广州市科泉物业管理有限公司诉刘少军、李凤玲物业服务合同纠纷案

 

关键词：约定违约金

案例来源：《人民法院案例选》2012年第1辑总第79辑第213-224页

 

广东省广州市天河区人民法院（2010）天法房四初字第925号民事判决书查明：
　　2005年7月20日，被告刘少军、李凤玲与案外人广州市粤垦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，建筑面积为90.21平方米。原告科泉公司原一直按0.8元/平方米/月的标准向业主收取物业服务管理费，刘少军、李凤玲亦一直依约按此标准向科泉公司交纳管理费。自2007年1月开始，科泉公司改为按1.2元/平方米/月的标准向业主收取管理费，双方对于该缴费标准产生争议，刘少军、李凤玲认为科泉公司提高收费标准没有依据，拒绝继续按此标准向科泉公司交纳管理费。案外人刘秀梅于2005年4月向粤垦公司购买了广州市天河区燕都路72号B904房。因科泉公司自2007年1月起按1.2元/平方米/月的标准收取物业管理费，刘秀梅认为科泉公司此举缺乏依据而拒绝交纳。科泉公司诉请要求刘秀梅按1.2元/平方米/月的标准交纳2007年1月1日至2008年10月31日期间的物业管理费等诉请。现原告诉请被告支付拖欠的管理费（按每月108.30元的标准交纳）、水费、电费及垃圾费3363.20元以及滞纳金（以当月拖欠的物业管理费、水电费为本金，均按每日千分之一的标准计算）。

 

法院认为：

在科泉公司诉刘秀梅物业服务合同纠纷一案中，刘秀梅对科泉公司按1.2平方米/月的标准收取物业管理费存有异议，该案经一审、二审、再审，广州市天河区人民法院、广州市中级人民法院、广东省高级人民法院三级法院均审理认为科泉公司按1.2元/平方米/月的标准向刘秀梅收取物业管理费并无不当。上述收费标准是针对绿佳花园小区全体业主，并非只针对刘秀梅一人，刘少军、李凤玲作为绿佳花园小区的房屋使用人，亦应按此标准缴纳物业管理费，驳回要求支付每日千分之一滞纳金的诉请。

法院判决：

刘少军、李凤玲支付物业管理费2166元、水费963.30元、电费133.90元、垃圾处理费100元给科泉公司。科泉公司上诉要求被上诉人按每日千分之一的标准支付滞纳金。

 

广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第737号认为：

从2007年1月开始，科泉公司按新的收费标准收取物业服务费，但该行为未能取得绿佳花园小区所有业主的支持与理解，导致部分业主与科泉公司产生争议并需报警处理，且包括刘少军、李凤玲在内的35户业主亦于2010年2月分别向原审法院提起诉讼，要求科泉公司退回多收部分的物业管理费。由此可见，双方当时对于管理费收费标准的分歧极大，矛盾难以调和，故导致上述费用至今仍未交纳并不可完全归责于人刘少军、李凤玲。

 

法院判决：维持原判。

 

 

广州市科泉物业管理有限公司诉刘少军、李凤玲物业服务合同纠纷案

 

　　【要点提示】

　　虽然“同案同判”要求司法裁决在坚持整体性观念的前提下保持裁决的横向平衡和纵向延续，但每件案件均应“以事实为依据、以法律为准绳”作为司法裁决的基本尺度，力求实现司法公正。由于物业公司前后诉讼具体情况不尽相同，因此，在个案的审理中，不应完全拘束于已经生效的判决，要准确分析个案的具体情况，以解决问题，化解矛盾为主要目标，确保个案审理具备良好的法律效果和社会效果。

