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陈荣根诉江阴兰星公司、钱树忠买卖合同纠纷案 关键词:预期利益损失 案例来源:《人民法院案例选》2013年第2辑总第84辑第178-183页 江苏省江阴市人民法院(2011)澄西民初字第0105号民事判决书查明: 2008年3月20日,原告陈荣根与被告常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司(简称兰星江阴分公司)签订《龙城福第认购书》一份。并约定认购位置为A块商业11—15号;房屋交付后,产权登记面积与认购书约定发生差异的,双方同意按产权登记面积计算;认购单价为6000元/平方米;签订认购书时交纳诚意金60万元;龙城福第达到销售条件后兰星江阴分公司将以书面形式通知陈荣根签订商品房买卖合同;陈荣根必须在收到通知后10日内与兰星江阴分公司签订商品房买卖合同,逾期视为放弃优先购买权,并不再享受以上单价购房优惠,交纳的诚意金不计息退还;双方签订商品房买卖合同后,诚意金抵作房款;陈荣根于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金60万元。陈荣根于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金60万元。江阴兰星公司取得预(销)售许可证后于2010年5月将龙城福第A商业一层全部销售,讼争房屋的售价为4394340.63元。在审理过程中,原告申请对讼争房屋进行市场价格鉴定(评估),评估公司于2011年6月23日出具评估报告确认:估价对象的建筑面积为632.025平方米,市场价值为4987929元。若被告不违约,原告应支付的售价为3792150元。原告请求法院判令:被告立即履行《龙城福第》认购书中的约定,并尽快与原告签订商品房买卖合同。 法院认为: 预约合同包括两类:一类是仅约定双方当事人在将来签订本约,双方当事人的主要义务是磋商义务;另一类是具备了主约的主要条款,但尚存在未决条款时,双方当事人的义务不仅是就未决条款磋商,还必须达成本约,磋商不成时未决条款可以根据法律规定或交易习惯进行补充。本案中,认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定,其他条款根据商品房预(销)售合同格式文本和交易习惯即可确定,属于第二类预约合同。江阴兰星公司在达到销售条件后即负有与陈荣根按照认购书的约定签订商品房买卖合同的义务,此时,陈荣根可以要求继续履行并取得认购房屋,但因为江阴兰星分公司已经将认购房屋销售导致事实上不能履行,陈荣根的可期待利益损失应以房屋价格的上涨部分为限。本案中,考虑到江阴兰星分公司因违约而实际获益的情况,具体赔偿数额以江阴兰星分公司实际获得的差价返还给陈荣根为宜。 法院判决: 被告返还原告60万元并赔偿损失602189.63元。江阴兰星分公司上诉。 无锡市中级人民法院作出(2012)锡民终字第0024号民事判决: 维持原判。 陈荣根诉江阴兰星公司、钱树忠买卖合同纠纷案 —开发商违反预售合同的行为性质及责任认定 关键词:诚意金;预约合同;违约责任 [裁判要点] 开发商收取“诚意金”与对方所签订的协议系预约合同。作为预约义务人的开发商如违反预约合同,其所应负的责任在性质上属违约责任。要合理维护守约方的权益,须使其利益状态达到签订预约合同所约定的本约签订时的状态。 [相关法条] 《中华人民共和国合同法》 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 [案件索引] 一审:江苏省江阴市人民法院(2011)澄西民初字第0105号(2011年10月19日) 二审:江苏省无锡市中级人民法院(2012)锡民终字第0024号(2012年3月15日) [基本案情] 原告陈荣根诉称:2008年3月20日,他与被告江阴兰星公司股东钱树忠在常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司(以下简称兰星江阴分公司)售楼处签订了一份编号为005的《龙城福第》认购书,约定由他认购龙城福第A块商业11、12、13、14、15号房产,单价为6000元/平方米。他在签订认购书时,按约定向兰星江阴分公司缴纳诚意金60万元,被告承诺该笔诚意金在双方签订商品房买卖合同后冲抵房款,同时在龙城福第达到销售条件后将以书面形式通知原告签订商品房买卖合同。合同签订后,他已按约履行了付款义务,但时至今日,被告仍然未通知他签订商品房买卖合同。据他了解,龙城福第于2010年5月19日就对外公示了商品房预售许可证等信息,早已达到销售条件,并已开始销售,他多次询问、催促无果。经查,兰星江阴分公司没有办理工商登记,为维护自身合法权益,特诉至法院,请求法院判令:(1)被告立即履行《龙城福第》认购书中的约定,并尽快与原告签订商品房买卖合同;(2)本案诉讼费用由被告承担。 被告江阴兰星公司辩称:(1)双方签订的合同是认购合同,并不是商品房买卖合同,这只是预约合同,在订立合同时,尚未办理相应的规划建房预售手续,合同上涉及的房号只是概指,并没有明确的对象,根据双方合同的约定,他公司同意返还60万元,至于原告的损失,由于这是预约合同,不是本约,不应按照本约来计算所得的利益,原告如果按照评估报告来主张差价,显然不是双方签订预约合同所能预见可能造成的损失,而且无论什么原因导致本约无法订立,原告没有依据来主张可得利益。