重庆鑫隆达房地产开发有限公司与重庆博赛矿业（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

 

重庆市第五中级人民法院

民事判决书

 

(2009)渝五中民终字第190号

　　
　　
　　
　　
　　上诉人（原审被告）重庆鑫隆达房地产开发有限公司。
　　
　　法定代表人周红卫，董事长。
　　
　　委托代理人姜丹书，重庆君知奇律师事务所律师。
　　
　　委托代理人廖正远，重庆君知奇律师事务所律师。
　　
　　被上诉人（原审原告）重庆市博赛矿业（集团）有限公司。
　　
　　法定代表人袁志伦，董事长。
　　
　　委托代理人肖金民。
　　
　　委托代理人黄贤麟。
　　
　　上诉人重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）与被上诉重庆博赛矿业（集团）有限公司（以下简称博赛公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2008年11月4日作出（2008）中区法民初字第00989号民事判决，鑫隆达公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
　　
　　一审法院审理查明：2004年11月15日，鑫隆达公司重庆世贸中心售房部给博赛公司出具《置业预算表》，该表载明了博赛公司购买鑫隆达公司开发的“重庆世界贸易中心大厦”第47层1号、2号两套房屋及其博赛公司应支付购房款的金额和时间、由鑫隆达公司代为收取相关费用的数额及其博赛公司应支付款项的时间。还载明，博赛公司须申请减免所缴纳的契税为167805000×3％=503415元。又称，此预算经审核后有效。在《置业预算表》上，鑫隆达公司工作人员李晰蔚签有“已审核，可执行”字样。2004年11月16日，博赛公司依约向鑫隆达公司提交书面“申请书”称，双方多次协商，最终达成我公司购买“重庆世界贸易中心大厦”第47层整层房屋的合同，现特向贵公司申请免除我公司购置重庆世贸中心塔楼47层整层(包括l号、2号)所缴纳的契税167805000×3％=503415元。同年ll月22日，鑫隆达公司法人代表周红卫在其上签名，并加盖公章。
　　
　　2004年12月30日，鑫隆达公司(甲方)与博赛公司(乙方)签订二份《重庆市商品房买卖合同》。其中一份约定，甲方将“重庆世界贸易中心大厦”第47层1号商用房屋出售给乙方，其建筑面积为762.22㎡，单价为14790.58元／㎡，成交总金额为8390250元。付款时间约定为2004年11月17日支付第一次购房款2097563元，12月17日支付2097563元，2005年1月17日支付2097563元， 2月17日支付2097563元。交房时间约定为甲方于2004年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工备案登记的商品房移交乙方使用。关于合同登记和产权登记约定为，现售商品房的，自本合同签订之日起30日内向所在地区县房地产交易管理部门申请办理合同登记和《房地产权证》。预售商品房的，自本合同签订之日起10日内向所在地区县房地产交易部门申请办理合同备案登记，在商品房交付使用后60日内应办理《房地产权证》。如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，乙方不退房，从逾期之日起甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。双方同时又签订了“补充协议”，载明：l、预售合同第5条所规定的付款仅指房屋售价，其他与该商品房相关的税费或者按物价部门、政府相关部门、物业管理部门规定收取的一切费用，由双方按规定各自承担。2、约定预售商品房的，在商品房交付使用后90日内应办理《房地产权证》。3、买受人在出卖人收到房屋交付通知书之日起7日内到出卖人处缴纳预售合同约定的款项及其按规定或者约定应由买受人承担的税费并办理房屋验收交接。4、又约定，为避免销售代理人及其工作人员虚假承诺或误导，双方同意任何承诺均以预售合同及其补充协议为准，若预售合同与补充协议不一致的以补充协议为准。当日，双方又签订另一份《重庆市商品房买卖合同》，约定由博赛公司购买“重庆世界贸易中心大厦”第47层2号房屋。同时又签订“补充协议”，该合同和补充协议的约定与前述合同、补充协议的内容约定基本一致。上述两合同及其补充协议均经重庆市房地产交易所房地产交易备案登记。