　　【案例索引】

　　一审：广东省广州市天河区人民法院（2010）天法房四初字第925号（2010年10月21日）

　　二审：广东省广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第737号（2011年10月21日）

　　【案情】

　　原告：广州市科泉物业管理有限公司（以下简称科泉公司）

　　被告：刘少军

　　被告：李凤玲

　　2005年7月20日，刘少军、李凤玲与案外人广州市粤垦房地产开发有限公司（以下简称粤垦公司）签订《商品房买卖合同》，向该司购买了广州市天河区燕岭塔子岗绿佳花园瑞燕阁A梯803房（以下简称涉讼房屋），约定建筑面积为90.21平方米。合同签订后，刘少军、李凤玲于2005年10月8日收楼人住。绿佳花园小区至今尚未成立业主委员会，科泉公司受该小区开发商粤垦公司的委托自2005年3月1日入驻该小区提供物业管理服务至今。科泉公司原一直按0.8元/平方米/月的标准向业主收取物业服务管理费，刘少军、李凤玲亦一直依约按此标准向科泉公司交纳管理费。自2007年1月开始，科泉公司改为按1.2元/平方米/月的标准向业主收取管理费，初期刘少军、李凤玲按科泉公司提高后的标准依约缴费。但自2008年8月开始，双方对于该缴费标准产生争议，刘少军、李凤玲认为科泉公司提高收费标准没有依据，拒绝继续按此标准向科泉公司交纳管理费。

　　另，案外人刘秀梅于2005年4月向粤垦公司购买了广州市天河区燕都路72号B904房（该房屋亦位于绿佳花园内）。因科泉公司自2007年1月起按1.2元/平方米/月的标准收取物业管理费，刘秀梅认为科泉公司此举缺乏依据而拒绝交纳。科泉公司遂于2008年11月诉至广州市天河区人民法院，提出要求刘秀梅按1.2元/平方米/月的标准交纳2007年1月1日至2008年10月31日期间的物业管理费等诉请。该院于2008年12月13日作出（2008）天法民四初字第2046号民事判决，支持了科泉公司要求按1.2元平方米/月收取物业管理费的诉讼请求。刘秀梅不服上诉，2009年11月9日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第390号民事判决，驳回了刘秀梅的上诉，维持了原审法院的上述判决。刘秀梅对此仍不服，于2009年12月21日向广东省高级人民法院申请再审。2010年7月6日，广东省高级人民法院作出（2010）粤高法民一申字第461号民事裁定，认为“申请再审人刘秀梅在接受被申请人科泉公司物业管理服务的同时，一直未交清自2007年1月1日至2008年10月31日的物业管理费，虽然《前期物业管理委托合同》不能成为科泉公司收费的合同依据，但在三分之二的业主都按照1.2元/平方米/月的标准交纳物业管理费的前提下，二审判决判令刘秀梅应按照该标准交纳物业管理费并无不当”，据此该院驳回刘秀梅的再审申请。另，包括本案刘少军、李凤玲在内的绿佳花园35户业主，因对本案科泉公司按1.2元/平方米/月收取管理费有异议而拒绝交费所引发的35件物业服务合同纠纷案件，已于2010年2月由广州市天河区人民法院立案受理。

　　科泉公司要求按1.2元/平方米/月的标准计收物业管理费。刘少军、李凤玲表示办理收楼手续时，科泉公司自己主张的物业管理费为0.8元/平方米/月，此后其一直按此标准交纳物业管理费。诉讼中，科泉公司表示，刘少军、李凤玲拖欠2008年8月1日至2010年3月31日期间的水费963.30元、电费133.90元、垃圾处理费100元，并于上述期间每月均向刘少军、李凤玲催讨上述欠款。刘少军、李凤玲对科泉公司主张的上述期间的水费、电费、垃圾处理费的金额均没有异议，亦确认科泉公司每月向其催讨上述费用，但表示其并非拒不交纳，而是双方对管理费的标准有争议，刘少军、李凤玲不同意按1.2元/平方米/月的标准交纳物业管理费，同意先按0.8元/平方米/月的标准交纳管理费，但科泉公司拒绝收取并因此拒绝收取水电费、垃圾处理费。为此，刘少军、李凤玲在原审提供了以下证据：2008年12月7日及2010年1月13日的报警回执各一张，拟证明当天包括刘少军、李凤玲在内的瑞燕阁小区业主要求按0.8元/平方米/月的标准向科泉公司交纳物业管理费，但科泉公司拒绝收取，双方因此产生纠纷并报警处理。

