梁荣兰与郑州中实房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

 

河南省郑州市中级人民法院
民事判决书

(2009)郑民二终字第521号

　　
　　
　　上诉人（原审被告、反诉原告）梁荣兰 。
　　
　　委托代理人弓广林 。
　　
　　被上诉人（原审原告、反诉被告）郑州中实房地产开发有限公司 。
　　
　　委托代理人蓝澜 。
　　
　　上诉人梁荣兰与被上诉人郑州中实房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，郑州中实房地产开发有限公司于2008年3月4日向郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令被告补足房款18959.83元并承担本案的诉讼费用。被告梁荣兰提起反诉，请求判令原告向被告交付《房屋所有权证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并支付逾期交房和逾期办证违约金20000元；原告为被告办理《土地使用证》并交付给被告；诉讼费由原告承担。郑州市管城回族区人民法院于2008年10月9日作出（2008）管民初字第799号民事判决。梁荣兰不服原判，于2008年11月10日提起上诉，本院于2008年12月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　
　　原审法院查明：2005年3月22日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：被告购买原告开发的位于郑州市管城区西大街南顺城街口金鼎丽苑1幢1单元5层西南号房，合同约定建筑面积为173.01平方米，每平方米单价2925.90元，总价款506210元；面积确认及面积差异处理以建筑面积为依据，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以房管局实际测量房产证上的建筑面积为准，多退少补，据实结算；原告应当在2005年3月23日前（原告提交的合同中为2005年3月28日前），依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付被告使用；原告逾期交房的按逾期时间分别处理，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告应当自被告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按被告累计已付款的5％向被告支付违约金。被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，原告应当书面通知被告办理交付手续。双方进行验收交接时，原告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，原告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由原告承担；原告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案，如因原告的责任，被告不能在规定的期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意按被告不退房，原告按已付房价款的l％向被告支付违约金，被告委托原告办理并领取房屋所有权证。在该合同中，原告的委托代理人为胡娟。被告的房屋所有权证的填发日期为2006年3月3日，房屋所有权证记载房屋建筑面积是179.49平方米。
　　
　　2004年4月26日，原告开发的金鼎丽苑经验收同意使用，4月27日，该工程向郑州市建设委员会进行了竣工验收备案。2006年6月12日，被告与郑州万和物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，且已对所购的房屋进行了装修。
　　
　　原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同双方意思表示真实，且不违反法律规定，合同有效，双方均应按照合同约定全面履行。被告提出原告是按套计价，向法庭提交了对胡娟的录音，但由于双方在签订的商品房买卖合同中明确约定了产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理方法，故被告的此项主张该院不予支持。被告房屋所有权证的填发日期为2006年3月3日，原告于2008年3月3日向该院提起诉讼，未超过诉讼时效。因被告房屋产权登记面积为179.49平方米，比合同约定的建筑面积173.0l平方米多出6.48平方米，依照合同约定，被告应向原告补足该部分面积的房价款18959.83元。由于被告的房屋所有权证已经下发，且现在原告处，原告以被告未补足房款为由，不向被告交付房屋所有权证，无双方的约定和法律的规定，原告应将该房屋所有权证交付被告。由于原告提交的商品房买卖合同中的交房期限为2005年3月28日，而被告提交的合同中交房期限为2005年3月23日，该内容由于系原告工作人员填写，应以被告提交合同中所约定的期限2005年３月23日为准。被告对原告主张的交房日期为双方约定的日期不予认可，由于原、被告双方未签署房屋交接单，被告与郑州万和物业管理有限公司签订物业管理服务协议之日即2006年6月12日应视为房屋交接日。双方在合同中约定了交接房屋时，所购商品房为住宅的，原告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，由于被告现已实际接收房屋，该两书原告应当向被告交付。关于被告反诉要求原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金问题，由于原告向被告交房日期为2006年6月12日，被告取得房屋所有权证的日期为2006年3月3日，故被告最迟应在2008年6月12日之前向原告提起逾期交房违约金之诉，最迟应在2008年3月3日前向原告提起逾期办证违约金之诉，而被告向原告提起反诉要求原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的日期为2008年6月16日，上述请求中被告未提供证据证明诉讼时效存在中断或中止的情形，故被告要求原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，该院不予支持。双方未在合同中约定原告为被告办理土地使用证，故被告要求原告办理土地使用证并交付的请求，无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及有关法律之规定，判决如下：一、被告梁荣兰于本判决生效之日起十日内支付原告郑州中实房地产开发有限公司房款18959.83元；二、原告郑州中实房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向被告梁荣兰交付《房屋所有权证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、驳回被告梁荣兰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，反诉费300元，由原告郑州中实房地产开发有限公司负担50元，被告梁荣兰负担524元。
