。故原告的该项诉请，本院不予支持。
　　关于被告应承担的违约责任。原告诉请被告支付的租赁保证金83，586.84元归原告所有，被告另支付违约金83，586.84元。审理中，原告表示合同第11.1条“所收的租赁保证金不予退还”的含义实指将租赁保证金作为违约金处理。被告抗辩称违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，原告行使合同解除权后，被告于次日即将涉讼房屋交还原告，原告即可对涉讼房屋另作安排，现原告要求被告承担相当于6个月租金和物业管理费的违约金，明显高于其实际损失，故本院依据公平原则酌情对违约金数额予以调整。根据合同约定，租赁保证金可直接减扣租金、违约金及其他费用，故本案被告应支付的项目可直接在租赁保证金中折抵。
　　据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百十二条之规定，判决如下：
　　一、原告上海某某房地产发展有限公司与被告某某物流（上海）有限公司的《房屋租赁合同》于2008年8月9日解除。
　　二、被告某某物流（上海）有限公司应支付原告上海某某房地产发展有限公司租金、物业管理费、垃圾处置费人民币36，021.03元；
　　三、被告某某物流（上海）有限公司应支付原告上海某某房地产发展有限公司违约金人民币48，755.36元；
　　四、上述第二、三项共计人民币84，776.39元，其中人民币83，586.84元用保证金折抵，余款人民币1，189.55元，被告某某物流（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某房地产发展有限公司；
　　五、驳回原告上海某某房地产发展有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币4，668.30元，减半收取计人民币2，334.15元，由原告上海某某房地产发展有限公司负担人民币1，453.15元，由被告某某物流（上海）有限公司负担人民币881元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　　　
代理审判员　　顾鸣香　
二ＯＯ八年十二月二十二日
书　记　员　　陈　莺