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故意隐瞒未取得售房许可证的赔偿问题---刘延生、孟涛诉陕西恒力房地产有限责任公司商品房买卖合同纠纷案
来源:合同律师网   作者:   人气:1367   合同律师网 合同法律师咨询 合同律师服务



故意隐瞒未取得售房许可证的赔偿问题---刘延生、孟涛诉陕西恒力房地产有限责任公司商品房买卖合同纠纷案

关键词:无效后果

案例来源:《人民法院案例选(月版)》2009年第4辑总第4 72-80

 

西安市未央区人民法院(2003)未民初字第1773号民事判决书查明:

2000415日刘延生(原告)与孟涛(原告)与恒力公司(被告)签订《商品房购销合同》,原告先后合计交付购房款636274.5元。后因恒力公司延期交房,经双方协商,恒力公司向刘、孟二人支付逾期交房违约金38811.74元。刘、孟二人入住新购之房前对房屋进行了装修,其中有刘、孟二人姓名的装修费票据价值242503.43元,无姓名票据价值30684.9元。

刘、孟二人进住后,因所购房屋质量(应为房屋花园面积)问题发生纠纷曾向法院起诉,该法院(2003)第11 号民事判决书确认原、被告所签订的房屋购销合同无效,驳回原告刘延生的赔偿请求。刘延生、孟涛以房屋购销合同无效为由再次起诉,诉请恒力公司返还已购房款641200元及利息140000元;赔偿其二人房屋装修损失278090元;承担一倍赔偿责任641200元。

 

法院认为:
    此合同为无效合同,其利息计算不当,应以同期贷款利率计息。但未提供合法有效证据证明刘、孟二人装修费用的不实之处,故对装修工料费273188.33元予以确认。故刘、孟二人称恒力公司有欺诈行为之说不能成立,对其要求赔偿之请求不予支持。因恒力公司在与刘、孟二人所签订的合同中并无其有政府批准相关准许售 房证件的记载或承诺,刘、孟二人提供的恒力公司宣传资料及报刊、资料和证人证言均无在合同签订前被告称其有合法商品房销售资格的直接证据,故刘、孟二人称恒力公司有欺诈行为之说不能成立,对其要求赔偿之请求不予支持。

 

法院判决:

被告返还给原告购房款636274.5元及其装修房屋工料费损失273188.33元,两项共计909462.83 元,并支付购房款利息;原告刘、孟在被告付款清结之次日将购买的住宅返还给被告。原告提起上诉。

 

西安市中级人民法院(2004)西民二终字第252号民事判决查明:

刘延生、孟涛与恒力公司2000 15日签订的《商 品房购销合同》第一条关于甲方(恒力公司)用地依据及商品房坐落位置的内容 为:甲方以购买方式取得位于某度假村、面积为128498 平方米的地块的使用权, 土地使用权转让批准文件号为XX 号。甲方经批准,在上述地块上建筑商品用房, 现定名为湖滨假日中心,主体建筑物的性质为商品房,属砖混结构,工程建设规 划许可证号为(97112 号。另查,恒力公司于2000 25日向市土地管理 局交纳土地出让金2000000 元,2002 12日又交纳土地出让金2727338 因未全额交纳土地出让金,至今未取得预(销)售许可证。

 

法院认为:

双方签订的商品房购销合同,因恒力公司未取得商品房 预(销)售许可证,违法了国家法律规定,致双方签订的合同无效。对此,恒力公司应返还刘延生、孟涛购房款并承担购房利息及装修房屋的工料费。因恒力公 司在与刘延生、孟涛所签订的合同中并无其有商品房预(销)售许可证的记载或承诺,刘延生、孟涛提供的恒力公司宣传资料及报刊、资料和证人证言均无在合 同签订前恒力公司称其有合法商品房预(销)售许可证的直接证据。且恒力公司 在双方合同签订后,又分两次交纳了土地出让金,积极为履行合同做准备,故刘 延生、孟涛认为恒力公司在售房时有欺诈行为之上诉理由证据不足,不予采信。

