许丽玉诉厦门金城湾房地产开发有限公司等商品房预约合同纠纷案

——将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同的条件

以及预约合同能否强制履行的问题

关键词：合同不成立

案例来源：《人民法院案例选》2016年第8辑总第102辑第146-154页

福建省厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第158号民事判决书查明：

2013年10月9日，原告许丽玉与被告厦门金城湾房地产开发有限公司签订一份《认购书》，约定许丽玉向金城湾公司认购位于厦门市海沧区嵩屿南二里金城湾花园房产，建筑面积为82.21平方米。单价为每平方米13680元，总价为1124632.8元。房屋实际建筑面积以房地产产权登记机关实测为准。《认购书》签订后许丽玉向金城湾公司支付包括定金五万元在内购房款共332140.14元。金城湾花园项目D户型广告宣传单上载明赠送入户花园的内容，并附有户型图。2014年6月27日金城湾公司相许丽玉发出一份入伙通知书。载明许丽玉认购的房屋已经具备入住条件，特发入伙通知，请按照楼号对应的时间办理相关手续等内容。原告许丽玉诉请变更《认购书》第三条第二款，同时撤销合同附件六合同补充协议第二条第一款；确认金城湾公司在广告宣传资料中承诺赠送的入户花园建筑面积为8.946平方米；变更房屋总价1124632.80元为972183.98元；本案判决生效后，金城湾公司应按照双方签订的《认购书》的约定，立即与许丽玉签订商品房买卖合同，并向有关部门办理合同备案手续；金城湾公司立即交房并支付延迟交房的违约金；金城湾公司支付挤占规划绿化地面积、影响小区居住环境的违约赔偿金135983元。

法院认为：

    许丽玉与金城湾公司签订的认购书时双方在自愿平等的基础上签订的。系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，为有效合同，本案认购书对于房屋的坐落位置，面积、价款支付、面积差异处理等进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征，且认购书还约定有关购房协议条款以双方签订的商品房买卖合同为准，《认购书》自双方签订《商品房买卖合同》后失效。《认购书》不能认定为《商品房买卖合同》而只能认定为为磋商购买商品房签订的预约合同。金城湾公司收取许丽玉的部分购房款及发给许丽玉的《入伙通知书》等事实不足以证明双方形成商品房买卖合同关系。金城湾花园广告宣传资料为商业广告其性质为要约邀请。因此，涉案《认购书》在性质上是预约合同。许丽玉与金城湾公司应当依据认购书约定严格履行合同义务。但认购书内容不够具体、完善，对将来商品房买卖合同的主要条款没有明确约定。因此，依据认购书，双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式《商品房买卖合同》，将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务，对认购书不能强制实际履行。

法院判决：

驳回原告许丽玉的诉讼请求。许丽玉提起上诉。

福建省厦门市中级人民法院（2015）海民终字第4031号民事判决书判决：

驳回上诉，维持原判。

注：未找到判决书

许丽玉诉厦门金城湾房地产开发有限公司等商品房预约合同纠纷案

——将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同的条件

以及预约合同能否强制履行的问题

关键词：认购书 预约合同 独立有效 强制履行 本约

[裁判要点] 

就商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同。应当具备两个条件：一是具备《商品房预销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。此外，预约合同是独立的有效的合同。当事人应当严格履行合同义务，但预约合同不能强制实际履行。预约合同的当事人只是负有将预约推进到本约的义务，并无必须缔结本约合同的义务，至于当事人是否成功签订本约合同，则要视双方之后具体协商的结果而定。 

[相关法条]

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

[案件索引]

一审：福建省厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第158号（2015年7月29日）

二审：福建省厦门市中级人民法院（2015）海民终字第4031号（2015年12月24日）

 [基本案情]

  2013年10月9日，原告许丽玉与厦门金城湾房地产开发有限公司签订一份《认购书》，约定许丽玉向金城湾公司认购位于厦门市海沧区嵩屿南二里金城湾花园房产，建筑面积为82.21平方米。单价为每平方米13680元，总价为1124632.8元。房屋实际建筑面积以房地产产权登记机关实测为准。《认购书》签订后许丽玉向金城湾公司支付包括定金五万元在内购房款共332140.14元。金城湾花园项目D户型广告宣传单上载明赠送入户花园的内容，并附有户型图。2014年6月27日金城湾公司相许丽玉发出一份入伙通知书。载明许丽玉认购的房屋已经具备入住条件，特发入伙通知，请按照楼号对应的时间办理相关手续等内容。原告许丽玉诉请变更《认购书》。同时撤销合同附件六合同补充协议第二条第一款，确认金城湾公司在广告宣传资料中承诺赠送的入户花园建筑面积为8.946平方米。

[裁判结果]

 福建省厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第158号民事判决：驳回原告许丽玉的诉讼请求。许丽玉提起上诉。福建省厦门市中级人民法院（2015）海民终字第4031号民事判决书：

    [裁判理由]

法院生效裁判认为：许丽玉与金城湾公司签订的认购书时双方在自愿平等的基础上签订的。系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，为有效合同，本案认购书对于房屋的坐落位置，面积、价款支付、面积差异处理等进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征，且认购书还约定有关购房协议条款以双方签订的商品房买卖合同为准，《认购书》自双方签订《商品房买卖合同》后失效。《认购书》不能认定为《商品房买卖合同》而只能认定为为磋商购买商品房签订的预约合同。金城湾公司收取许丽玉的部分购房款及发给许丽玉的《入伙通知书》等事实不足以证明双方形成商品房买卖合同关系。金城湾花园广告宣传资料为商业广告其性质为要约邀请。因此，涉案《认购书》在性质上是预约合同。许丽玉与金城湾公司应当依据认购书约定严格履行合同义务。但认购书内容不够具体、完善，对将来商品房买卖合同的主要条款没有明确约定。因此，依据认购书，双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式《商品房买卖合同》，将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务，对认购书不能强制实际履行。