　　科泉公司诉称：从2008年8月起，刘少军、李凤玲无故拖欠物业管理费用，科泉公司为此通过发放催交通知单及派公司职工上门作说服工作，但刘少军、李凤玲仍无动于衷，拒不缴纳。截至2010年3月31日，刘少军、李凤玲累计拖欠管理费、水费、垃圾费共计3363.20元，管理费、水费、电费滞纳金944.72元。请求法院判令：（1）刘少军、李凤玲支付2008年8月至2010年3月31日间累计拖欠的管理费（按每月108.30元的标准交纳）、水费、电费及垃圾费3363.20元以及滞纳金（当月拖欠物业管理费滞纳金自当月11日起计至2010年3月31日止，当月水电费滞纳金自次月7日起计至2010年3月31日止，均以当月拖欠的物业管理费、水电费为本金，均按每日千分之一的标准计算）；（2）本案受理费由刘少军、李凤玲负担。

　　刘少军、李凤玲共同辩称：（1）刘少军、李凤玲按0.8元/月/平方交纳物业管理费是有物业合同和交纳的物业管理费发票。刘少军、李凤玲所居住的绿佳花园瑞燕阁是2005年时开发商出售的，大部分业主都是于2005年、2006年陆续入住。从入住到2006年12月所交纳的物业管理费标准都是0.80元/月/平方米；（2）自2007年1月1日起科泉公司单方违反物业服务合同，要求业主每月按1.2元平方米的标准交纳物业管理费，刘少军、李凤玲在不明真相的情况下按科泉公司要求的标准交纳了管理费。刘少军、李凤玲在2008年8月才知道科泉公司的收费不合法，并和其他业主一同与科泉公司因物业管理费收取多次协商不成，发生了纠纷，并报警两次（2008年和2010年各一次）；（3）通常是次月才收取上一个月的管理费，因此当月管理费滞纳金应自次月11日起计算才合理。水电费滞纳金并未约定，科泉公司无权主张。刘少军、李凤玲确实没有支付2008年8月1日起至2010年3月31日期间的物业管理费、水费及公摊电费。刘少军、李凤玲对科泉公司主张每月水费金额及电费金额无异议，但刘少军、李凤玲认为无须支付上述期间的水电费的滞纳金，逾期支付水电费的滞纳金合同中并没有约定，即使需支付滞纳金也只能按每日万分之二点一的标准计算。科泉公司原来按0.8元/平方米/月的标准收取管理费时，双方没有纠纷产生，刘少军、李凤玲一直依约支付物业管理费、水电费，在科泉公司擅自将物业管理费调整为1.2元/平方米/月后，刘少军、李凤玲不同意，但仍按标准0.8元/平方米/月的标准支付物业管理费，但科泉公司拒绝收取，科泉公司要求按1.2元/平方米/月的标准才收取物业管理费，所以刘少军、李凤玲并非恶意不支付物业管理费，不应支付滞纳金。刘少军、李凤玲现仍同意按0.8元/平方米/月的标准支付物业管理费，关于超出部分刘少军、李凤玲不同意支付。

　　【审判】

　　广州市天河区人民法院审理认为：绿佳花园至今尚未成立业主委员会，科泉公司受该小区开发商的委托对该小区提供物业管理服务，符合《物业管理条例》的规定，有权向该小区内的业主或房屋使用人收取物业服务费。刘少军、李凤玲作为该小区内房屋的使用人，在享受科泉公司提供的物业管理服务后，理应支付物业服务费给科泉公司。双方对于物业管理费的交纳标准存在争议，对此该院认为，在科泉公司诉刘秀梅物业服务合同纠纷一案中，刘秀梅对科泉公司按1.2平方米/月的标准收取物业管理费存有异议，该案经一审、二审、再审，广州市天河区人民法院、广州市中级人民法院、广东省高级人民法院三级法院均审理认为科泉公司按1.2元/平方米/月的标准向刘秀梅收取物业管理费并无不当。上述收费标准是针对绿佳花园小区全体业主，并非只针对刘秀梅一人，刘少军、李凤玲作为绿佳花园小区的房屋使用人，亦应按此标准缴纳物业管理费。故现科泉公司要求刘少军、李凤玲按每月108.30元（90.21平方米×l.2元/平方米/月）的标准交纳2008年8月1日至2010年3月31日期间的物业管理费合法有据，予以支持。科泉公司要求刘少军、李凤玲支付2008年8月1日至2010年3月31日期间的水费963.30元、电费133.90元、垃圾处理费100元，因刘少军、李凤玲没有异议并表示同意支付，亦予以支持。

