刘烈昉与被告余深斌、魏锦春、第三人中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行房屋买卖、抵押权纠纷案
关键词：无效不成立
案例来源：《人民法院案例选》2008年第4辑总第66辑第178-184页
福建省厦门市集美区人民法院（2007）集民初字第503号民事判决书查明：
原告与二被告于2005年9月25日签订一份《房屋买卖预约合同》，合同约定，原告向两被告预约购买两被告位于厦门市集美区乐海路大学湾一期4幢6跃7层房屋，价格为人民币485000元；合同约定，两被告应当在产权证书办妥后积极同原告办理原、被告之间的买卖合同鉴证和新产权登记手续。合同签订后，原告向被告支付第一期房款人民币10万元（含定金8万元），并于2005年12月11日支付给被告75000元。另，原告还向被告支付了讼争房屋2005年10月之前的房屋按揭贷款本金2000元并承担了该房屋从2005年10月份至今的银行按揭本息。另查，被告余深斌与第三人湖里支行于2005年5月24日签订《楼宇按揭借款合同》一份，合同约定，被告向第三人借款290000元，用于购买位于厦门市集美区乐海路大学湾一期4幢6跃7层02号房屋，借款期限20年等。双方并约定，本合同项下的抵押物为前述房产，抵押人未经抵押权人的同意，不得以出售等方式处分抵押物等。原告诉请两被告继续履行原、被告双方的《房屋买卖预约合同》。被告辩称房产到目前为止并未能办理产权，故原告的诉求不合理，亦不合法；双方签订的合同违反被告与第三人订立的楼宇按揭借款合同相关规定，该合同属无效合同。
法院认为:
《城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登记领取权属证书的房地产当事人不能办理所有权过户手续，不等于禁止房地产买卖。本案讼争房屋系被告购买所得，权属明晰，被告享有相应的处分权。原、被告订立的房屋买卖合同是双方真实意思的体现，不违反法律规定，应为合法有效。原、被告双方应当按照合同约定继续履行合同义务，原告诉请中关于要求被告立即履行办理原、被告之间的买卖合同的鉴证和房屋新产权变更登记手续、配合原告将厦门市集美区乐海路大学湾一期4幢6跃7层房屋（厦门市集美区乐海南里103号602室）从二被告名下变更登记至原告名下，本院均予支持。在本案审理中，第三人表示，如果法院认定合同有效，第三人要求原告归还抵押借款的结余本息，使抵押权消灭，原告当庭同意代被告偿还归还借款合同所余下的所有本息，以消灭抵押权。本院认为该处理方法合法合理，予以照准。
法院判决：
被告余深斌、魏锦春继续履行原、被告签订的《房屋买卖预约合同》，原告刘烈昉代被告余深斌、魏锦者向第三人中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行偿还按揭借款合同项下所余的所有本息，消灭抵押权。
刘烈昉与被告余深斌、魏锦春、第三人中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行房屋买卖、抵押权纠纷案
问题提示：如何认定本案系争“房屋买卖预约合同”的性质？就未依法登记领取产权证书
【要点提示】
对于合同的性质，不可单纯从当事人所订合同的名称来判断，而应从合同的实质内容出发做出认定。本案系争“房屋买卖预约合同”虽然名为预约，但内容具体明确，已经具备买卖合同成立、生效的要件，应认定为有效的买卖合同。
就未依法登记领取产权证书的房屋签订的买卖合同，并不必然无效。
【案例索引】
一审：福建省厦门市集美区人民法院（2007）集民初字第503号（2007年6月19日）（未上诉）
【案情】
原告：刘烈昉。
被告：余深斌、魏锦春。
第三人：中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行。
厦门市集美区人民法院经审理查明：原告与二被告于2005年9月25日签订一份《房屋买卖预约合同》，合同约定，原告向两被告预约购买两被告位于厦门市集美区乐海路大学湾一期4幢6跃7层房屋（现为厦门市集美区乐海南里103号602空房屋），价格为人民币485000元；合同约定，两被告应当在产权证书办妥后积极同原告办理原、被告之间的买卖合同鉴证和新产权登记手续，若因两被告的过错造成买卖合同鉴证和新产权登记手续迟延办理的，每迟延一日按原告已付款项（含预约订金）的0．5％支付违约金；合同同时对房款的支付时间、支付方式及双方的其他权利义务做了详细约定。合同签订后，原告向被告支付第一期房款人民币10万元（含定金8万元），并于2005年12月11日支付给被告75000元。另，原告还向被告支付了讼争房屋2005年10月之前的房屋按揭贷款本金2000元并承担了该房屋从2005年10月份至今的银行按揭本息（暂计至2007年2月15日的房屋银行按揭本息为32037． 22元）。
