胡洪康诉上海迅达实业公司企业承包合同案
关键词：诚实信用原则
来源：《人民法院案例选》2005年第2辑，总第52辑，第257—263页
上海市杨浦区法院（2002）杨民二（商）初字第1108号判决查明：
胡洪康（原告）和上海迅达实业有限公司（被告）签订企业承包合同，约定原告租赁被告经营用房，即上海凤城路41号，营业面积为80平方米，承包期限为10年，承包费用为5万元/年。同时，原告一次性支付了5万元，作为补偿前承包人的房屋装修费。随后，原告委托被告注册了住所地为涉案房屋的上海辰光百货综合商行，法定代表人为原告。原告对房屋装修，也曾改建。经过原告查询，所租赁房屋属临时产权证已超期10年的非居住房，其产权证记载的面积建筑实际为28平方米，另52平方米为违章建筑。该房系由上海市杨浦区人民政府控江路街道办事处交被告管理，被告先后将该房屋发包给多位承包人，原告是最后一位承包人。后该房屋被强行拆迁。原告交涉要求被告赔偿未果诉至法院。
法院认为：
原被告合同成立，履行中房屋因市政府动拆迁这一非原被告主观原因，致使合同无法履行，被告无过错。被告将28平方米的房屋以80平方米发包给原告，其行为有不妥，但是考虑到原告也是按照80平方米承包经营，故原告没有受到实际损失。原告虽在承包期间对房屋作了改建装修，但其提供的证据不足以证明相关费用的确切数额，故本院酌情考虑。但因被告对造成房屋拆迁并无过错，故原告要求被告赔偿其后续经营收入损失费的请求缺乏法律和事实依据，不予支持。
法院判决：
双方合同解除，被告补偿原告装修费5000元，返还补偿前任承包人的房屋装修费37,917元。
胡洪康诉上海迅达实业公司企业承包合同案
【要点提示】
本案是由于无证用房在承包经营期19被动拆迁而引发的承包合同纠纷。被告将违章建筑发包给原告，因原告对此未提出异议，且已实际用于经营，故从维护民事活动的稳定性考虑，尊重当事人意思自治，对承包经营合同的效力应予认定，并就合同由于意志以外的原因无法继续履行而给原告造成的损失酌情予以补偿。
【案例索引】
一审：上海市杨浦区人民法院[2002]杨民二（商）初字第1108号（2003年6月9日）（未上诉）
【案情】
原告胡洪康。
被告上海迅达实业公司（以下简称“迅达公司”）。
1999年10月10日，原、被告签订《合同书》1份，约定被告将经营用房上海市凤城路41号乙（营业面积约80平方米，含二楼）提供给原告经营承包，期限自1999年12月1日起至2009年11月30日止，为期10年。原告每年上交承包费人民币5万元，自合同签订生效后，原告须付清第一年全部承包费。原告一次性支付人民币5万元，用于补偿前任承包人国申公司的房屋装修费。由于上海国申工业设备有限公司（以下简称“国申公司”）曾向被告借款未还，上述人民币5万元，由原告直接给付被告。原告将在上述房屋申请注册企业，作为被告下属单位，经济独立核算。在承包经营期内，原告拥有上述房屋的使用权。税金、治安费、消防费、道路占用费及水、电费等均由原告自负。合同另约定，原告发生的债权、债务和对内对外发生的一切承诺及书证负全责，同时对安全、防火、防盗负全责。同日，原、被告还签订《补充条款》1份，约定被告为了帮助解决本地区知青社员的具体情况，双阳路“舒乐”食品商店一旦动拆迁，店内的7名知青社员由原告安排工作及负责支付“两金”事宜，实际支付金额将在原告上交被告的全年承包费人民币5万元中扣除。该《补充条款》列明了7名知青社员的姓名外，还对原告支付承包费的日期作了具体约定，即：每年付款时间为当年的12月1日前付人民币2万元，第二年的5月1日前付人民币3万元，今后以此类推。1999年10月18日，被告向原告出具了编号分别为2004280、2004281的收据各1张，收据分别载明收到原告补偿国申公司房屋装修费及1999年12月1日至2000年11月30日的承包款各5万元人民币。嗣后，原告委托被告注册了住所地为上海市凤城路41号乙的上海辰光百货综合商行（以下简称“辰光商行”），法定代表人为本案原告。原告在对该房作了装修后即开始承包经营。期间，原告也曾对该房作了改建。原告实际承包期限算至2002年4月30日止，承包费已付，对外按月缴付定额税，金额为人民币7500元/月。
