傅震鸣因业主在房屋租赁合同期限内另行挂牌招租诉辛少鹏、李秀勉预期违约案

　　【要点提示】

　　在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行债务的，对方当事人可以解除合同。在处理预期违约的案件中，如何判断一方当事人的行为已经达到表明其将不会或者不能履行债务的程度，是一个需要法官结合法理和经验，进行自由裁量的问题。

　　【案件索引】

　　一审：福建省厦门市思明区人民法院[2003]思民初字第421号（2003年12月25日）
　　二审：福建省厦门市中级人民法院[2004]厦民终字第972号（2004年6月15日）

　　【案情】

　　原告（反诉被告）傅震鸣。
　　被告（反诉原告）辛少鹏。
　　被告（反诉原告）李秀勉。
　　厦门市水仙路58号房屋系被告所有的产业。2002年12月10日，原、被告签订一份租赁合同，约定由原告承租该房第一、二层。双方还约定：（1）租期自2003年1月1日至2005年12月30日。（2）租金每月11000元，按季度支付共计33000元，每季度第一天付清；押金两个月共计22000元。（3）修缮房屋是被告的义务，被告应对房屋及其基础设施每年认真检查、修缮一次，以保障原告正常使用。（4）原告应按时支付租金，如有拖欠，每天按季度总额的0．2％加收滞纳金，拖欠租金超过半个月的，被告可以单方解除合同，收回房子，没收押金。（5）被告如要提前解除合同，剩余月份应赔偿原告装修折旧每月3000元，至租约期满。
　　签约后，原告依约支付了押金及第一、二季度的租金；此后的租金未付。2003年6月底，被告从香港返回厦门并居住在讼争房的三楼。2003年6月28日，原告书面向被告提出要求解除合同；2003年7月4日，原告向被告发出书面通知，表示决定继续履行租赁合同，但要求被告必须在2003年7月10日之前对出租房屋存在“天台玻璃漏水、主墙体渗漏、后巷地板冒水”进行修缮。
　　2003年7月14日，原告诉至本院。要求：（1）被告退还押金22000元；（2）被告退还因房屋质量问题造成的损失11000元及因非典原因造成的损失22000元。2003年7月15日，被告收到原告当日发出的一份“书面解除合同的通知”，通知书中原告表示被告拒绝履行前述的房屋修缮义务，却挂牌招租，致其无法继续经营，通知被告解除双方签订的租赁合同，解除时间为2003年7月15日。在此之前，被告将讼争房挂牌招租。2003年7月25日，法院根据原告的申请，对讼争房有关质量状况进行现场勘查。经双方当事人确认，第一层后部有两块天花板发霉，靠后巷门边墙上有一块约4平方米的霉斑，后巷门框有霉变痕迹，现场无法看出原告反映的地板渗水及跳闸问题；四楼大台遮雨玻璃破裂，但因天晴无法看出是否漏雨。
　　被告辛少鹏、李秀勉辩称，原告所述均不属实，即使被告未履行出租房屋的修缮义务，也不成为解除合同的理由。相反原告未依约缴纳租金已构成违约。据此要求驳回原告的诉求。
　　诉讼中，被告提起反诉，要求：（1）解除双方于2002年12月10日签订的房屋租赁合同；（2）反诉被告按每月11000元的标准支付拖欠的租金（从2003年7月1日起至租赁合同被判定解除之日止）并支付利息（按日0．2％标准，从2003年7月1日起至实际交付租金之日止）；（3）没收反诉被告支付的押金22000元；（4）反诉被告将租赁场所玻璃门上拆走的不锈钢门把手恢复原状；（5）反诉费用由反诉被告承担。
　　反诉被告傅震鸣辩称，因反诉原告严重违约，租赁合同已由反诉被告书面通知而解除；而反诉原告所称的门把手系反诉被告自行安装。因此反诉原告的诉求均不成立。
　　2003年12月22日，原告撤回起诉时提出的要求被告补偿装修款54111．5元的诉求。

