厦门火炬集团物业管理有限公司诉厦门市兴致电子工业有限公司物业服务合同纠纷案—产业园区内企业受产业园区物业管理约束的认定
关键词：合同成立
案例来源：《人民法院案例选》2015年第1辑总第91辑第139-145页
福建省厦门市翔安区人民法院（2013）翔民初字第2200号民事判决书查明：
厦门火炬（翔安）高技术产业开发区系产业基地，该基地设立的火炬开发区管委会系市政府派出机构，作为火炬高新区的管理服务部门。该基地的物业自2006年起至今由原告火炬物业公司负责提供物业管理和服务。火炬物业公司于2004年2月26日取得二级物业资质及厦门市城市园林绿化三级资质等级。2006年6月1日，火炬开发区管委会开办的事业法人即财政服务中心与原告火炬物业公司签订二份物业管理服务合同。第二份合同约定“若合同到期一方不续签本合同，应于合同到期前一个月通知另一方，否则本合同自动续期”。
产业基地内7号厂房系被告兴致公司所有，建筑面积7028.92平方米（四层）。上述厂房系兴致公司于2005年8月2日委托火炬开发区管委会所建，兴致公司于2006年2月24日与火炬物业公司签订二次装修管理协议，同意遵守火炬物业公司制定的《二次装修管理规定》。2006年6月19日，兴致公司与火炬物业公司办理厂房交接手续，并正式入驻涉案厂房自2006年7月起至今，兴致公司未向火炬物业公司缴纳综合管理服务费及房屋公共维修金。兴致公司使用7号厂房实际产生的自用水、电费由兴致公司自行向水务和电力单位交纳。经现场勘验，火炬物业公司未为兴致公司修剪厂房旁边的绿化，兴致公司在其厂房内设立垃圾处堆放垃圾。火炬物业公司诉请兴致公司支付综合管理服务费255849. 6元、公共维修金63962. 4元，共计319812元及逾期付款违约金。
法院认为：
厦门火炬（翔安）产业区内的企业尚未成立业主大会或者业主委员会，相关的物业服务由火炬开发区管委会开办的事业单位法人财政服务中心根据有关的职责划分，代表厦门火炬（翔安）产业区内的企业与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区提供物业管理服务，该行为并不违反法律法规的强制性规定。《物业管理服务合同》对于兴致公司亦具有法律约束力，兴致公司应当支付有关的物业管理费用。其次，《厦门火炬高技术产业开发区物业管理暂行规定》的内容及现场勘验结果可知，兴致公司的地理位置位于厦门火炬（翔安）产业区内的企业，其日常的生产、生活均无法脱离厦门火炬（翔安）产业区而独立存在，而火炬物业公司系厦门火炬（翔安）产业区人驻的唯一物业管理单位，因此兴致公司对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，这也导致兴致公司客观上成为火炬物业公司提供的物业服务的受益人，即二者存在事实上的物业法律关系。兴致公司自行管理厂房系企业自有产权的建筑物内部范围，并非《物业管理服务合同》项下的服务区域，故不能免除兴致公司承担物业管理费用的义务。综上，兴致公司应当承担物业管理费用。
法院判决：
兴致公司向火炬物业公司支付综合管理服务费50608.22元和公共维修金16869.41元及滞纳金。兴致公司提起上诉。
福建省厦门市中级人民法院（ 2014）厦民终字第1735号判决：维持原判。
厦门火炬集团物业管理有限公司诉厦门市兴致电子工业有限公司物业服务合同纠纷案——产业园区内企业受产业园区物业管理约束的认定
关键词：封闭且独立的建筑物集群；产业园区；物业服务合同
[裁判要点]
相对封闭且独立的建筑物集群，如产业园区，虽然各个企业可自行建设或是委托建设一定规模的建筑物，并取得独立的产权，但其在该建筑物集群中，其与该区域内的配套公共设施和公共服务密不可分，故该企业与该建筑物集群的物业服务公司之间的法律关系应受产业园区物业管理条例约束。
[相关法条]
《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第四十二条第一款 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
[案件索引]
一审：福建省厦门市翔安区人民法院（2013）翔民初字第2200号
二审：福建省厦门市中级人民法院（ 2014）厦民终字第1735号
[基本案情]
原告厦门火炬集团物业管理有限公司（以下简称火炬物业公司）诉称：2005年8月，厦门市兴致电子工业有限公司（以下简称兴致公司）委托厦门火炬高技术产业开发区管理委员会（以下简称火炬开发区管委会）在火炬（翔安）产业区建设涉案厂房，建筑面积7352平方米。2006年6月1日，火炬物业公司根据与厦门火炬高新区财政服务中心（以下简称财政服务中心）签订《物业管理服务合同》，对产业区即涉案厂房所在产业区进行物业管理。2006年6月19日，兴致公司与火炬物业公司办理厂房交接手续，并正式入驻涉案厂房。但兴致公司自入住后即开始拖欠服务费、公共维修金，且经催讨拒不交纳。请求法院判令：兴致公司支付自2006年7月计至2013年9月的综合管理服务费255849. 6元、公共维修金63962. 4元，共计319812元及逾期付款违约金（按日3‰的标准，自起诉之日起计算至实际付款之日止）。
被告兴致公司辩称：本案所涉厂房属于兴致公司自建单位房，双方是委托建房关系，兴致公司依法具有独立产权。双方从未就物业服务的内容、收费事宜等有过意向，兴致公司没有委托火炬物业公司进行物业服务。兴致公司多年来自行管业，包括保洁、卫生、保卫等一系列关于物业管理，甚至连水电费都是直接与公用事业单位结算。火炬物业公司的起诉超过诉讼时效。要求驳回火炬物业公司的诉讼请求。
