西安压缩机厂诉薛福昌、郑保萍腾房纠纷案

　　【要点提示】

　　合同法规定了表见代理制度，但未明确规定生活中常见的各种表见代理情形如何界定。夫妻之间在家庭日常事务中享有相互代理权，发生表见代理，但在重大事项如夫妻一方对表现为房屋有限产权的共同共有财产进行处分时，不构成表见代理。

　　【案例索引】

　　一审：陕西省西安市莲湖区人民法院[2005]莲经仞字第473号（2005年6月17日）
　　二审：陕西省西安市中级人民法院[2005]西民一终字第726号（2005年10月9日）

　　【案情】

　　原告西安压缩机厂。
　　被告薛福昌。
　　第三人郑保萍。
　　原告诉称：被告薜福昌原系原告单位干部，1985年9月调离原告单位，到西安市机械研究所工作，被告在原告单位期间，住原告单位铁塔寺家属楼2单元3楼19号二室一厅的房屋一套。被告调离单位后现单位已给其另行分配了住房。经协商，被告于2004年2月21日达成协议，同意在2004年12月31日前将房屋交还原告，但至今未能履行，故诉至法院要求被告腾房。
　　经审理查明，被告与第三人系夫妻。被告原系原告职工，于1985年调离。1993年8月15日，原、被告签订厂公有住房售、购契约，约定：原告将其位于环城西路西侧铁塔寺砖混二等结构公有住宅楼2单元3层19号（建筑面积为51平方米）房屋出售给被告；被告同意按照西安市有关房改规定签字，产权比例为：原告占60％，被告40％，实际售价6345．18元。被告实际交纳购房款6345．18元和私房补贴款1133．06元。
　　2004年2月21日，原告与被告签订协议，约定：被告于2004年12月31日将房屋交还原告，厂方在被告交还房屋时支付被告24 000元（含被告原交给甲方的7478．25元及装修补偿），厂方付清款时，被告将所有房屋手续交还原告。
　　庭审中，2005年5月13日，被告之配偶向法院提交追加第三人申请书，并提供证据证明在2003年12月初至2004年3月以来，被告与原告协商并达成协议时，其一直在杭州居住，且其工作单位亦未给其分配住房，以证明第三人不知道被告与原告签订的协议，该协议未得到第三人确认，应为无效。
　　被告薛福昌辩称，2004年2月21日与原告达成协议属实，因未能与被告配偶——第三人郑保萍协商，故该协议应为无效，不同意腾房。
　　第三人郑保萍辩称，第三人与被告系合法夫妻，被告同意腾房其并不知情，第三人不同意该协议。该房是因被告对单位做出贡献单位分配的，一直由夫妻共同居住，且该房已经出售给被告，故该协议未获得第三人认可，应为无效。

　　【审判】

　　一审法院认为，原告与被告对于双方在1993年8月15日签订的房屋出售合同、2004年2月21日交还房屋协议的真实性无异议，法院予以确认。被告与第三人认为2004年2月21日协议未征得第三人同意应为无效的主张，因被告作为原告职工与该厂签订公有住房出售合同及交房协议，均是一个人完成的，被告与第三人系合法夫妻，本案所涉房屋系原告房改房，作为厂方有理由相信被告的行为具有代理权，故被告与原告在2004年2月21日签订的协议构成表见代理。合同成立后，被告与第三人不能以未征得第三人同意而对抗合同相对人，协议合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。原告要求被告腾房理由正当，依法予以支持。关于被告主张要求原告同时支付相应赔偿费，由于被告及第三人主张协议无效，对赔偿部分未提起反诉，可以另行诉讼。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：被告薛福昌、第三人郑保萍于本判决生效后十日内将原告西安压缩机厂位于西安市铁塔寺家属楼2单元3层19号腾交给原告。案件受理费717元由被告负担。
　　判决后，被告、第三人不服提起上诉。被告认为，其是在原告职工朱涛等人的威逼、骚扰下签订了交还房屋协议，此协议不是其本人的真实意愿，在签订该协议前也未与其妻商量，不能代表第三人，厂里给被告分房是因为被告给厂里作出了重大贡献，因此2004年2月21日交还房屋协议是无效的，一审法院在审理过程中回避购房契约。请求：（1）确认2004年2月21日交还房屋协议无效；（2）驳回被上诉人的诉讼请求；（3）诉讼费用由被上诉人承担。
　　被上诉人答辩称，2004年2月21日交还房屋协议是当事人双方达成共识，完全出于自愿签订的；上诉人双方系夫妻关系，交还房屋协议构成表见代理，一审判决正确，请求维持。
　　二审法院经审理认定，被告与原告签订交还房屋协议时，第三人在杭州居住，原审法院确认的其余事实属实，并认为：1993年房改时，本案争议之房屋出售给被告，个人占产权比例40％。因被告与第三人系夫妻关系，故个人享有有限产权部分应为被告与第三人的共同财产。现实生活中，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，双方应平等协商，取得一致意见。本案讼争房屋个人享有的产权部分应属被告与第三人的重大财产，任何一方都无权独自处置。被告在与原告签订交还房屋协议时应征得第三人的同意或有其明确授权，否则应属对第三人合法权益的一种侵犯，综合全案因素，在原告提供不出第三人同意交还房屋证据的情况下，仅以被告与第三人系夫妻关系、购房合同与交还房屋协议均由被告一人完成，而认定被告与原告2004年2月21日签订的协议构成表见代理，证据不足，且显失公平、公正。原告依据交还房屋协议请求被告腾房，与法相悖，不予支持。据此，原判不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销西安市莲湖区人民法院[2005]莲经初字第473号民事判决；二、驳回西安压缩机厂的诉讼请求。一、二审案件受理费各717元均由原告承担。