另查，被告余深斌与第三人湖里支行于2005年5月24日签订《楼宇按揭借款合同》一份，合同约定，被告向第三人借款290000元，用于购买位于厦门市集美区乐海路大学湾一期4幢6跃7层02号房屋，借款期限20年等。双方并约定，本合同项下的抵押物为前述房产，抵押人未经抵押权人的同意，不得以出售等方式处分抵押物等。合同订立后，双方已依合同的规定履行了相关义务。
原告诉请判令：（1）两被告继续履行原、被告双方于2005年9月25日签订的《房屋买卖预约合同》（即判令两被告继续履行办理产权登记手续、两被告在取得产权登记证书后立即配合原告办理与原告之间的房屋买卖合同的鉴证和产权变更登记手续、两被告不得阻止原告对房屋进行占有和使用等）；（2）两被告从原告变更诉讼请求之日（2007年4月18日）至实际开始履行办理原、被告之间的买卖合同鉴证和房屋新产权变更登记手续之日按人民币209037．22元的日千分之五向原告支付违约金；（3）本案诉讼费由两被告承担。
被告辩称：（1）根据法律规定涉案房屋是不能转让的，双方签订的合同属无效合同；（2）被告名下的房产到目前为止并未能办理产权，故原告的诉求不合理，亦不合法；（3）双方签订的合同违反被告与第三人订立的楼宇按揭借款合同相关规定，该合同属无效合同。
第三人述称：（1）原、被告双方签订的买卖合同规范的是他们之间的关系，与第三人无关，对第三人没有约束力；（2）如果法院认定合同有效，第三人要求原告归还抵押借款的结余本息，使抵押权消灭。
【审判】
厦门市集美区人民法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登记领取权属证书的房地产当事人不能办理所有权过户手续，不等于禁止房地产买卖。本案讼争房屋系被告购买所得，权属明晰，被告享有相应的处分权。原、被告订立的房屋买卖合同是双方真实意思的体现，不违反法律规定，应为合法有效。原、被告双方应当按照合同约定继续履行合同义务，原告诉请中关于要求被告立即履行办理原、被告之间的买卖合同的鉴证和房屋新产权变更登记手续、配合原告将厦门市集美区乐海路大学湾一期4幢6跃7层房屋（厦门市集美区乐海南里103号602室）从二被告名下变更登记至原告名下，系涉案合同第十条第三款所约定内容，原告诉请二被告不得阻止原告对房屋进行占有和使用，系涉案合同第八条第一款所约定内容的必然结果，本院均予支持。关于原告诉请之违约金问题，本院认为，在本案的审理过程中，对涉案之房屋买卖合同之效力，原、被告仍持有不同理解，第三人亦是在本院追加之后才参与诉讼并发表对涉案合同效力的处理意见，因此，违约金的计算宜以本院确认合同效力之后，被告仍未依约履行合同义务时起算。另，在本案审理中，第三人表示，如果法院认定合同有效，第三人要求原告归还抵押借款的结余本息，使抵押权消灭，原告当庭同意代被告偿还归还借款合同所余下的所有本息，以消灭抵押权。本院认为该处理方法合法合理，予以照准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定，判决如下：
一、被告余深斌、魏锦春应当于本判决生效之日起十日内继续履行原、被告双方于2005年9月25日签订的《房屋买卖预约合同》，包括被告立即履行办理原、被告之间的买卖合同的鉴证和房屋新产权变更登记手续、配合原告将厦门市集美区乐海路大学湾一期4幢6跃7层房屋（厦门市集美区乐海南里103号602室）从二被告名下变更登记至原告名下、二被告不得阻止原告对房屋进行占有和使用等；
二、被告余深斌、魏锦春若未于上述期限内履行本判决第一项所定义务，应从本院确定的履行截止日次日起至实际开始履行办理原、被告之间的买卖合同鉴证和房屋新产权变更登记手续之日按人民币209037． 22元的日千分之五向原告支付违约金；
三、原告刘烈昉于本判决生效之日起十日内代被告余深斌、魏锦者向第三人中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行偿还按揭借款合同项下所余的所有本息，消灭抵押权；
四、驳回原告刘烈昉的其他诉讼请求。
本案受理费50元，诉讼保全费2945元，由被告余深斌、魏锦春承担。