 

法院判决:

驳回上诉,维持原判。原告申请再审。

 

西安市中级人民法院(2007)西民终字第5号民事判决书再审查明:

原一、二审判决认定的事实基本属实。2001 10 12 双方签订协议,确定由恒力公司向刘延生、孟涛支付违约金38811.74元,从而解决了恒力公司延期交房的问题。

 

法院认为:

   《城市商品房预售管理办法》第9 条规定:“开发企业 进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书 必须记载《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。”《中华人民共和国合同法》第52 定,违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。《中华人民共和国合同法》第58 条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”。由于恒力公司尚未取得商品房预售许可证即进行商品房的销售活动,违反了国家的有关法律规定,因此恒力公司与刘延生、孟涛签订的商品房购销合同依法应确认无效。双方在履行该合同时因延期交房而签订的有关违约金事宜的协议亦属无效。恒力公司应返还刘延生、孟涛购房款并承担购房款利息及装修房屋的工料费。刘延生、孟涛亦应将其所收的违约金款向恒力公司返还。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9 条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有以下情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房销售许可证……”。恒力公司在预售商品房时,本应依照法律规定 办理商品房预售许可,并应明确告知买受人其所开发项目是否取得了商品房预售 许可证,但其在销售合同中并未明确告知是否取得商品房预售许可证,故恒力公司的行为应认定为故意隐瞒真实情况的欺诈行为。恒力公司因此应向刘延生、孟涛承担已付购房款一倍范围内的赔偿责任。刘延生、孟涛在签订购房合同时,未详尽审查恒力公司是否完善了相应的售房手续,致纠纷产生,亦应承担相应的责任。

 

法院判决:

维持二审判决; 刘延生、孟涛返还恒力公司违约金款38811.74;恒力公司向刘延生、孟涛支付购房赔偿款381764.70 元。  案例索引:未找到

故意隐瞒未取得售房许可证的赔偿问题——刘延生、孟涛诉恒力房地产有限责任公司商品房买卖合同纠纷案

原告:刘延生

原告:孟涛 

被告:恒力房地产有限责任公司(以下简称恒力公司)

原告刘延生、孟涛诉称:其两人于2000 月购买恒力公司的湖滨假日中心B—30 号住宅一套。因恒力公司为按原总体规划划分,致使其花园被人强占约20 平方米,刘延生曾诉至人民法院请求归还其被占面积。恒力公司在诉讼中辩称:其公司有关建设手续不全,合同应属无效。该法院在(2003)第11 事判决书中查明,恒力公司至今未取得预售许可证,遂认定双方签订的商品房销售合同属无效合同,判决“驳回原告刘延生的诉讼请求”。根据上诉判决,说明恒力公司在售房过程中有欺诈行为。故再次起诉,请求法院判令:1. 恒力公司返还已付购房款641200 元,并支付利息140000 恒力公司赔偿其两人房屋装修损失278090元;3,恒力公司依法承担已被赔偿责任641200元。

 恒力公司辩称:同意退还原告已交购房款,但因原告已对房屋使用而不应付息,装修工料费应由原告提供评估单位的评估报告依据返还。原告要求其公司赔偿641200 元,因其公司并无欺诈行为,故拒绝承担一倍赔偿责任。 

一审法院经审理查明:2000 15日原告刘延生、孟涛与被告恒力公司签订《商品房购销合同》后,先后于2000 12日交款193693 元,10 14 日交款193693 元,2001 21日交款55195 元,合计共交款636274.5 元。恒力公司于2001 日将刘延生、孟涛所购之房交付其二人。后因恒力公司延期交房,经双方协商,恒力公司向刘、孟二人支付逾期交房违约金38811.74 元。刘、孟二人进住新购之房前对房屋进行了装修,其中有刘、孟二人姓名的装修费票据价值242503.43 元,无姓名的票据价值30684.9 元。刘、孟二人进住后,因所购房屋质量(应为房屋花园面积)问题发生纠纷曾向法院起诉,该法院(2003)第11 号民事判决书确认原、被告所签订的房屋购销合同无效,驳回原告刘延生的赔偿请求。刘延生、孟涛以房屋购销合同无效为由再次起诉。