　　
　　签约后在履行中，从2004年11月27日一2005年8月24日止，博赛公司向鑫隆达公司支付了所购买的“重庆世界贸易中心大厦”第47层1号、2号房屋购房款，计16885378元，鑫隆达公司为此向博赛公司出具收条7张。
　　
　　2005年元月13日，博赛公司接房。在博赛公司装饰过程中，由于鑫隆达公司交付的房屋其消防喷水头缺失，双方商定由博赛公司自行添置。为此，鑫隆达公司工作人员袁建、黄开建于2005年6月6日向博赛公司出具“说明”称，我公司一次性补助贵公司20000元，在贵公司应交房价款中抵扣。更改的消防安装工程质量及其验收概由贵公司自行负责，与我公司无关。另，由于鑫隆达公司未依约装修47层房屋的电梯走道及其消防电梯两个前室，鑫隆达公司(甲方)、重庆大方建筑装饰设计工程有限公司(乙方)、博赛公司(丙方)又签订《建筑装修工程施工合同》约定，乙方承包世贸大厦第47层电梯走道及消防电梯两个前室装修工程。合同价款107000元。甲方支付上述工程款，除此之外甲方不承担任何责任。又约定，该工程经丙方验收合格后，在丙方应支付甲方的购房款中抵扣后，由丙方直接支付给乙方。
　　
　　2006年8月30日，鑫隆达公司向博赛公司出具“承诺”称，关于贵公司所购买“重庆世界贸易中心大厦”第47层房屋的解押及其产权手续的办理一事，经2006年8月15日贵我双方再次协商，达成谅解。我公司承诺，在2006年9月30日前，为贵公司办理完该房屋的解押和产权手续，并按照合同约定由我公司承担迟延办证的违约金84万元，在2006年12月30日前支付贵公司。2007年1月4日，鑫隆达公司又向博赛公司出具“关于支付房屋迟延登记及办理权证的违约金及资金利息的函’’称，贵公司购买的重庆世贸中心47层房产现正在办理产权登记及权证手续过程中，对我公司迟延给贵公司办理房产产权登记及其权证手续，我公司深表歉意。经与贵公司协商同意，由我公司承担贵公司购买的“重庆世界贸易中心大厦’’第47层全层房产迟延登记及办证等所有违约金84万元(该违约金我公司此前已出具承诺函，在贵公司收到此函件后作废)、贵公司的资金利息88万元，违约金及利息共计172万元。此款，我公司于2007年4月30日前支付贵公司。该函件又载明，请贵公司与我公司一起办理上述房产的登记及其权证手续，并请贵公司缴纳属贵司缴纳的大修基金及相关税费。
　　
　　2007年4月6日，鑫隆达公司向博赛公司发出由工作人员袁建签名的“税费明细表”，要求博赛公司缴纳契税、转移登记费、大修基金等，其中“重庆世界贸易中心大厦’’第47层1号、2号两套房屋的契税各为251707.50元。其备注栏中载明：“契税先交后返”。同年6月5日，博赛公司向税务机关缴纳了所购买的“重庆世界贸易中心大厦’’第47层1号、2号两套房屋的房地产权属转移契税各251707.50元，共计503415元。
　　
　　2007年8月15日，博赛公司取得了所购买的渝中区邹容路131号“重庆世界贸易中心大厦’’第47层1号房屋和2号房屋的《房地产权证》，其建筑面积均为762.22㎡。
　　
　　原审法院认为，一、关于本案博赛公司、鑫隆达公司各举示的合同的效力及其相互关系的认定。博赛公司称，所举示的合同系2004年11月22日签订的，但未提供证据证明，而鑫隆达公司举示的合同及其补充协议其签约时间载明为2004年12月30日。按照博赛公司的自认，可以认为鑫隆达公司所举示的合同其签订时间在后，博赛公司所举示的合同在前。据此，在双方合同约定内容不一致时，鑫隆达公司举示的合同及其补充协议所载明的内容是对博赛公司举示的合同约定的变更。由于双方所举示的合同其内容合法，均应认定为有效。博赛公司辩称，鑫隆达公司举示的合同仅为办证所需不是其真实意思表示，故应认为无效，由于该辩解没有相应的事实及其法律依据，不予采纳。二、关于博赛公司请求支付迟延办证违约金84万元、购房款的资金利息88万元是否应支持问题。从本案所查明的事实看，2005年元月13日，博赛公司接房，鑫隆达公司未按合同约定的时间履行办证义务，构成违约，其责任在鑫隆达公司一方。虽然在2004年12月30日双方签订的合同约定的迟延办证应支付的违约金系从逾期之日起按已付款的人民银行同期贷款利率标准支付，但在其后的2006年8月30日，由鑫隆达公司向博赛公司出具的“承诺’’，明确载明愿意承担迟延办证违约金84万元。