　　【审判】

　　厦门市思明区人民法院审理认为，原、被告签订的租赁合同应为有效。被告在本案中的挂牌出租行为不构成预期违约。从而原告拒付2003年7月1日以后租金的行为没有正当理由，讼争合同约定的合同解除条件成就，被告取得单方解除合同的权利。反诉原告诉求解除合同、反诉被告支付拖欠租金及没收其支付的押金22000元，有事实和法律依据，本院予以支持；但拖欠的租金应计至2003年8月1日止；反诉原告诉求反诉被告支付拖欠租金的逾期滞纳金，以及将租赁场所玻璃门上拆走的不锈钢门把手恢复原状，没有充分依据，法院不予支持。原告诉求被告退还押金22000元及因房屋质量问题造成的损失11000元，没有事实依据，法院不予支持；原告诉求被告赔偿因非典原因造成的损失22000元，于法无据，法院不予支持。厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认原告傅震鸣与被告辛少鹏、李秀勉2002年12月10日签订的房屋租赁合同于2003年8月1日解除；二、反诉被告傅震鸣应自本判决生效之日起十五日支付厦门市水仙路58号房屋2003年7月1日至8月1日的租金11000元给反诉原告辛少鹏、李秀勉；三、反诉被告傅震鸣交付的22000元押金归反诉原告辛少鹏、李秀勉所有；四、驳回原告傅震鸣的诉求；五、驳回反诉原告辛少鹏、李秀勉的其他诉求。本案本诉案件受理费2210元，由原告负担；反诉案件受理费1123兀，由反诉被告（原告）负担。
　　宣判后，原告傅震鸣向厦门市中级人民法院提起上诉，因经传票传唤无正当理由拒不到庭，厦门市中级人民法院依法作出本案按自动撤回上诉处理的裁定。

　　【评析】

　　本案涉及的法律问题主要为预期违约制度。我国《合同法》第九十四条虽然规定了预期违约的要义，即在履行期限到来之前以明示或默示方式怍出的违约，但实务中如何把握预期违约，尤其是默示的预期违约的具体构成要件却颇为不易。主要的难点在于，如何判断一方当事人的行为或者现状已达到“表明其将不会或不能履行债务”的程度?显然，这是一个需要结合法理与经验，并最终由法官自由裁量的问题。
　　本案被告在租赁期限内将房屋另行挂牌招租，这一行为是否足以构成默示的预期违约?在原告看来，被告这是一种明显的恶意毁约。可能这也代表了相当一部分人的观点。一审法院围绕这一事实，结合预期违约的法理，却认为在履行期限到来之前作出的不履行意思表示，必须是明确的和无条件的声明。而在以行为表示拒绝履行的情形中，该行为必须达到足以造成履行不能或者使另一方接受履行成为不必要的程度。例如，在一物两卖的场合，出卖人再次订立转让合同的行为，已经在事实和法律上都使原来的买受人陷于履约难以为继的严重风险之中。而本霁被告挂牌出租的行为，只是向不特定第三方作出的要约引诱性质的意思表示，所产生的影响，显然与已经处于实质性缔约阶段或者已经缔约的违约情形有别。被告的这一行为，实际上并未造成讼争合同履行不能或者使原告接受履行成为不必要的程度。而且，一审法院还考虑到此前原、被告对讼争合同的履行已经产生了严重分歧，甚至原告还于2003年6月28日发出协商解除合同的通知。在此背景下，被告作出挂牌出租的行为，从情理上完全可以理解为是一种为防止扩大交易风险的合理保护措施，其动机显然有别于合同正常履行状态下的恶意违约。因此，无论从行为的后果还是目的上，被告挂牌出租的行为都不足以构成预期违约。
　　应当说，本案结合法理及情理因素，对默示预期违约问题所作的分析认定，对于在司法实务中进一步准确裁量运用预期违约制度具有借鉴意义。

　　（编写人：福建省厦门市思明区人民法院　陈永华
　　责任编辑：胡夏冰）