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租赁期届满后没有续签租期,租赁合同继续延续,为不定期租赁合同。出租方有权要求收回房屋;承租人如擅自改变房屋用途的,出租方可解除合同并收回房屋。(解除合同、租赁合同)
来源:合同律师网   作者:   人气:5590   合同律师网 合同法律师咨询 合同律师服务



丁庆祥与广州市越秀区第二土地房屋管理所房屋租赁合同纠纷上诉案
 
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
 
(2008)穗中法民五终字第4541号


  上诉人(原审被告)丁庆祥。
  被上诉人(原审原告)广州市越秀区第二土地房屋管理所。
  法定代表人邓雄,职务所长。
  委托代理人龚健、毛淑丽。
  上诉人丁庆祥因房屋租赁合同纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2008)越法民三初字第1390号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认定,广州市越秀区仁济路潮音横街2号房屋为广州市国土资源和房屋管理局的直管公房,该房屋委托越秀区房管局管理。2004年9月,广州市越秀区第二土地房屋管理所(甲方、以下简称第二土地房屋管理所)与丁庆祥(乙方)签订《广州市房地产租赁合同》,其中约定:甲方同意将上述房屋首层部位的房地产出租给乙方作住宅使用,面积34.29平方米,租赁期限2004年8月1日至2005年7月31日,月租金204.30元,租金按月结算,由乙方在每月的第20日前按现金付款方式缴付给甲方;在租赁期内,乙方须严格按房屋使用性质使用房屋,乙方擅自改变房屋用途,甲方可解除合同,收回房屋等。合同签订后,丁庆祥入住上述首层房屋。该合同约定的租赁期限届满后,双方没有重新签订租赁合同,丁庆祥继续居住在该房屋内,并按上述标准向第二土地房屋管理所交纳租金至2008年6月止。第二土地房屋管理所、丁庆祥均确认房屋内有丁庆祥自行搭建的阁楼35.48平方米。
  从2005年起,丁庆祥将该首层的房屋用作销售冬菇干货的经营使用,及在阁楼内居住。丁庆祥并向广州市工商行政管理局越秀分局申领了个体工商户营业执照。第二土地房屋管理所得知丁庆祥将房屋用作经营使用后,于2008年3月24日向丁庆祥发出《越秀区第二土地房屋管理所整改直管房消防隐患告知书》,要求丁庆祥于2008年3月31日前恢复原房屋使用性质;于2008年4月8日向丁庆祥发出《整改通知》,称丁庆祥违反规定擅自改住宅为非住宅,第二土地房屋管理所已于2008年3月24日发通知给丁庆祥,限7日内自行完成整改,据第二土地房屋管理所于2008年4月8日复查,丁庆祥还没整改,第二土地房屋管理所将终止与丁庆祥的租赁关系,收回上址房屋等。丁庆祥于庭审中表示其确实已经收到上述《告知书》及《整改通知》,但至今未恢复房屋的住宅使用性质。丁庆祥未能举证证明其将上述首层的房屋用作经营使用的行为已征得第二土地房屋管理所的同意。
  原审法院认为,第二土地房屋管理所、丁庆祥签订的上述《广州市房地产租赁合同》出自双方真实意思表示,其内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定,为合法有效合同,双方均应自觉履行。该租赁合同约定的租赁期限届满后,丁庆祥仍然继续使用讼争的首层房屋,第二土地房屋管理所亦继续向丁庆祥收取租金,故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的约定,上述租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。第二土地房屋管理所、丁庆祥仍应依照上述合同的约定履行。