上海市凤城路41号乙属临时产权证已超期10年的非居住房，其产权证所记载的建筑面积为28平方米（另52平方米系违章建筑），所有权人为上海市杨浦区人民政府控江路街道办事处下属的上海杨浦区申丽百货综合商店，产权证的附记栏内注明：“市政规划时，无条件拆除。”该房由该街道办事处交被告管理，被告先后将该房发包给多位承包人经营，原告是最后一位承包人，国申公司的方明则是原告的前任承包人。2002年4月12日，案外人上海新凤城房地产开发有限公司的“临时绿地”项目建设申请，经上海市杨浦区房屋土地管理局审查批准并颁发了拆许字[2002]第06号房屋拆迁许可证。该许可证载明的拆迁范围为“凤城一村3—47号（连号）、50—53号（连号）、56—59号（连号）、62—65号（连号）、69号、73—75号（连号），凤城路31号、41号、51号、61号、71号、81号，控江路1464号甲、1450号北”，拆迁实施单位为上海桥盛拆迁有限公司，拆迁期限为2002年4月13日至2002年7月12日。因原告至期未迁出经营场所，被告遂于2002年8月6日发给原告《通知》1份，要求原告配合拆迁工作，在接到通知后的三天内，将凤城路41号乙内的所有物品搬离，逾期拆除该房，被告概不负责。因原告收到通知后未搬出经营场所，被告遂于2002年8月20日协助拆迁单位将上述原告经营场所强行拆除。原告经与被告交涉未果，遂具状来院。
原告胡洪康诉称，1999年10月10日，其与被告签订承包经营合同1份，约定被告将营业面积约80平方米的上海市凤城路41号乙提供给原告作承包经营用房，期限自1999年12月1日起至2009年11月30日止，每年租金人民币5万元整。同时的定，原告在签约时支付给被告人民币5万元，作为补偿前任承包人在上述房屋的装修费和所欠借款。合同履行后，考虑到经营期限较长，原告对上述房屋进行了进一步的装修，共花费人民币3万元。2002年8月7日，被告单方通知原告，声称由于房屋拆迁，要求原告于2002年8月9日搬离上海市凤城路41号乙，但被告未对原告给予任何经济补偿。原告遂诉至法院，要求被告补偿原告房屋拆迁补偿费人民币3．2万元（按被告实际得到补偿费人民币8万元，原告可得40％计算）、房屋装修费人民币2．4万元（合同约定期限为10年，实际履行了2年，以原告所花费的人民币3万元装修费计算），被告归还原告房屋装修补偿费人民币4万元（原告已支付给被告补偿前任承包人的房屋装修费人民币5万元．按10年计算，现已经营2年），被告因违约赔偿给原告经济损失费人民币22500元（按原告每月经营收入人民币7500元计算，要求被告赔偿2002年7月至9月共3个月的经营收入损失），并承担本案诉讼费。审理中，原告以被告并非上海市风城路41号乙的房屋所有人为由，放弃要求被告补偿房屋拆迁补偿费的诉讼请求。
被告迅达公司辩称，其既非被拆迁户，也未领取拆迁补偿费，原告不应向被告主张拆迁补偿费。原告补偿前任承包人的补偿费应是原告与前任承包人之间的关系，所付被告的款项属转付款，因前任承包人尚欠被告借款，且自付款日起至今已逾2年，故原告此项主张已超过诉讼时效。至于原告要求被告补偿房屋装修费及赔偿经济损失的诉讼请求，因拆迁属不可抗力，被告无过错，故不同意补偿。
【审判】
上海市杨浦区人民法院经审理认为，原、被告承包合同依法成立。履行中因市政动拆迁这一非原、被告主观原因，致使合同无法履行，被告并无过错。被告将28平方米的房屋以80平方米（含违章建筑52平方米）发包给原告，有所不妥，考虑到原告也已按80平方米实际承包经营，故原告并未因此遭受实际损失。原告虽在承包期间对房屋作了改建装修，但其提供的证据不足以证明相关费用的确切数额，故本院酌情支持原告要求被告补偿房屋装修费的诉讼请求。原、被告双方在承包合同中约定原告除支付承包费外，另须支付被告人民币5万元，其形式上虽是因前任承包人国申公司对被告的债务未清结而由原告支付给被告，但其性质是作为补偿前任承包人的房屋装修费，当有别于代偿债务，且前任承包人也未在合同上签字认可。故被告据此认为该人民币5万元应冲抵前任承包人未归还的借款有误，被告应按10年计算该补偿费，扣除原告实际承包期限对应的款项后将余款返还原告。因承包合同尚未到期，故原告依承包合同主张权利，并未超过诉讼时效期间。现原、被告均认可实际承包至2002年4月30日止，故被告应返还原告补偿前任承包人的房屋装修费应按10年中使用了2年又5个月的比例扣除。至于原告要求被告赔偿2002年7至9月3个男的经营收入损失费的诉讼请求，因被告对造成房屋拆迁并无过错，且原告的承包费也仅付至2002年4月30日止，原、被告双方也一致表示承包合同实际履行至此，故原告的此项诉讼请求缺乏法律和事实依据，本院不予支持。据此，法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，作出如下判决：一、原告胡洪康与被告上海迅达实业公司于1999年10月10日签订的《合同书》予以解除。二、被告上海迅达实业公司应在本判决生效之日起十日内补偿原告胡洪康房屋装修损失费人民币5000元。三、被告上海迅达实业公司应在本判决生效之日起十日内返还原告胡洪康补偿前任承包人的房屋装修费人民币37917元（计算方式：50000元29/12x 50000元÷10）。四、原告胡洪康其余的诉讼请求不予支持。