　　对于科泉公司要求刘少军、李凤玲支付拖欠上述期间物业管理费、水费、电费、垃圾处理费的滞纳金诉请一项。对此该院认为，因科泉公司对刘少军、李凤玲提供的《业主入住合约》及收费标准真实性没有异议，虽科泉公司抗辩收费标准上的0.8元/平方米/月是刘少军、李凤玲自行添加的，但未举证证实且刘少军、李凤玲自2005年10月收楼入住后至2006年12月期间一直按此标准交纳费用，故对于科泉公司的上述意见不予采纳。可见原按0.8元/平方米/月的标准交费是双方认可并一直执行至2006年年底的。2007年1月开始，科泉公司按新的收费标准收取物业服务费，但由于科泉公司此行为未能取得绿佳花园小区所有业主的支持与理解，导致包括本案刘少军、李凤玲在内的部分业主与科泉公司产生争议，甚至于需报警处理，且包括刘少军、李凤玲在内的35户业主亦于2010年2月分别向该院提起诉讼，要求本案科泉公司退回多收部分的物业管理费。可见双方对于管理费收费标准的分歧极大，当时情况下矛盾难以调和，故刘少军、李凤玲关于科泉公司因其不愿按1.2元/平方米/月的标准交纳管理费而拒绝收取水电费、垃圾处理费及按0.8元/平方米/月先行交纳的管理费的陈述是合理可信的，予以采信，导致上述费用至今仍未交纳并不可完全归责于刘少军、李凤玲。综合以上案情，依照公平合理的民法原则，对于科泉公司要求刘少军、李凤玲支付上述滞纳金的诉请，不予支持。

　　需要指出的是，作为绿佳花园物业服务公司的科泉公司，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进、完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。科泉公司作为物业服务公司，是以业主交纳的管理费维持日常运转及提供相应服务的.若业主均不交纳管理费，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。因此，作为业主的刘少军、李凤玲以后也应当及时支付管理费。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第六条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决：一、刘少军、李凤玲于本判决发生法律效力之日起十日内支付2008年8月1日至2010年3月31日期间的物业管理费2166元、水费963.30元、电费133.90元、垃圾处理费100元给科泉公司；二、驳回科泉公司的其他诉讼请求。

　　科泉公司不服一审判决提出上诉，认为刘少军、李凤玲首次拒绝缴纳物业管理费的2007年1月，该月小区物业管理费收缴率已超过全体业主的三分之二，除被上诉人等几位业主外，其他业主并没有对1.2元的物业管理费行为提出异议，因此，不存在未能获得小区业主认可之说法。刘少军、李凤玲曾报警的行为与其免除承担违约责任并不存在关联关系，相反正好说明刘少军、李凤玲以明确的事实表示拒绝依照物业合同约定履行缴纳物业管理费的义务。2010年2月份，包括刘少军、李凤玲在内的35户业主向一审法院提起诉讼，要求科泉公司退回多收部分的物业管理费，与本案刘少军、李凤玲违反合同约定，拖延缴纳物业管理费，应承担违约责任，存在性质上的差异。综上，从2008年8月起，刘少军、李凤玲无故拖欠物业管理费用，已严重违反合同约定，符合合同第15条规定，应按每日千分之一的标准向上诉人支付滞纳金。原判认定被上诉人无需支付滞纳金，属于认定事实不清，适用法律错误，请求法院判令：维持原判第一项，撤销原判第二项，改判为刘少军、李凤玲支付自2008年8月至2010年3月31日拖欠的物业管理费、水费、电费滞纳金共944.72元，判令由刘少军、李凤玲承担一审、二审诉讼费用。