(2)当时签订认购合同时,原告称原住宅要拆迁,没有留书面地址,他公司无法通知原告来签订商品房买卖合同。但在2009年8月份他公司取得预售证明后,曾经电话通知原告来办理相关手续,是原告自己一直未来办理,他公司在等待原告长达半年多的时间未来办理的情况下,为了维护自己的权利,于2010年4月份将认购书所涉及的房屋另行销售。因此不是他公司存在过错,而是原告在他公司通知以后不来办理。另外原告是在龙城福第的附近做生意,对于龙城福第的销售是清楚的,原告在长达一年多的时间里,不来办理显然是怠于办理的行为,因此原告是自己主动放弃了权利。(3)常州兰星房地产开发有限公司(以下简称常州兰星公司)最早设立在常州新北区,后来在璜土购买了土地从事开发,因项目需要设立了江阴分公司。2008年由于整个业务的双向调整,常州兰星公司将地址迁移到江阴市璜土镇,常州兰星公司因此变更为江阴兰星公司,认购书里的兰星江阴分公司就是现在的江阴兰星公司。钱树忠是原常州兰星公司的董事长,是法人代表。 被告钱树忠辩称:他是兰星江阴分公司当时的法定代表人,与个人无关,个人不应承担责任,请求驳回全部的诉讼请求。 法院经审理查明:2008年3月20日,陈荣根与常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司(简称兰星江阴分公司)签订《龙城福第认购书》一份,约定由陈荣根认购兰星江阴分公司开发的龙城福第房产,并约定认购位置为A块商业11—15号;房屋交付后,产权登记面积与认购书约定发生差异的,双方同意按产权登记面积计算;认购单价为6000元/平方米;签订认购书时交纳诚意金60万元;龙城福第达到销售条件后兰星江阴分公司将以书面形式通知陈荣根签订商品房买卖合同;陈荣根必须在收到通知后10日内与兰星江阴分公司签订商品房买卖合同,逾期视为放弃优先购买权,并不再享受以上单价购房优惠,交纳的诚意金不计息退还;双方签订商品房买卖合同后,诚意金抵作房款;本认购书有效期自签订之日起生效,到陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起10日内自动作废。认购书“甲方”位置上盖有兰星江阴分公司的售房合同专用章及法定代表人钱树忠的印章。认购书最后记载有陈荣根的身份证号码和联系电话,在乙方确定的书面通知地址栏未填写内容。陈荣根于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金60万元。江阴兰星公司取得预(销)售许可证后于2010年5月将龙城福第A商业一层全部销售,讼争房屋的售价为4394340.63元。在审理过程中,原告申请对讼争房屋进行市场价格鉴定(评估),评估公司于2011年6月23日出具评估报告确认:估价对象的建筑面积为632.025平方米,市场价值为4987929元。若被告不违约,原告应支付的售价为3792150元。 另查明:兰星江阴分公司现登记为江阴兰星房地产开发有限公司(简称江阴兰星公司),江阴兰星公司确认兰星江阴分公司的责任由其承担,陈荣根无异议。 [裁判结果] 江苏省江阴市人民法院于2011年10月19日作出(2011)澄西民初字第0105号民事判决:一、江阴兰星房地产开发有限公司应返还陈荣根诚意金60万元并赔偿陈荣根损失602189.63元,合计1202189.63元。江阴兰星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内付清。二、驳回陈荣根的其他诉讼请求。宣判后,江阴兰星公司不服向无锡市中级人民法院提起上诉。无锡市中级人民法院于2012年3月15日以同样的事实作出(2012)锡民终字第0024号民事判决,驳回上诉,维持原判。 [裁判理由] 法院生效判决认为:当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中,按照双方约定,江阴兰星公司应当承担通知陈荣根前来签订商品房买卖合同的义务,在其履行通知义务的前提下陈荣根未前来签订商品房买卖合同才导致陈荣根违约。现江阴兰星公司认为其已经尽到了通知义务,但并未提供证据加以证明;江阴兰星公司还认为陈荣根应自行关注楼盘的开发和售房情况并前来签订商品房买卖合同,否则就是陈荣根违约,但认购书中并未对此进行约定;故对江阴兰星公司认为是陈荣根违约在先,自己不应承担违约责任的意见不予采纳。 预约合同包括两类:一类是仅约定双方当事人在将来签订本约,双方当事人的主要义务是磋商义务;另一类是具备了主约的主要条款,但尚存在未决条款时,双方当事人的义务不仅是就未决条款磋商,还必须达成本约,磋商不成时未决条款可以根据法律规定或交易习惯进行补充。本案中,认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定,其他条款根据商品房预(销)售合同格式文本和交易习惯即可确定,属于第二类预约合同。江阴兰星公司在达到销售条件后即负有与陈荣根按照认购书的约定签订商品房买卖合同的义务,此时,陈荣根可以要求继续履行并取得认购房屋,但因为江阴兰星公司已经将认购房屋销售导致事实上不能履行,陈荣根的可期待利益损失应以房屋价格的上涨部分为限。本案中,考虑到江阴兰星公司因违约而实际获益的情况,具体赔偿数额以江阴兰星公司实际获得的差价返还给陈荣根为宜。 |
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