河南九天置业有限公司与刘志强商品房买卖合同纠纷上诉案

 

河南省郑州市中级人民法院
民事判决书

(2009)郑民一终字第551号

　　
　　上诉人（原审被告）河南九天置业有限公司。
　　
　　法定代表人闫宏鑫，经理。
　　
　　委托代理人冯遂军。
　　
　　被上诉人（原审原告）刘志强。
　　
　　上诉人河南九天置业有限公司因合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2008）牟民初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
　　
　　原审查明，2006年1月24日，原、被告签订商品房买卖合同一份，主要内容为：1、买受人（指原告，下同）所购商品房的基本情况：西环路东、爱香路南的新鑫花园10号楼1单元2层东户，户型三室二厅二卫，建筑面积122平方米。2、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1029元，总价款125538元。3、付款方式及期限：合同签订时出卖人（指被告，下同）已收到买受人交来房款50538元，剩余房款75000元为银行贷款。4、交付期限：出卖人应当在2006年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第八条规定最后交付期限（2006年9月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行;逾期超过60日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定（2006年9月30日）的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。6、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件（该商品房经验收合格），并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同经中牟县房地产管理所登记备案。2006年11月16日，被告为原告出具收到购房款125538元的发票一份。2008年1月6日，原告在所购房屋安装了防盗门。
　　
　　原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容不违反有关法律规定，应认定为有效合同。双方当事人均应全面履行合同约定的义务。双方约定被告于2006年9月30日前将房屋交付给原告使用，被告抗辩称只逾期一个月就已经交付房屋，但被告对实际交付房屋时间未提供相关证据；原告于2008年1月6日在所购房屋安装防盗门，原、被告双方即形成了房屋实际交付的事实，该事实法院予以认定。被告未按约定的时间交付房屋，属违约行为，应承担违约责任。故原告要求被告按房屋价款125538元的日万分之五支付从2006年10月1日起至2008年1月5日止的违约金，理由正当，应予支持。被告主张因政府要求修路不可抗力造成房屋逾期交付，法院认为，政府要求修路不属于不可抗力的范畴，对此抗辩意见，法院不予支持。被告又抗辩称，双方约定的违约金过高并请求下调，法院认为，双方商品房买卖合同中关于违约金的约定，同样是双方的真实意思表示，被告请求调减违约金，法院亦不予支持。被告向原告交付房屋时，未签署房屋交接单，亦未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，此时，原告享有的权利为拒绝交接，原告未行使拒绝交接的合同权利而接受了房屋，形成了房屋实际交付的事实，故原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，法院不予支持。原告的其他诉讼请求，未提供相关证据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、原告刘志强与被告河南九天置业有限公司签订的商品房买卖合同继续履行；二、被告河南九天置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘志强逾期交付房屋的违约金二万八千九百九十九元（自2006年10月1日起至2008年1月5日止，每日按一十二万五千五百三十八元的万分之五计算）；三、驳回原告刘志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告河南九天置业有限公司负担。
　　
　　宣判后，河南九天置业有限公司不服，上诉称，1、虽然上诉人与被上诉人签订的购房合同中约定了交房时间，但因中牟县人民政府强令修建通往新鑫花园的唯一通道，致使建筑材料无法运往工地，造成逾期交房，逾期交房的责任不在上诉人方。经过上诉人的努力，双方约定的10号楼于2006年11月底已建成完工，同年12月通知被上诉人交接房屋，可被上诉人为了获取高额的逾期交房违约金，迟迟不接收房屋，造成交房工作不能完成，所以对2006年12月1日之后的逾期违约金应由被上诉人自行承担。2、双方在合同中约定的违约金明显过高，根据上诉人聘请郑州市正达房地产评估公司对同期新鑫花园1号楼到11号楼1至6层房屋（面积在120－130平方米之间）月租金的评估结论，上诉人的房屋月出租价为290元至330元之间，折合每天租金在10.2元左右，与合同约定的日违约金相差6.2倍，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第16条的规定，法院应当对双方当事人在合同中约定过高的违约金进行下调，以符合事实和法律。综上，请求二审查明事实，予以改判。
　　
　　被上诉人刘志强未答辩。
　　
　　本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
　　
　　本院认为，上诉人称其迟延交房是由于政府强行修路造成，属不可抗力，其不应承担迟延交房的责任，因政府修路不属于不可抗力事由，所以上诉人该上诉理由本院不予采信。上诉人称被上诉人为获取高额违约金，故意拖延与其交接房屋，但未提供证据予以证明，本院亦不予采信。上诉人称合同约定的违约金过高，应按最高人民法院有关司法解释予以下调，因上诉人依据的评估结论系其单方委托形成，就万分之五违约金是否过高，上诉人提供的证据不充分，不足以证明其主张，故上诉人该上诉请求本院不予支持。综上，上诉人上诉请求不成立，本院不予支持，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　
　　驳回上诉，维持原判。
　　
　　二审案件受理费100元，由上诉人河南九天置业有限公司负担。
　　
　　本判决为终审判决。
　　
　　
　　
　　
　　
　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审 判 长　　陈　震
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审 判 员　　范亚玲
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审 判 员　　张　晔

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年三月二十五日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书 记 员　　邹　靖