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李新斌诉洛阳石化总厂惠康物业管理公司物业管理纠纷案
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        李新斌诉洛阳石化总厂惠康物业管理公司物业管理纠纷案

关键词:附随义务不履行

来源:《人民法院案例选》2006年第3辑,总第57辑,第214—218页

洛阳市吉利区人民法院2006吉民初字第10号判决查明:

2005年1月16日13:50,李新斌(原告)驾驶自己的轿车进入洛阳石化总厂惠康物业管理公司(被告)管理的小区,原告居住该小区,小区门卫发放了出入证,14:45原告发现该车不见了,门卫称14:10该车闯岗而去。原告报警,至起诉时未破。原告诉至法院要求被告赔偿损失。另查明,被告对进出各生活区的车辆实行登记制度,并发放相应的通行证和出入证。在通行证的背面载明“凡进出的车辆必须服从管理,停车验证,领取出入证,出门交证放行。车辆应定点放好,锁好车门,丢失自负。”出入证的背面载明:“进门领证,出门交回,凭证出入社区。此证随身携带,不要放在车内。”另外查明,被告是洛阳石化总厂下属的集体所有制企业,该公司实际管理着洛阳石化总厂第一、二、三、五生活区,未与任何人签订任何物业管理协议。2004年,原告所在单位洛阳石化金达实业公司向被告交纳了144,900元的社区服务费。

法院认为:

虽然原被告未签订任何书面的物业管理合同,但原告单位实际代替原告向被告缴纳了相应的物业管理费,因此,本案中原被告之间形成了物业管理合同关系。被告作为国家工商行政管理部门核准登记的物业公司,对辖区内居民的人身、财产安全负有注意、保护的义务。本案中,原告的车辆系案外人的犯罪行为所致,被告发现原告车辆闯岗后没有采取有效措施并报警,在发现原告车辆闯岗后,未及时采取补救措施,及时报警,以至于错过了最佳的报警时机,对原告车辆丢失应当承担与其过错相适应的赔偿责任。综合被告在本案中的过程,以被告承担20%的责任为宜。

法院判决

被告赔偿19300元。


李新斌诉洛阳石化总厂惠康物业管理公司物业管理纠纷案


  【要点提示】

  本案所涉纠纷是计划经济下国有企业的后勤部门一一惠康物业管理公司,即将与企业剥离,在新旧交换的过程中,沿用原有体制和管理模式管理企业职工的住宅区与职工发生的纠纷。原、被告虽未签订书面物业管理合同,但原告单位实际代其向被告交纳了相应的物业管理费,双方形成了事实物业管理合同关系。被告在管理中存在过错,对原告车辆丢失应承担赔偿责任。

  【案例索引】

  一审:河南省洛阳市吉利区人民法院[2006]吉民初字第10号(2006年6月6日)

  【案情】

  原告李新斌。
  被告洛阳石化总厂惠康物业管理公司(以下简称惠康物业公司)。
  2005年1月16日13:50时,原告驾驶自己的豫C—50187号黑色桑塔纳轿车进入被告管理的惠康物业公司第三生活区(原告在此生活区内居住),小区门卫发放了出入证,原告将车停放于小区幼儿园门口,14:45时原告发现车不见,门卫称14:10时该黑色桑塔纳车闯岗东去,原告这才得知自己的车被盗.于是立即报警,区刑警队经过立案调查,至今仍未破案。
  另查,惠康物业公司对进出各生活区的车辆实行登记制度,首先,为方便管理,对一些特殊车辆发放桔红色的特别通行证,持有该通行证的车辆进出生活区无须停车;对在生活区内居住居民的车辆,经过一定的审批手续,发放蓝色的通行证,持有该通行证的车辆,进人生活区必须停车,领取被告监制的铜质的出入证,出门时将该证交回。通行证的背面载明:“凡进出的车辆必须服从管理,停车验证,领取出入证,出门交证放行。车辆应定点放好,锁好车门,丟失自负。”出入证的背面载明:“进门领证,出门交回,凭证出入社区。此证随身携带,不要放在车内。”
  另外,惠康物业公司是洛阳石化总厂下属的集体所有制企业,该公司实际管理着洛石化总厂第一、二、三、五生活区,未与任何人或企业签订任何物业管理协议。据中国石油化工集团公司中国石化[2001]财字109号文件规定了《关联交易协议》的签订以及应当包含的方面,具体列举了产品(含水、电、汽)互供协议、文教卫生和社区服务协议等9种关联交易协议,该文件第二条第四款载明:文教卫生、社区服务费用支付标准调整后,存续企业的收入将有所下降,为此要求各存续企业努力降本压费,加大管理力度,确保服务质量。中国石油化工集团公司财物计划部与中国石油化工股份有限公司财务部联合下发的中国石化财价[2002]2号文件对2002年上市公司负担的文教卫生及社区服务费做了规定,2002年应以在职职工人数1年7600元交纳。2004年,原告所在的单位洛阳石化金达实业公司向被告交纳了144 900元社区服务费。

  【审判】

  洛阳市吉利区人民法院审理后认为,虽然原、被告并未签订任何书面的物业管理合同,但原告单位实际代替原告向被告交纳了相应的物业管理费,因此,本案原、被告之间形成了物业管理合同关系。被告作为国家工商行政管理部门核准登记的物业公司,对辖区内居民的人身、财产安全负有注意、保护的义务。本案中,原告的车辆损失系因案外人的犯罪行为所致,被告门卫未有效控制车辆闯岗,在发现原告车辆闯岗后,未及时采取补救措施,及时报警,以至于错过了最佳的报警时机,导致车辆丢失无法追回的后果,被告在管理中存在过错,对原告车辆丢失应当承担与其过错相适应的赔偿责任。综合被告在本案中的过错程度,以被告承担20%的责任为宜。根据有关规定,原告车辆在丟失时的价值应为(165 000+16 500)×(1~7年9天÷15年)=96 500元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十七条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第(七)项、参照《国家经济贸易委员会、国家发展计划委员会、公安部、国家环境保护总局作出的关于调整汽车报废标准若干问题的通知》第一条、《河南省涉案车辆价格评估鉴证操作规范》第四条第1.3.3、1.7、1.8项之规定,判决如下:
  被告惠康物业公司于判决生效后二日内赔偿原告李新斌车辆损失19 300元。


 



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