 庭审纪实:一审法院经审理认为:双方签订的《商品房购销合同》为无效合同,现刘、孟二人要求恒力公司返还购房款、承担利息及装修房屋工料费,请求合法,本院予以支持。但刘、孟二人要求返还已支付购房款641200 元与其实际给付恒力公司636274.5 元不符,故以其五次交款票据记载数636274.5 元认定并退付。另外,刘、孟二人要求恒力公司支付购房利息140000 元,其利息计算不当,应以同期贷款利息计算。恒力公司对刘、孟二人的装修费口头提出异议,但未提供合法有效的证据证明刘、孟二人装修费用的不实之处,故对装修工料费273188.33 予以确认。因恒力公司在与刘、孟二人所签订的合同中并无其有政府批准相关准许售 房证件的记载或承诺,刘、孟二人提供的恒力公司宣传资料及报刊、资料和证人证言均无在合同签订前被告称其有合法商品房销售资格的直接证据,故刘、孟二人称恒力公司有欺诈行为之说不能成立,对其要求赔偿之请求不予支持。恒力公司要求刘、孟二人退还延期交付赔偿金3811.74 元及承担两人入住期间的房租费用一节,因其未在法庭辩论结束前提出反诉,故不予论处。

遂判决:一、被告恒力公司于本判决生效后三十日内返还原告刘延生、孟涛购房款636274.5 修房屋工料费损失273188.33元,两项共计909462.83 元,并支付自交款之日至 付款之日按同期银行贷款利率计付的购房款利息。二、原告刘延生、孟涛于被告付款清结之次日将其居住的湖滨假日中心B—30 号住宅(含装修设施)返还给被告恒力公司。宣判后,刘、孟二人不服,上诉至中级人民法院。 

二审法院审理查明:刘延生、孟涛与恒力公司2000 15日签订的《商 品房购销合同》第一条关于甲方(恒力公司)用地依据及商品房坐落位置的内容 为:甲方以购买方式取得位于某度假村、面积为128498 平方米的地块的使用权, 土地使用权转让批准文件号为XX 号。甲方经批准,在上述地块上建筑商品用房, 现定名为湖滨假日中心,主体建筑物的性质为商品房,属砖混结构,工程建设规 划许可证号为(97112 号。另查,恒力公司于2000 25日向市土地管理 局交纳土地出让金2000000 元,2002 12日又交纳土地出让金2727338 因未全额交纳土地出让金,至今未取得预(销)售许可证。原审判决认定其余事实属实。 

二审法院审理认为:双方签订的商品房购销合同,因恒力公司未取得商品房 预(销)售许可证,违法了国家法律规定,致双方签订的合同无效。对此,恒力 公司应返还刘延生、孟涛购房款并承担购房利息及装修房屋的工料费。因恒力公 司在与刘延生、孟涛所签订的合同中并无其有商品房预(销)售许可证的记载或 承诺,刘延生、孟涛提供的恒力公司宣传资料及报刊、资料和证人证言均无在合 同签订前恒力公司称其有合法商品房预(销)售许可证的直接证据。且恒力公司 在双方合同签订后,又分两次交纳了土地出让金,积极为履行合同做准备,故刘 延生、孟涛认为恒力公司在售房时有欺诈行为之上诉理由证据不足,不予采信。 原审判决按刘延生、孟涛五次交款票据计算已付购房款正确,刘延生、孟涛认为 4926.62 元系恒力公司支付其逾期交房利息而抵作购房款之理由,恒力公司对此 否认,刘延生、孟涛亦未提供充分证据佐证,故对该上诉请求不予支持。据此,  

