无锡恒廷实业有限公司诉陈玉森、无锡经融瑞通商业管理有限公司

租赁合同纠纷案——租赁合同解除后的处理

关键词：合同解除、租赁合同，连带责任　

案例来源：《人民法院案例选》2015年第2辑总第92辑第219-225页

江苏省无锡市锡山区人民法院（2014）锡法安民初字第0260号民事判决书查明：

2011年9月29日，管委会作为出租方将水岸佳苑小区部分商铺租赁给被告苏州经融公司；租赁期间，被告苏州经融公司可将商铺转租给第三方使用等。2012年5月18日，原告恒廷公司、无锡经融公司、管委会、被告苏州经融公司共同签订了补充协议，将租赁合同的出租方变更为恒廷公司，承租方变更为被告无锡经融公司，由上述两公司继续履行租赁合同的权利义务。2012年5月17日，被告无锡经融公司与被告陈玉森签订转租合同，约定陈玉森承租位于水岸街1 -2层47号商铺，建筑面积为250平方米，租赁期限为2年，暂定交房日期为2012年6月30日，年租金9万元，保证金15000元等。2012年10月22日，原告恒廷公司以无锡经融公司单方严重违约为由向无锡经融公司发出解除合同通知书，无锡经融公司于当日回函确认其违约行为并同意解除租赁合同。2012年10月23日，恒廷公司向水岸佳苑AB地块承租商户发出公告书，告知无锡经融公司与恒廷公司已解除租赁合同，请实际承租人至物业管理处进行登记，承诺在维持原来租金标准不变的基础上将择期安排重新签订商铺租赁合同事宜等。2013年4月17日，因陈玉森未与恒廷公司办理承接租赁等相关手续，恒廷公司向陈玉森邮寄告知函，告知陈玉森其已解除与无锡经融公司之间的租赁合同，并通知陈玉森在接到该函后2个工作日内至恒廷公司重新签署租赁合同，或者办理退款等交接手续，否则恒廷公司要求陈玉森立即搬离商铺并恢复原状。该告知函陈玉森于2013年4月19日签收。上述商铺，无锡经融公司、陈玉森至今未交付恒廷公司，由陈玉森实际使用并经营。原告诉请陈玉森立即搬离；支付房屋使用费；无锡经融公司承担连带赔偿责任。

法院认为：

被告无锡经融公司对外转租系经原告恒廷公司同意，且转租期限在租赁期限内，无锡经融公司与陈玉森签订的转租协议亦系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。因无锡经融公司违约，恒廷公司与无锡经融公司已于2012年10月22日解除租赁合同，无锡经融公司与恒廷公司的租赁合同权利义务关系终止，由此导致承租人无锡经融公司与次承租人陈玉森的转租协议已无法继续履行，因此出租人恒廷公司有权要求承租人无锡经融公司及次承租人陈玉森返还租赁房屋。租赁合同解除后，恒廷公司于2013年4月17日才向陈玉森发函，通知陈玉森如在收到该函的2个工作日未重新签署租赁合同的，恒廷公司将要求其立即搬离商铺并恢复原状，因此自2013年4月21日起陈玉森应腾退所租赁的房屋。

