上海东铁货运代理有限公司市西分公司诉王继红房屋租赁合同欠款纠纷案

 

上海铁路运输法院
民事判决书

 

（2008）沪铁民初字第389号

　　原告上海东铁货运代理有限公司市西分公司
　　负责人
　　委托代理人
　　委托代理人乔增南，上海市天目律师事务所律师。
　　被告王继红
　　原告上海东铁货运代理有限公司市西分公司诉被告王继红房屋租赁合同欠款纠纷一案，本院于2008年10月22日立案受理，依法由审判员金向群适用简易程序进行了审理。2009年1月7日，本院依法公开开庭进行了审理，原告上海东铁货运代理有限公司市西分公司的委托代理人马中钢、乔增南，被告王继红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原告上海东铁货运代理有限公司市西分公司诉称，2008年1月1日，原告与被告王继红签订房屋（场地）租赁合同一份，合同约定，原告将位于本市中兴路704号149建筑平方米的仓库租赁给被告作汽配零件之用。年租金为20万元，先付后租，按月支付。因原告出租的房屋只有土地使用证，无房屋所有权证。双方在合同中还约定，被告如未能在规定的期间办理营业执照，则有权解除合同等事项。合同签订后，被告一再违约，截止至2008年10月底，共拖欠原告租金88，660元。到2008年9月底，被告未能办理工商登记手续和所需的各种许可证。请求判令1、解除原、被告之间签订的房屋（场地）租赁合同；2、被告向原告支付房屋租金88，660元；3、被告向原告支付违约金50，000元。后原告变更第二项诉请为121，992元。
　　被告王继红辩称，租赁合同签订后，因原告出租的房屋无营业执照，被告只能自行办理执照，由于被告从事的汽车快修执照涉及环保问题，耽搁了办理的时间。关于具体诉请，对合同到期无异议；对原告诉请的租赁费予以认可；不认可违约金。
　　经审理查明，2008年1月1日，原告上海东铁货运代理有限公司市西分公司与被告王继红签订房屋（场地）租赁合同，合同约定，原告将本市中兴路704号149建筑平方米仓库租赁给被告作汽配零件用。双方确认该房屋只有国有土地使用证，无房屋产权证。故双方特别约定，自本合同签订之日起至2008年2月28日之前，被告能将经营开业所需的工商登记手续和所需的各种许可证办理完毕的，则合同的租赁期限至同年12月31日止。如未能办理完经营开业所需的工商登记手续和所需的各种许可证，合同租赁期至同年3月1日止。合同还约定了租金为每年20万元，先付后租，按月结算，每月租金人民币16，666元。后被告支付租金78，000元，至2008年12月31日，尚有121，992元未付。出原告多次催讨，被告仍未支付，故诉至法院。
　　另查明，上海市人民政府于1992年4月21日发放了沪国用（闸北）字第024288号国有土地使用证，确认上海市闸北区中兴路704号的土地使用者为上海铁路分局工程公司。2003年7月29日，上海铁路分局工程公司更名为上海铁润建设工程有限公司。2004年5月9日，上海铁润建设工程有限公司将中兴路704号内房屋及场地的经营、租赁事务委托上海利路百货经营部负责。2006年1月1日，上海利路百货经营部将该地块租赁给上海东铁货运代理有限公司配载分公司，租赁的期限从2006年1月1日起至2008年12月31日止。2007年2月6日，上海铁路经营总公司发文撤销了上海东铁货运代理有限公司配载分公司，将原分公司人员和业务并入上海东铁货运代理有限公司市西分公司。
　　上述事实，有原、被告双方的房屋（场地）租赁合同、王继红签名的承诺书、国有土地使用证、上海利路百货经营部与上海东铁货运代理有限公司配载分公司签订的房屋租赁合同、上海铁路经营总公司关于撤销上海东铁货运代理有限公司配载分公司的通知及庭审笔录等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为，原告通过上海利路百货经营部取得的本市中兴路704号地块上的房屋是在尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋，因建造人违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等的强制性规定，该房屋具有违法性。原、被告双方根据该房屋所签订的租赁合同因该房屋的违法性而归于无效，原、被告双方于2008年1月1日签订的房屋（场地）租赁合同应予解除；原、被告均明知该房屋仅有国有土地使用证，而无房屋产权证，对于合同的无效，双方均存在过错，应各自承担责任，但原告依约通过一定对价取得该地块土地上的收益权利，根据民法通则的公平原则，该土地上的收益应归于原告，被告实际使用该房屋，理应支付原告使用费，使用费的标准可以参考原、被告约定的租金标准，在庭审中被告对所欠费用的金额予以确认，因此本院确认被告应支付原告土地使用费121，992元。但原告对该土地享有的收益权至2008年12月31日止，因此，对原告主张超过该期限的费用不予支持。关于违约金，当事人基于有效合同约定才可向对方当事人主张违约金，现因本案合同无效，故原告对于违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八之规定，判决如下：
　　一、原告上海东铁货运代理有限公司市西分公司与被告王继红签订的房屋（场地）租赁合同无效；
　　二、被告王继红应于本判决生效之日起十日内迁离上海市中兴路704号；
　　三、被告王继红应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东铁货运代理有限公司市西分公司房屋使用费121，992元；
　　四、原告上海东铁货运代理有限公司市西分公司的其他诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费1，870元，由原告上海东铁货运代理有限公司负担500元（已付），被告王继红负担1，370元，该款应于本判决生效之日起十日内支付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海铁路运输中级法院。

审　判　员　　金向群
ＯＯ九年一月七日　
书　记　员　　周海凤