二审判决:驳回上诉,维持原判。 

二审判决生效后,刘延生、孟涛仍不服二审判决,于2006 月向市中级人民法院申请再审称:二审判决认定的恒力公司无欺诈行为与事实不符。恒力公司长期故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实,最后导致双方合同无效是该公 司欺诈事实的最后证明。主要理由是:1. 恒力公司以偷梁换柱的方式将省政府 给市土地局的XX 号文件“关于恒力房地产有限责任公司建设大自然度假村补办 用地手续的批复”当作土地使用权划拨文件号、把(97112 号《建设用地规划 许可证》当作“工程建设规划许可证”,在未办理土地出让手续和缴纳出让金的 情况下,谎称以“购买”方式取得“土地使用权”。将上述三项内容全部写的合 同第一条,这是主观上明显的恶意欺诈行为;2. 《城市商品房预售管理办法》、 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和 《城市房地产管理办法》等法律、法规、司法解释均规定只有取得商品房预售许 可证方可售房,但恒力公司在未取得许可证情况下,对外谎称“五证”齐全,是 明显的欺诈;3. 二审法院以“因恒力公司在与刘延生、孟涛所签订的合同中并 无其有商品房预售许可证的记载或承诺,而置法律规定于不顾,判定再审申请 “上诉理由证据不足”难以服人。故请求,除维持一审判决外,加判恒力公司 承担其已缴房款636274 元一倍的赔偿责任。

恒力公司辩称:其公司未取得商品房预售许可证而销售房屋是事实,但并非有意欺诈,而是多种原因所致,其对该事实亦未故意隐瞒,因此不应承担双倍返还的责任。由于双方所签商品房买卖合同无效,因此双方在履行该合同时签订的有关违约金的协议亦应无效,其已支付给申诉人的38811.74 元违约金应予返还。

经再审查明:原一、二审判决认定的事实基本属实。2001 10 12 双方签订协议,确定由恒力公司向刘延生、孟涛支付违约金38811.74元,从而解决了恒力公司延期交房的问题。

    再审法院审理认为:《城市商品房预售管理办法》第9 条规定:“开发企业 进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书 必须记载《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。”《中华人民共和国合同法》第52 定,违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。《中华人民共和国合同法》第58 条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”。由于恒力公司尚未取得商品房预售许可证即进行商品房的销售活动,违反了国家的有关法律规定,因此恒力公司与刘延生、孟涛签订的商品房购销合同依法应确认无效。双方在履行该合同时因延期交房而签订的有关违约金事宜的协议亦属无效。恒力公司应返还刘延生、孟涛购房款并承担购房款利息及装修房屋的工料费。刘延生、孟涛亦应将其所收的违约金款向恒力公司返还。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9 条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有以下情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房销售许可证……”。恒力公司在预售商品房时,本应依照法律规定 办理商品房预售许可,并应明确告知买受人其所开发项目是否取得了商品房预售 许可证,但其在销售合同中并未明确告知是否取得商品房预售许可证,故恒力公司的行为应认定为故意隐瞒真实情况的欺诈行为。恒力公司因此应向刘延生、孟涛承担已付购房款一倍范围内的赔偿责任。刘延生、孟涛在签订购房合同时,未详尽审查恒力公司是否完善了相应的售房手续,致纠纷产生,亦应承担相应的责任。原审判决认定事实基本清楚,唯未判令恒力公司适当承担赔偿责任及刘延生、孟涛应返还所收恒力公司违约金不妥。应予纠正。

依照《中华人民共和国合同法》 52 高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条、《中华人民共和国民事诉讼法》第153 定,遂判决:一、维持市中级人民法院(2004)西民二终字第252号民事判决; 二、刘延生、孟涛于本判决生效后十日内返还恒力公司违约金款38811.74 逾期偿付加倍支付迟延履行期间的债务利息;三、恒力公司于本判决生效后十日内向刘延生、孟涛支付购房赔偿款381764.70 元,逾期偿付加倍支付迟延履行期间的债务利息;四、驳回刘延生、孟涛其余诉讼请求。

 



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