　
法院判决：

陈玉森搬离商铺，支付房屋使用费（按每日197. 5元计算）；无锡经融公司对陈玉森的付款义务承担连带责任。

　无锡恒廷实业有限公司诉陈玉森、无锡经融瑞通商业管理有限公司租赁合同纠纷案——租赁合同解除后的处理

　　关键词：转租合同效力；返还租赁物之义务；次承租人利益保障
　　[裁判要点]
　　1．原租赁合同与转租合同的效力是相对独立的，但是，当原租赁合同解除后，出租人可突破债的相对性，基于合同关系上的请求权向承租人、次承租人主张权利，承租人与次承租人就租赁物的返还等为连带债务人。
　　2．作为善意的次承租人，其代位清偿权和异议权可通过第三人诉讼制度得以保障，避免权利救济的滞后及落空。
　　[相关法条]
　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条　　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
　　《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》第三十一条　房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。
　　[案件索引]
　　一审：江苏省无锡市锡山区人民法院（2014）锡法安民初字第0260号（2014年6月25日）
　　[基本案情]
　　原告无锡恒廷实业有限公司（以下简称恒廷公司）诉称：2011年9月29日，无锡高铁站商务区管理委员会（以下简称管委会）与苏州经融瑞通商业发展有限公司（以下简称苏州经融公司）签订水岸佳苑AB地块商铺租赁合同（以下简称租赁合同）。2012年5月18日，恒廷公司、无锡经融瑞通商业管理有限公司（以下简称无锡经融公司）、管委会、苏州经融公司共同协商后签订了水岸佳苑AB地块商铺租赁合同补充协议（以下简称补充协议），确定由恒廷公司作为出租方、无锡经融公司作为承租方继续履行租赁合同的权利义务。其后，无锡经融公司将水岸佳苑47号商铺（以下简称47号商铺）转租给了陈玉森并签订了商铺租赁合同（以下简称转租合同）。无锡经融公司在履行租赁合同过程中存在多种违约行为，恒廷公司于2012年10月22日向无锡经融公司发出解除合同通知书，当日，无锡经融公司回函确认收到该通知，并同意解除合同。其后，恒廷公司多次通知陈玉森办理租赁关系承接或办理退费手续，陈玉森置之不理。恒廷公司遂诉至法院，请求判令：（1）陈玉森立即搬离47号商铺并将该商铺恢复原状；（2）陈玉森支付2012年6月30日起至实际交还之日止的房屋使用费（按照每天246.58元计算）；（3）无锡经融公司承担连带赔偿责任。
　　被告陈玉森辩称：其与无锡经融公司签订的转租合同合法有效，其不同意搬离47号商铺。请求驳回恒廷公司的诉讼请求。
　　被告无锡经融公司未答辩。
　　法院经审理查明：1位于无锡市锡山区安镇街道的水岸佳苑安置房工程由无锡市锡东新城建设发展有限公司（以下简称锡东新城公司）取得建设工程规划许可并实际建设。2011年5月30 B,锡东新城公司委托管委会、恒廷公司就水岸佳苑AB地块社区商铺对外公开招投标并以受托方名义进行出租。2011年9月29日，管委会与苏州经融公司签订了租赁合同，约定管委会作为出租方将水岸佳苑小区部分商铺租赁给苏州经融公司；房屋建筑面积约34716.33平方米（具体面积以测绘部门数据为准），租赁期限自2011年12月31日起（暂定，以实际交房日期为准）至2021年12月31日止；第一年免租，第二年日租金为每平方米0.79元；租赁期间，苏州经融公司可将商铺转租给第三方使用等。2012年5月18日，恒廷公司、无锡经融公司、管委会、苏州经融公司共同签订了补充协议，将租赁合同的出租方变更为恒廷公司，承租方变更为无锡经融公司，由上述两公司继续履行租赁合同的权利义务。2012年5月29日、6月19日，恒廷公司向无锡经融公司先后交付了水岸佳苑AB地块商铺钥匙。
　　2．无锡经融公司承租了水岸佳苑AB地块后，开始对外转租。2012年5月17日，无锡经融公司与陈玉森签订转租合同，约定陈玉森承租位于水岸街1 -2层47号商铺，建筑面积为250平方米，租赁期限为2年，暂定交房日期为2012年6月30日，年租金9万元，保证金15000元等。
　　3. 2012年10月22日，恒廷公司以无锡经融公司单方严重违约为由向无锡经融公司发出解除合同通知书，无锡经融公司于当日回函确认其违约行为并同意解除租赁合同。2012年10月23日，恒廷公司向水岸佳苑AB地块承租商户发出公告书，告知无锡经融公司与恒廷公司已解除租赁合同，请实际承租人至物业管理处进行登记，承诺在维持原来租金标准不变的基础上将择期安排重新签订商铺租赁合同事宜等。2013年4月17日，因陈玉森未与恒廷公司办理承接租赁等相关手续，恒廷公司向陈玉森邮寄告知函，告知陈玉森其已解除与无锡经融公司之间的租赁合同，并通知陈玉森在接到该函后2个工作日内至恒廷公司重新签署租赁合同，或者办理退款等交接手续，否则恒廷公司要求陈玉森立即搬离商铺并恢复原状。该告知函陈玉森于2013年4月19日签收。上述商铺，无锡经融公司、陈玉森至今未交付恒廷公司，由陈玉森实际使用并经营。
　　[裁判结果]
　　江苏省无锡市锡山区人民法院于2014年6月25日作出（2014）锡法安民初字第0260号民事判决：一、陈玉森应于本判决生效之日起十日内搬离47号商铺并将该商铺恢复原状后交付恒廷公司；二、陈玉森应于本判决生效之日起十日内向恒廷公司支付自2013年4月21日起至实际向恒廷公司交付商铺之日止的房屋使用费（按每日197. 5元计算）。三、无锡经融公司对陈玉森的上述付款义务承担连带责任。四、驳回恒廷公司的其他诉讼请求。宣判后，恒廷公司、陈玉森、无锡经融公司均未提出上诉，判决已发生法律效力。
　　[裁判理由]
　　法院生效裁判认为：管委会、恒廷公司系基于锡东新城公司的委托对水岸佳苑AB地块商铺以受托方的名义对外出租。管委会与苏州经融公司签订的租赁合同，恒廷公司、无锡经融公司、管委会、苏州经融公司签订的补充协议均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效。无锡经融公司对外转租系经恒廷公司同意，且转租期限在租赁期限内，无锡经融公司与陈玉森签订的转租协议亦系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，亦属合法有效。因无锡经融公司违约，恒廷公司与无锡经融公司已于2012年10月22日解除租赁合同，无锡经融公司与恒廷公司的租赁合同权利义务关系终止，由此导致承租人无锡经融公司与次承租人陈玉森的转租协议已无法继续履行，因此出租人恒廷公司有权要求承租人无锡经融公司及次承租人陈玉森返还租赁房屋。陈玉森辩称其不应搬离承租商铺，缺乏法律依据，对其答辩意见本院不予采纳。租赁合同解除后，恒廷公司并未立即要求陈玉森搬离，而是要求其与之重新签订租赁合同。恒廷公司于2013年4月17日才向陈玉森发函，通知陈玉森如在收到该函的2个工作日未重新签署租赁合同的，恒廷公司将要求其立即搬离商铺并恢复原状，而陈玉森于2013年4月19日收到该函告后未予理置，因此自2013年4月21日起陈玉森应腾退所租赁的房屋。恒廷公司要求实际占有人陈玉森搬离及支付逾期腾房使用费，并要求无锡经融公司承担连带赔偿责任，于法有据，本院予以支持。关于恒廷公司主张的房屋使用费标准，参照恒廷公司与无锡经融公司签订的租赁合同所约定的租金标准，本院确定为每日197. 5元（日租金0.79元／平方米× 250平方米）。陈玉森因无锡经融公司违约可能造成的损失，可与无锡经融公司另行处理，本案不予理涉。