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开发商和买方签订的房屋买卖合同约定有偿转让露台的使用权,不违反法律规定,不存在与购买住宅的全体业主共有的关系,不损害露台以下房屋业主的财产所有权,双方约定有偿转让露台的行为不属于无效民事行为,至于房地产部门不予登记该露台的权属并不影响转让合同的效力。(合同无效不成、房屋买卖)
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《人民法院案例选》2004年民事专辑,总第48辑,第300—305页:马玲诉厦门明发集团有限公司商品房购销合同中对不能计入产权的露台出售纠纷案
案情:2000年4月29日,马玲(原告)和厦门明发集团有限公司(被告)签订一份《商品房购销合同》约定原告向被告购买明发国际新城7号楼401室,建筑面积124.18平方米(含公摊面积19.53平方米),该房附属用房露台118.8平方米,另约定该商品房不属于政府定价,售价总金额为564234元(其中含附属用房*元)。合同签订后,原告支付了相应的款项。
原告诉称被告出售原告房屋,将建筑面积124.18平方米,每平方米3300元,共价款409794元。露台118.8平方米,每平方米1300元,共价款154440元。原告向被告购买的是房屋所有权,被告对不能计入产权登记的露台出售,违反了建设部《商品房销售面积及公摊建筑面积分摊规则(试行)》及《民法通则》的规定,该销售行为无效。被告应返还露台款154440元,及银行按揭贷款利息13644.77元。被告答辩称根据合同约定被告没有出售露台,露台只是作为附属用房配送。该房不属于政府定价的商品房。
厦门市开元区法院认为:诉争房屋价款是按套计价(包含附属用房露台),并非按每平方米单价计收。原告称被告单独出售露台,缺乏证据,不予支持。法院于2002年6月28日判决驳回原告诉讼请求。
原告不服上诉称合同中没有按套出售的,合同中面积和房价是挂钩的,在被告提供的商品房价目表中也载明了诉争房的面积单价。所售的商品房建筑是有套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分组成,不包括全体业主所共有的露台。原告提供了被告的商品房价目表和李华、易中天证词一份,都可以直接证明被告将露台单独出售的事实。被告答辩称双方合同中未约定将露台单独出售。按套计价出售中房屋建筑面积,与露台是否单独计价出售无关。
厦门市中级法院查明:本案诉争露台为商场的露天屋盖,仅由原告独户使用,他人无法进入。厦门市中级法院认为:涉案露台不存在与购买住宅的全体业主共有的关系,国家法律法规对此也没有明文规定,在国家的建筑物面积计算规则中该部分不计建筑面积,自然也就没有登记权属的意义。原被告签订的合同约定有偿转让露台的使用权,不违反法律规定,不损害露台以下房屋业主的财产所有权,双方约定有偿转让露台的行为不属于无效民事行为,至于房地产部门不予登记该露台的权属并不影响转让合同的效力。法院于2002年10月22日判决驳回上诉,维持原判。
 


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