2007年1月4日，鑫隆达公司又出具 “关于支付房屋迟延登记及办理权证的违约金及资金利息的函’’，再次承诺愿意支付原告违约金84万元并另行支付博赛公司资金利息88万元，共计172万元，同时承诺该款要在2007年4月30日前支付博赛公司。但鑫隆达公司均未履行。据此，博赛公司要求按照鑫隆达公司的承诺判决其支付相应款项，理应予支持。鑫隆达公司称，博赛公司的该请求没有合同、法律依据，该辩解与本案所查明事实不符，不予采纳。三、关于鑫隆达公司请求被告返还其垫付的购房契税是否应支持问题。在博赛公司购买“重庆世界贸易中心大厦”第47层1号、2号两套房屋时，相关人员在《置业预算表》签字，鑫隆达公司在博赛公司的“申请书”上盖章，其法人代表签名，应认为鑫隆达公司是认可博赛公司购买房屋应缴纳的契税，由鑫隆达公司缴纳的事实。在合同履行中，鑫隆达公司工作人员袁建向博赛公司作出的相关承诺，在庭审中，鑫隆达公司是认可该承诺为公司的职务行为的。在博赛公司办证过程中，2007年4月6日由袁建签字的“税费明细表”明确载明“契税先交后返”，该意思表示与《置业预算表》、鑫隆达公司认可的“申请书”中关于契税免缴的承诺相一致，故袁建在“税费明细表”上的签字行为应认定为袁建系履行鑫隆达公司相关承诺的职务行为，对鑫隆达公司具有约束力。现博赛公司已向税收征收机关缴纳了所购买房屋的契税，博赛公司据此要求鑫隆达公司支付，由于有双方的约定为据，予以支持。鑫隆达公司以契税的缴纳有双方合同的约定，袁建的签字不是职务行为的抗辩理由不予采纳。四、庭审中，鑫隆达公司对博赛公司返还多支付的购房款116538元、垫付的电梯间装修款107000元及其消防装修补偿款20000元的诉请，没有异议，予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、重庆鑫隆达房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还重庆博赛矿业（集团）有限公司多支付的购房款计116538元。二、重庆鑫隆达房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还重庆博赛矿业（集团）有限公司垫付的电梯间装修款计107000元、消防设施装修补偿款计20000元。三、重庆鑫隆达房地产开发有限公司在本判决生效后10日支付重庆市博赛矿业(集团)有限公司迟延办证违约金84万元、购房款的资金利息88万元。四、重庆鑫隆达房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还重庆市博赛矿业(集团)有限公司垫付的购房契税，计503415元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26536元，由重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担。
　　
　　鑫隆达公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销重庆市渝中区人民法院（2008）中区法民初字第00989号民事判决第三项、第四项，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、2004年11月15日《置业预算表》中“已审核、可执行”之签字、2004年11月16日博赛公司申请书中的鑫隆达公司盖章、2006年8月30日鑫隆达公司盖章的《关于办理房屋产权证的承诺函》、2007年1月4日鑫隆达公司盖章的《关于支付房屋迟延登记及办理权证的违约金及资金利息的函》、2007年4月6日由袁建签字的《博赛公司47F税费明细表》中的备注均与登记备案的《重庆市商品房买卖合同》中《补充协议》的第15条所约定内容相抵触，不能作为判案依据。二、已登记的合同中约定逾期办证违约金仅从逾期之日起按已付款的人民银行同期贷款利率标准支付，且已登记的合同中有“为避免销售代理人及其工作人员虚假承诺或误导，双方同意任何承诺，均以预售合同及补充协议为准，若预售合同与补充协议不一致的以补充协议为准”的明确约定，故原审法院以鑫隆达公司对违约金为84万元、利息为88万元的承诺作出判决显然与双方的约定不符。三、鑫隆达公司在2004年11月16日博赛公司的申请书上加盖公司和法定代表人签字，仅表明收到了该申请书，并未同意免除税费503415元。而缴纳税费是博赛公司的合同义务和法定义务，鑫隆公司于2007年1月4日去函要求博赛公司缴清税费，也证明我司并未免除博赛公司交纳税费义务。四、博赛公司2007年6月5日才履行缴纳全部税费的义务，博赛公司未缴清税费前无权要求鑫隆达公司办证。