　　二审法院认为：本案二审争议的焦点在于刘少军、李凤玲应否支付自2008年8月至2010年3月31日拖欠的物业管理费、水费、电费的滞纳金。

　　经审查，科泉公司对刘少军、李凤玲提供的《业主入住合约》及收费标准的真实性并无异议，且事实上刘少军、李凤玲自2005年10月收楼入住后至2006年12月期间是一直按此标准交纳费用，可见原按0.8元/平方米/月的标准交费是双方认可并一直执行至2006年年底。从2007年1月开始，科泉公司按新的收费标准收取物业服务费，但科泉公司的该行为未能取得绿佳花园小区所有业主的支持与理解，导致包括刘少军、李凤玲在内的部分业主与科泉公司产生争议并需报警处理，且包括刘少军、李凤玲在内的35户业主亦于2010年2月分别向原审法院提起诉讼，要求科泉公司退回多收部分的物业管理费。由此可见，双方当时对于管理费收费标准的分歧极大，矛盾难以调和，故导致上述费用至今仍未交纳并不可完全归责于人刘少军、李凤玲。原判综合本案案情，依照公平合理的民法原则，对于科泉公司要求刘少军、李凤玲支付上述滞纳金的诉请不予支持并无不当。综上，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　本案是一起因物业服务企业提高收费标准而引发的涉群体性欠费诉讼案件。在司法裁决过程中，对于在已有生效判决处理的情况下，如何遵循法律适用上的“同案同判”的司法审判规则，同时结合案件的实际情况，力求作出合法、合理且妥当的判决，避免群体性诉讼案件处理的“多米诺”效应，具有一定的参考意义。

　　一、群体性欠费诉讼案件产生的成因及潜在的法律问题

　　物业公司提起本案诉讼之因，是已有同楼盘法院生效判决判令业主向其支付欠付的物业管理费及滞纳金。由于物业纠纷诉讼具有群体效应，审理结果具有示范效应，因此，物业公司在起诉案涉小区内拖欠物业费的业主时，并不是简单地将所有拖欠物业费的业主一并起诉至法院，而是先针对其中少数人提起诉讼，这种做法可以称之为“选择性的欠费诉讼”。物业公司之所以采取此种诉讼方式，用意很明显，首先，这可以让法院就个案处理；其次，单个业主限于其法律知识以及时间精力上的欠缺，通常很难提出有力的抗辩理由，也提供不了有力的证据，甚至有的业主干脆采取消极逃避的做法，根本不出庭应诉；再次，仅起诉个别业主，其他业主可能不知情，也使得业主们不会联合起来，共同反映物业小区的真实状况，物业公司比较容易实现诉求；最后，一旦在“选择性的欠费诉讼”中获得胜诉判决，由于同一小区物业服务具有共同性，基于“同案同判”的审判规则，物业公司以该生效的胜诉判决为依据，再与其他拖欠物业费的业主进行诉讼，胜算较大。

　　“选择性欠费诉讼”表面上所体现的是个别业主违约拖欠物业费，一般情况下法院都会按照双方之间物业管理费的支付情况进行审查，因事实简单、证据较少，通常法院会判令业主交纳物业费，并承担相应的滞纳金。从个案来看，似乎物业纠纷并不严重，只是个别业主拖欠物业费，而且个别业主与物业公司之间就物业费都有专门的书面合同约定，裁决依据通常都非常充分。单纯就法律层面而言，“选择性的欠费诉讼”的审理和判决因事实清楚，证据充分，处理结果无可非议，但就社会层面而言，这种个案处理可能会产生示范效应。如果后续案件的经办法官忽视了住宅小区物业服务的真实情况及业主不交费的真正原因，不加分析照搬处理结果，就会为今后相关纠纷的正常审理和判决在客观上自行制造了障碍。