法院经审理查明：位于厦门市翔安区的厦门火炬（翔安）高技术产业开发区系国家科委和厦门市人民政府共同于2003年9月创办的产业基地，该基地设立的火炬开发区管委会系市政府派出机构，作为火炬高新区的管理服务部门，负责高新区的发展规划、产业布局、政策法规的制定和实施、基础设施建设以及招商引资等工作。该基地的物业自2006年起至今由火炬物业公司负责提供物业管理和服务。火炬物业公司于2004年2月26日取得二级物业资质及厦门市城市园林绿化三级资质等级。
2006年6月1日，火炬开发区管委会开办的事业法人即财政服务中心与火炬物业公司签订委托期限自2006年6月1日至2007年6月30日的物业管理服务合同，后又签订委托期限自2009年1月1日至2011年12月31日的物业管理服务合同。第二份合同约定“若合同到期一方不续签本合同，应于合同到期前一个月通知另一方，否则本合同自动续期”。上述二份合同均约定：财政服务中心委托火炬物业公司为厦门火炬（翔安）产业区（建筑面积130万平方米）提供专业化物业管理服务，物业管理范围包括市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，以及公共环境、公共秩序、交通秩序、安全防范、装饰装修、物业档案资料、公共绿化、建筑小品等事项的管理和维护。物业管理服务的受益人为本物业的业主、代业主或使用人，本物业的业主、代业主或使用人应履行本合同并承担相应的责任，火炬物业公司有权向物业使用人收取综合管理费、公共维修金；每月的综合管理服务费及相关费用于当月15日前交纳，逾期者从逾期之日起每日按欠费的3‰交纳滞纳金等。
2006年4月20日，火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理收费经有关部门核定，暂定收费标准为：厂房、办公楼管理服务费0. 8元／平方米·月、房屋公共维修金0.2元／平方米·月。2007年6月7日，产业区通用厂房重新核定收纳标准，同意按原规定的标准执行，期限二年，自2007年6月8日起至2009年6月7日止。2007年6月25日，火炬物业公司被告知，厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费属于市场调节价，原规定的收费标准自2007年6月27日起停止执行。
位于厦门火炬（翔安）产业区内的翔安区翔虹路7号厂房系兴致公司所有，用地面积4692.58平方米，建筑面积7028.92平方米（四层）。上述厂房系兴致公司于2005年8月2日委托火炬开发区管委会所建，兴致公司于2006年2月24日与火炬物业公司签订二次装修管理协议，同意遵守火炬物业公司制定的《二次装修管理规定》，后于2006年6月间与建设单位、招商单位、物业公司办理了业主交房验收。自2006年7月起至今，兴致公司未向火炬物业公司缴纳综合管理服务费及房屋公共维修金。兴致公司使用翔安区翔虹路7号厂房实际产生的自用水、电费由兴致公司自行向水务和电力单位交纳。经现场勘验，火炬物业公司未为兴致公司修剪厂房旁边的绿化，兴致公司在其厂房内设立垃圾处堆放垃圾。
[裁判结果]
福建省厦门市翔安区人民法院于2014年3月20日作出（2013）翔民初字第2200号民事判决：一、兴致公司于本判决发生法律效力之日起十日内向火炬物业公司支付综合管理服务费50608.22元和公共维修金16869.41元及滞纳金（滞纳金以67477.63元为基数，按中国人民银行公布的6个月以内期的贷款基准利率即年利率5.60％自2011年9月16日起计算至本判决确定的还款之日止）；二、驳回火炬物业公司的其他诉讼请求。宣判后，兴致公司提起上诉。福建省厦门市中级人民法院于2014年7月30日作出（ 2014）厦民终字第1735号民事判决：驳回上诉，维持原判。
[裁判理由]
法院生效裁判认为，本案争议焦点在于：兴致公司是否应向火炬物业公司支付物业管理费用。首先，厦门火炬（翔安）产业区系由政府部门开发、创办，并由火炬开发区管委会负责管理。鉴于厦门火炬（翔安）产业区内的企业尚未成立业主大会或者业主委员会，相关的物业服务由火炬开发区管委会开办的事业单位法人财政服务中心根据有关的职责划分，代表厦门火炬（翔安）产业区内的企业与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区提供物业管理服务，该行为并不违反法律法规的强制性规定。因此，即便本案兴致公司未与火炬物业公司直接签订书面的物业管理合同，前述的《物业管理服务合同》对于兴致公司亦具有法律约束力，兴致公司应当支付有关的物业管理费用。其次，从《厦门火炬高技术产业开发区物业管理暂行规定》的内容及现场勘验结果可知，兴致公司的地理位置位于厦门火炬（翔安）产业区内的企业，其日常的生产、生活均无法脱离厦门火炬（翔安）产业区而独立存在，而火炬物业公司系厦门火炬（翔安）产业区人驻的唯一物业管理单位，因此兴致公司对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，这也导致兴致公司客观上成为火炬物业公司提供的物业服务的受益人，即二者存在事实上的物业法律关系。兴致公司自行管理厂房系企业自有产权的建筑物内部范围，并非《物业管理服务合同》项下的服务区域，故不能免除兴致公司承担物业管理费用的义务。综上，兴致公司应当承担物业管理费用。