由于该租赁合同约定“乙方须严格按房屋使用性质使用房屋,乙方擅自改变房屋用途,甲方可解除合同,收回房屋”,现丁庆祥将房屋改作商业经营使用,且未能举证证明其行为征得第二土地房屋管理所的同意,因此第二土地房屋管理所要求丁庆祥停止对房屋的商业经营、恢复房屋的住宅使用性质及要求解除合同、收回房屋的诉讼请求,符合合同的约定,予以准许。故判决:一、原、被告就广州市仁济路潮音横街2号首层房屋的租赁关系于本判决发生效力之日予以解除。二、被告应在本判决发生法律效力之日起停止对广州市仁济路潮音横街2号首层房屋(所承租的部分)进行商业经营使用的行为,恢复该房屋的住宅使用性质。三、被告应在本判决发生法律效力之日起15日内迁出广州市仁济路潮音横街2号首层房屋(所承租使用的部分),将房屋腾空交还原告。本案受理费根据《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定减半收取50元,由被告负担。
  上诉人丁庆祥上诉称,其以上述房屋作经营场地申领了个体工商户牌照,第二土地房屋管理所是清楚的,第二土地房屋管理所发出消防隐患通知书后,其同意整改,但需要时间;如法院判决收回房屋,其就没有房屋居住并失业了。故请求撤销原判第一项和第三项。二审庭询时,丁庆祥表示其在上述房屋合法经营且房屋不存在消防隐患。
  被上诉人第二土地房屋管理所答辩同意原审判决。
  本院经审理查明,广州市越秀区仁济路潮音横街2号房屋为广州市国土资源和房屋管理局经管的公房,被上诉人第二土地房屋管理所受该局委托管理该房屋。2004年9月,第二土地房屋管理所与上诉人丁庆祥签订《房地产租赁合同》,双方约定第二土地房屋管理所将上述房屋首层部位出租给丁庆祥作住宅使用,使用面积34.29平方米,租赁期限2004年8月1日至2005年7月31日,月租金204.30元;在租赁期内,丁庆祥须严格按房屋使用性质使用房屋,丁庆祥擅自改变房屋用途,第二土地房屋管理所可解除合同,收回房屋等。合同签订后,丁庆祥使用了上述房屋,合同期满后,双方没有再签订续租合同,丁庆祥继续使用该房屋至今。
  从2005年起,丁庆祥在上述房屋经营海味等百货,改变了房屋的使用性质,并于2007年10月,以该房屋为经营场所向工商部门申领了零售业的个体工商户牌照。2008年3月,第二土地房屋管理所向丁庆祥发出《整改直管房消防隐患告知书》,认为丁庆祥将住宅房屋变成非住宅,做冬菇档、阁楼住人,要求丁庆祥于同年3月31日前恢复上述房屋的使用用途。同年4月8日,第二土地房屋管理所发出《整改通知》,认为经其所复查,丁庆祥户还没整改,要求终止租赁关系,收回上述房屋。同年4月10日,第二土地房屋管理所与丁庆祥在开会讨论上述问题时,丁庆祥承认其改变上述房屋用途作商铺使用。
  本院认为,第二土地房屋管理所与丁庆祥签订《广州市房地产租赁合同》为双方真实意思表示,内容及形式符合法律、法规规定,为合法有效合同,双方应履行。双方在租赁期届满后没有续签租期,而第二土地房屋管理所仍向丁庆祥收取租金,故该租赁合同继续延续,为不定期租赁合同,第二土地房屋管理所有权要求收回房屋;同时,依照合同约定,丁庆祥如擅自改变房屋用途的,第二土地房屋管理所可解除合同并收回房屋;现丁庆祥将上述房屋改作非住宅性质经营使用,又未能举证证明该行为已征得第二土地房屋管理所的同意,且在第二土地房屋管理所发出消防整改通知后,丁庆祥仍不改正,并仍认为合法经营而不停止其违约行为,故第二土地房屋管理所要求解除双方的租赁合同、以及要求丁庆祥交还上述房屋理据充分;至于上诉人丁庆祥辩解第二土地房屋管理所清楚其申领个体工商户牌照,并不能推翻其违约的事实,故上诉人丁庆祥上诉理由不能成立,本院不予支持。审查原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费50元由上诉人丁庆祥负担。
  本判决为终审判决。

审 判 长  钟 丽
审 判 员  杨梅珍
代理审判员  赵志春
二OO九年二月六日
书 记 员  关 壮


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