　　本案中，科泉公司的诉讼正是采取的此类诉讼模式，因此，法院在处理科泉公司所提出的群体性欠费诉讼时，还必须顾及到“选择性欠费诉讼”的生效判决。在短时间内难以选择其他更为有效的应对措施时，依据已生效的判决，在群体性的欠费诉讼中，业主提出的抗辩理由如无充分理据，则基本不会得到法院的考虑。司法实践之所以会采取这种应对措施，关键原因在于现实的可操作性和统一性。在司法实践中，有时可操作性与统一性的考虑反而会大于合理性的考虑。在群体欠费诉讼的审理中，有些法官认为如果分别考虑每个业主的特殊情况，一是审判资源难以承受，也很难实际操作，再就是容易造成执法尺度不统一。因为业主的抗辩理由既需要法律层面的考虑，又需要在证据层面考虑，在物业纠纷中审查这些抗辩理由的合理性及合法性，将会导致此类纠纷的处理结果出现诸多分歧。而先依据已经生效的判决让业主交费，后由业主另行主张权利并进行专门处理，这种做法更有利于保证执法尺度的统一，是审判实务中采用较多的方法。但是，这种做法也可能会产生一些后果。基于可操作性和统一性的考虑，对于群体性的欠费诉讼，法院会依据所欠费用及应接受管理、支付对价的考虑判决业主缴纳物业管理费及滞纳金，即使部分业主所提出的诸多抗辩理由有一定道理的，也会因为没有证据而不予支持。判决结果就会使业主形成法院偏袒物业公司印象，这种印象一旦形成，指责法院判决不公正，并且不履行法院判决、群体性上访就极易发生。物业公司有了群体性欠费诉讼的胜诉判决的支持，把诉讼当作实现收费的手段，形成了一个恶性循环：业主们对裁决不满，就更不愿意主动交纳物业费；物业公司收费不足，服务质量必然下滑，也就会引起更多业主的不满，欠费规模更加扩大；欠费规模的扩大，使物业公司必然就会把大量的精力投入到物业费诉讼中，以求尽快收取物业费；而物业费欠费诉讼只能解决欠费问题，解决不了业主提出的其他合理要求，业主对裁决当然不可能满意，就不会自动更不会主动执行判决，并且继续欠费，物业欠费诉讼像滚雪球一样不断扩大，在短短一两年时间内增长数倍，势所必然，大型楼盘影响更广。这种恶性循环，使得业主与物业公司之间的矛盾全面爆发，此时，拖欠物业费已经不再是简简单单的欠费问题，它还承载着业主们对于物业服务的不满，对于开发商遗留解决问题未解决的不满、对小区居住生活环境的不满以及对法院判决不能解决业主现实问题的不满，等等，甚至成为业主们主张权利的表现方式。而物业公司也会因业主的不配合或诉讼的缠身，进而退出管理，导致小区管理空白，最终业主利益受损，双方均受到损害。

　　二、本案的处理应否遵循“同案同判”的司法审判规则

　　就本案而言，一方面，科泉公司针对一审法院没有判令支持其应收物业管理费用的滞纳金提出了上诉，认为已经生效的同楼盘同类案件经法院判决支持了滞纳金的请求，而本案的处理与前案略有不同，似乎没有遵循“同案同判”的审判原则；另一方面，在诉讼的同时，业主方组织了大量的人员拟在亚运期间集体上访。面对法律效果与社会效果特定条件下的悖反，以及民间公正观念与法律公正理念之间的冲突，该案对于法官的智识与法院的工作提出了极大的挑战。对于本案应否遵循“同案同判”的司法审判规则，还是立足“个案公正”，在研究处理过程中存在分歧意见。多数观点主张司法裁决过程中必须坚持“同案同判”，理由是：“同案同判”不仅要求在法律适用上坚持同类案件同样处理，同时也要求在价值判断上坚持同类案件同样处理。本案中，同楼盘的小区业主个案有一审、二审、再审判决，均判令业主支付物业管理费用及滞纳金，因此，就本案的实体处理而言，同一时间段、同一类型案件的裁决依据、裁决结论，须保持基本平衡与协调，即法官应保持司法裁决的横向平衡性，同时还要坚持司法裁决的纵向延续性，即在同样案件事实情况下，对于同类案件的裁决依据以及裁决结论之间，应保持内在的连贯性和延续性，减少各级法院作出自相矛盾的裁判。少数观点主张本案不属于“同案”，理由是：由于不同业主在诉讼中的抗辩主张和举证情况不同，完全有可能导致同一小区不同业主诉讼结果不同的情形，这是民事诉讼的正常规律。例如，物业公司起诉甲、乙两业主，甲业主拒绝应诉，不做任何答辩，事实上确实存在接受物业服务又有意拖欠费用的行为，当然应当判决其交纳应付的物业管理费；乙业主积极应诉，充分举证抗辩经调查核实后，乙业主的物业管理费、滞纳金可以依法作出处理。本案亦即此种情形，在小区没有成立业主委员会、科泉公司提高收费标准的行为，尽管大部分业主认可并实际交费，但仍有部分业主不认可而不交费，可见物业管理费的拖欠是因双方对于物业管理费用的收费标准存在分歧意见所致。因此，在双方矛盾难以调和的情况下，业主拒绝交费具有一定理由，本案的处理实际上采纳了后一种观点。