　　
　　博赛公司答辩，鑫隆达公司在办理本案房屋产权证问题上存在违约行为，且证据确实、充分，鑫隆达公司的上诉理由不能成立。理由如下：一、补充协议中关于 “为避免销售代理人及其工作人员虚假承诺或误导，双方同意任何承诺，均以预售合同及补充协议为准，若预售合同与补充协议不一致的以补充协议为准” 的约定，其主体是针对房屋销售代理人及其工作人员，而非指鑫隆达公司。法律允许当事人变更或否认之前的协议或承诺，就时间先后顺序而论，其后的协议或承诺的法律效力更大。二、关于购房契税问题。2004年11月15日鑫隆达公司发出卖房要约时，就附加了免缴购房契税的条件，双方达成了免缴购房契税一致意见后才签订购房合同。之后，双方于2007年4月6日变更为“契税先交后返”的一致意见。“契税先交后返”的约定不违反法律规定，因此，一审判决鑫隆达公司返还我司垫付的购房契税是合理的，应予维持。三、鑫隆达公司在二审中新提出的我司未缴清税费前无权要求办证的理由不能成立。鑫隆达公司2006年8月30日、2007年1月4日的承诺函均表明鑫隆达公司将房屋作了抵押，因此不能办证的责任在鑫隆达公司。按照双方合同关于“从逾期之日起按已付房价款总额按银行同期贷款利率支付违约金”的约定，鑫隆达公司应支付我司违约金3191336元。
　　
　　本院二审查明事实与一审法院查明事实相同。
　　
　　本院认为，本案争议的焦点为：一、鑫隆达公司是否应支付博赛公司逾期办证违约金84万元及购房款资金利息88万元。二、鑫隆达公司是否应返还博赛公司垫付的购房契税503415元。
　　
　　关于鑫隆达公司是否应支付博赛公司逾期办证违约金84万元及购房款资金利息88万元的问题。按照鑫隆达公司与博赛公司合同约定，鑫隆达公司应在商品房交付使用后60日内办理房地产权证，本案中，鑫隆达公司2005年1月13日将房屋交付给博赛公司使用，2007年8月15日才为博赛公司办理了房地产权证，鑫隆达公司的行为已构成违约，理应向博赛公司支付逾期办证违约金。就违约金的支付，鑫隆达公司2006年8月30日出具承诺函，承诺支付博赛公司迟延办证违约金84万元，2007年1月4日鑫隆达公司再次承诺支付博赛公司迟延办证违约金84万元，并支付资金利息88万元，因上述两份承诺函加盖了鑫隆达公司公章，系鑫隆达公司的真实意思表示，并非由鑫隆达公司销售代理人作出，故鑫隆达公司上诉称上述承诺与双方补充协议中关于“为避免销售代理人及其工作人员虚假承诺或误导，双方同意任何承诺均以预售合同及补充协议为准，若预售合同与补充协议不一致的以补充协议为准”相冲突的理由不能成立，博赛公司要求鑫隆达公司按其承诺支付逾期办证违约金84万元和资金利息88万元理由正当，本院予以支持。
　　
　　关于鑫隆达公司是否应返还博赛公司购房契税503145元的问题。在签订商品房买卖合同前，鑫隆达公司向博赛公司出具“置业预算表”，载明“须申请减免所缴纳的契税为503145元”，此后，博赛公司按该置业预算表要求向鑫隆达公司提交了免除503415元契税的申请，鑫隆达公司在该申请上加盖了公章，其法定代表人亦在申请上签了名，鑫隆达公司盖章和法定代表人签字行为，应视为鑫隆达公司同意了博赛公司免交契税的申请；在办证过程中，博赛公司按照鑫隆达公司工作人员出具的“47F税费明细表”中“契税先交后返”的备注要求垫付了503415元契税；虽然缴纳买方契税虽是博赛公司的合同义务，但鑫隆达公司自愿承担了博赛公司应交的契税并不违反法律规定，亦未损害国家利益，因此，博赛公司提交的证据已形成证据锁链，博赛公司垫付契税的事实成立，鑫隆达公司理应按其承诺返还博赛公司契税503415元。
　　
　　综上，原判认定事实清楚，程序合法，判决正确，鑫隆达公司的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
　　
　　驳回上诉，维持原判。
　　
　　本案二审案件受理费26536元，由上诉重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担。
　　
　　本判决为终审判决。
　　
　　
　　
　　

审　判　长　肖　琴
审　判　员　叶　芳
代理审判员　于　利
二００九年二月十九日

书　记　员　黎　明