　　
　　梁荣兰上诉称：一审认定事实错误，被上诉人在交房及办理房产证过程中均存在违约行为，而一审法院却以上诉人反诉已超过诉讼时效为由不予支持，该房产证现仍在被上诉人处，且被上诉人也未及时通知上诉人房产证已办理，不能认定诉讼时效应从2006年3月3日起算；逾期交房之诉也未超过诉讼时效，在和被上诉人谈判时的录音可以证实时效中断，且上诉人的反诉也在法庭指定的反诉期内；分户土地使用证按郑州市土地局规定，应由开发商提供手续才能办理，因此，办理土地使用证应由被上诉人负责。请求二审法院依法改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。
　　
　　郑州中实房地产开发有限公司答辩称：胡娟的录音不符合证据的客观性与真实性，且本人未出庭作证，不能认定被录音人的身份，该录音不能作证据使用，双方的权利义务应以双方签订的合同为准，上诉人无证据证明诉讼时效存在中止或中断情形，上诉人提交的其它录音材料在一审已超过举证期限，不组织质证符合法律规定；被上诉人的义务是在180天内将相关资料交房管局，而不是办出房产证或交出房产证，上诉人未能履行付款义务，被上诉人在此之前有理由不交付房产证；一审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　
　　本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
　　
　　本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，符合法律法规的规定，应为有效合同，对双方均具有约束力，双方应当按照该合同约定的内容全面履行各自的权利义务，合同一方未履行权利义务的，应按合同约定的内容承担违约责任。根据双方签订合同第十一条的约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”而被上诉人在交接房屋时，并未签署交接单，也未进行书面通知上诉人办理交接手续，且未向上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被上诉人的行为已经构成违约，应当承担违约责任；但上诉人也未拒绝交接，且已实际接收并进行了装修。因双方均无充分证据证明实际交接的具体时间，原审法院以上诉人与郑州万和物业管理有限公司签订的合同日期即2006年6月12日来确定实际交接时间并无不当，应予维持。上诉人称该物业管理合同的时间与事实不符，该物业管理合同中签写的时间是郑州万和物业管理有限公司为应付上级检查而提前的，因其未能提供相关证据予以证明，本院对此理由不予支持；上诉人在实际交接时就应该知道被上诉人在交房时间上构成违约，但未及时向被上诉人主张支付逾期交房违约金的请求，而是在被上诉人对其主张补足房款时，才于2008年6月16日提起反诉，主张逾期交房违约金的权利，该项反诉请求确已超过诉讼时效，不应予以支持。上诉人称其向被上诉人以协商的方式主张过该违约金，证据不足，不予支持。原审判决认定上诉人要求被上诉人支付交房违约金已过诉讼时效并无不当，应予以维持；根据双方签订的买卖合同第十五条之约定，被上诉人应当为上诉人办理并领取房屋所有证，因被上诉人原因上诉人不能在规定的期限取得房屋所有权证书的，由被上诉人按照已付房价款的1%向上诉人支付违约金，上诉人所购买房屋的房产证于2006年3月3日办理完毕，依据双方签订合同的约定，已构成逾期办证，应承担逾期办证的违约责任。房产证颁发的时间虽为2006年3月3日，但无充分证据证明被上诉人已及时通知上诉人房产证已办理完毕，且房产证至今还在被上诉人处，故不能认定上诉人知道房产证办理完毕的具体日期，上诉人于2006年6月16日提起反诉未超过诉讼时效，原判以该房产证书上填发日期即2006年3月3日作为诉讼时效的起算点不当，应予纠正。被上诉人称其在2006年3月3日房管局颁发后，就已经通知了上诉人，证据不足，对此辩解理由不予采信。上诉人要求被上诉人支付办证违约金的诉请应予以支持，被上诉人应按照合同约定向上诉人支付5062.10元（506210×1%）的办证违约金。关于土地使用证的办理问题，双方未在合同中进行约定，也无证据证明未办理该证是由于被上诉人的原因，故对上诉人提出的该项理由不予支持。
　　
　　综上所述，原判部分处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
　　
　　一、维持郑州市管城回族区人民法院（2008）管民初字第799号民事判决第一、二项，即维持被告梁荣兰于本判决生效之日起十日内支付原告郑州中实房地产开发有限公司房款18959.83元；维持原告郑州中实房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向被告梁荣兰交付《房屋所有权证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
　　
　　二、撤销郑州市管城回族区人民法院（2008）管民初字第799号民事判决第三项，即撤销驳回被告梁荣兰的其他反诉请求；
　　
　　三、被上诉人郑州中实房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人梁荣兰支付逾期办证违约金5062.10元；
　　
　　四、驳回上诉人梁荣兰的其他诉讼请求。
　　
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　
　　一、二审案件受理费、反诉费848元，由上诉人梁荣兰承担698元，被上诉人郑州中实房地产开发有限公司承担150元。
　　
　　本判决为终审判决。
　　
　　
　　
　　
　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　长　 王凤梅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　员　 郑新红
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　员　 李继军

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年三月二十五日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理书记员　 肖克贵