　　平等对待的道德律令虽然要求司法裁决在坚持整体性观念的前提下保持裁决的横向平衡和纵向延续，但并不反对因案件事实不同而有所不同。公正裁判，是法官的基本准则。新情况、新问题层出不穷，“以事实为依据、以法律为准绳”而作出的司法裁决，也应随社会发展进程及司法裁判理念改变，努力争取社会认同。就案件处理结果而言，科泉公司前后诉讼的两案，最终的处理结果略有不同，也是因为案件的具体情况不同所导致。两案不属于“同案”，法官在个案的审理中，仍应充分衡量各方当事人的意见，准确分析个案的具体情况，以解决问题、化解矛盾为主要目标，坚持“以事实为依据、以法律为准绳”的原则，依法做出判断，可确保个案审理获得良好的法律效果和社会效果。对于群体性诉讼案件的处理，更应注重司法裁判的社会指引功能。在化解纠纷的过程中，司法裁决不仅发挥着引导社会秩序的功能，同时还发挥着坚守社会价值的功能。司法裁决应当保证公平、公正，但如果与民众现有观念冲突严重，易导致公众对于司法公正的怀疑，既难发挥其应有的作用，也影响司法权威。这就是司法裁决的正确性和可接受性之间矛盾的集中体现。本案中，面对群体性的欠费诉讼，如法院不分缘由简单处理，非但无法妥善解决拖欠物业管理费的问题，切实化解各方矛盾，更容易使民众对于司法审判产生对立情绪，进而对司法公正丧失信心。公正裁决案件，正是每个法官追求法律效果、社会效果及政治效果的最终目标，这是一个永恒的学习课题。

　　三、前期物业管理立法滞后与司法实践中存在的问题

　　社会成员法律理念的形成，需要漫长的过程，通过法制教育、法律宣传等方式来逐步推进社会法制观念的完善，更需要立法的完善。《物业管理条例》颁布实施两年多了，但有关前期物业管理立法滞后，导致司法实践中仍然存在诸多问题。司法实践中，房屋交付业主使用后，业主事实上接受了物业服务，物业公司要求业主支付相应的物业管理费，是可予支持的。物业公司与业委会或者业主未签订书面物业服务合同，双方没有约定物业费的支付标准和支付方式，物业公司仍然可以根据该企业提供的服务项目和服务质量，参照当地相关政府部门制定的指导价计算物业管理费。业主拖欠费用，物业公司还可以请求业主按照合同约定支付滞纳金。本案中，由于业主在购买房屋时没有参与协商，前期物业合同是由科泉公司和开发商签订，其中建设单位与物业公司商定的物业管理费收费标准，在小区没有成立业主委员会或召开业主大会的情况下，物业管理费用的标准在何种情形下可以调整、如何进行调整，业主是否有权提出合理抗辩等问题，均值得探讨和研究。

　　（一）前期物业管理中主体地位不平等

　　根据《物业管理条例》之规定，前期合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。从这一规定可以看出，前期物业服务合同有两个显著特征：一是签订主体是开发建设物业的建设单位（即开发商）与物业服务企业；二是合同签订在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。表面上看，在前期物业中建设单位和物业公司签订的合同以及前期物业企业和业主签订的合同都是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但实际上建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，还是对业主都具有优先决定权，因为负责管理的物业公司是建设单位选定的，管理费收费标准及合同条款设立是建设单位与物业公司商定的，业主在购置物业的时候没有选择物业公司的权利，其合同版本是购房业主签订购房合同时同时签订，没有更多修改的机会。根据私法原理，民法所调整法律关系的前提是法律主体地位平等。如果单纯从民法的角度看，业主、开发商和物业管理者的地位在形式是平等的，业主有决定是否购买房屋的选择权。但是，在购买房屋这种大宗商品的过程中，业主在信息上以及购买决策上的能力要弱于开发商。业主为了能在合适的价位和位置购买到房屋，往往会不太在意或被迫接受不合理的物业管理条款。类似此种问题的解决，在其他经济领域，往往依赖经济部门的法律法规进行调整，由公权力出面解决实质上的不公平。然而遗憾的是，我国目前对前期物业管理的法律法规相当匮乏，尤其是大型楼盘分期开发的小区，因业主委员会的成立条件限制，项目开发、销售完成时间的不确定性，在无强制性时间限制的情况下，前期物业将会无限期的延续下去，导致物业管理费的收费标准及调整，基本上是物业公司和开发商掌控，个体业主更多的是“被通知交费”履行交费义务。在开发商与物业管理者归属同一个企业或者是紧密利益联系体的情况下，业主利益更难以保障。引发本案纠纷的根源正是因前期物业合同是由科泉公司和建设单位签订，业主在入住时与物业公司签订《住户入住合约》及合约附件，收费项目与标准均已确定，实际上没有更多协商的机会，对于合同中的物业管理费用的收费标准从0.8元调整至1.2元，尽管是从2005年入住到2007年调整，至2010年诉讼，时间已有5年，物价也在上涨，但因业主无从进行协商而是被动交费者，因此，本案的业主对于收费标准提出的合理抗辩是可以理解的。可见，权利义务的设置与知晓，至关重要。

　　（二）前期物业管理时间和“质价比”缺少具体规定

　　在前期物业管理中，前期物业合同的存在时间直接影响向正规物业管理的过渡，而“质价比”则又直接影响到了前期物业管理存在时间。我国目前的前期物业管理，在法律上尚没有足够的法律进行规范。《物业管理条例》第10条只是规定，业主大会、业主委员会由业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。而如何建立、由谁提起、由谁负责筹建工作以及相关行政机关如何指导，开发商委托前期物业管理的时间限制等相关规定尚不够明确，可操作性不强。实践中，在该领域也出现了诸多业主合法权利被侵害却无法进行救济的情形。由于物业管理权具有“社会法”意义上的性质特征，它在某种意义上涉及公共利益。因此，在前期物业管理方面的立法亟待加强，以达到开发商、物业公司与业主之间的利益平衡，促进该市场领域的健康发展。

　　要解决在前期物业管理中存在的主要问题，首先，须从立法层面进行法律规范。《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”据此，前期物业服务合同，是由物业管理企业和开发商签订，非业主与物业管理企业签订，但业主所购房屋的物业管理，却受建设单位与其选聘的前期物业管理企业所签《前期物业服务合同》的制约，直到业主大会、业委会自行选聘新的物业管理企业。在这段时间内，前期物业管理合同期满，可能仍然会续签，也可能会另行选聘物业管理企业，物业管理费的缴纳标准，也可能会因为物业管理企业的不同、服务项目的改变而有所不同，但接受物业服务的业主，仍然是缴纳物业服务费用的主体，但因不是物业服务合同的签约主体，而没有机会参与协商和决策。从法理的角度来说，真正的物业管理法律权利义务存在于业主与物业公司之间，由于开发商与其选定的前期物业管理公司在前期物业管理中处于主导和有利地位，在业委会成立、业主大会召开均比较困难的情况下，应当通过立法充分保障业主的知情权和参与决策权。为此，建议以后立法时，应增设业主有权参与协商及进行修改前期物业管理合同的相关规定。

　　其次，应当明确规定前期物业管理的存在时间并限定前期物业费的调整权限。在当前没有法律明确规定的局势下，涉及物业管理费的缴纳标准及调整，应遵从前期物业管理合同、业主人住时制定的《业主临时公约》或者《入住合约》及其物业公司服务项目及收费标准中相关内容的约定。如合同期满仍未成立业主委员会或召开业主大会由业主选聘物业公司，而是继续由开发商自行选聘物业公司管理，由于业主不是开发商与物业管理企业签订《物业管理合同》的签约主体，只是负责向物业公司交费的实际履行义务主体，而开发商与物业管理企业重新签订的《物业管理合同》，如果变更了（主要是提价）业主购房时所签订的上述文件约定的交费标准，势必产生新的纷争，自然无益于业主正常生活秩序的维系。如果需要重新确定相关物业管理费的收费标准，应当更多地结合物业所在小区的实际状况及物业管理企业的资质及服务水准确定，并让广大业主拥有广泛的知情权，物价管理部门及物业管理行政主管部门应充分发挥监督、指导、协调作用，使业主及物业管理企业的利益均能得到充分保护。

　　（一审合议庭成员：李值董嘉荔邹允洪

　　二审合议庭成员：韩志军蔡培娟姚伟华

　　编写人：广东省广州市中级人民法院黄海珠张怡

　　责任编辑：原晓爽

　　审稿人：曹守晔）