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马玲诉厦门明发集团有限公司商品房购销合同中对不能计入产权的露台出售纠纷案
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马玲诉厦门明发集团有限公司商品房购销合同中对不能计入产权的露台出售纠纷案

关键词:合同无效

来源:《人民法院案例选》2004年民事专辑,总第48辑,第300305页

厦门市开元区人民法院一审查明:

2000年4月29日,马玲(原告)和厦门明发集团有限公司(被告)签订一份《商品房购销合同》约定原告向被告购买明发国际新城7号楼401室。

原告诉称被告出售原告房屋,将建筑面积124.18平方米,每平方米3300元,共价款409794元。露台118.8平方米,每平方米1300元,共价款154440元。原告向被告购买的是房屋所有权,被告对不能计入产权登记的露台出售,违反了建设部《商品房销售面积及公摊建筑面积分摊规则(试行)》及《民法通则》的规定,该销售行为无效。被告应返还露台款154440元,及银行按揭贷款利息13644.77元。被告答辩称根据合同约定被告没有出售露台,露台只是作为附属用房配送。该房不属于政府定价的商品房。

法院认为

    诉争房屋价款是按套计价(包含附属用房露台),并非按每平方米单价计收。原告称被告单独出售露台,缺乏证据,不予支持。法院判决驳回原告诉讼请求。

原告上诉称合同中面积和房价是挂钩的,在被告提供的商品房价目表中也载明了诉争房的面积单价。所售的商品房建筑是有套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分组成,不包括全体业主所共有的露台。被告答辩称双方合同中未约定将露台单独出售。按套计价出售中房屋建筑面积,与露台是否单独计价出售无关。

厦门市中级法院查明:

本案诉争露台为商场的露天屋盖,仅由原告独户使用,他人无法进入。

厦门市中级法院认为:

    涉案露台不存在与购买住宅的全体业主共有的关系,国家法律法规对此也没有明文规定,在国家的建筑物面积计算规则中该部分不计建筑面积,自然也就没有登记权属的意义。原被告签订的合同约定有偿转让露台的使用权,不违反法律规定,不损害露台以下房屋业主的财产所有权,双方约定有偿转让露台的行为不属于无效民事行为,至于房地产部门不予登记该露台的权属并不影响转让合同的效力。

法院判决

    驳回上诉,维持原判。


马玲诉厦门明发集团有限公司商品房购销合同中对不能计入产权的露台出售纠纷案


  【案情】

  原告:马玲。
  被告:厦门明发集团有限公司。
  2000429日,双方当事人签订一份《商品房购销合同》,约定马玲向明发集团购买明发国际新城7号楼401室,建筑面积为12418平方米(含公摊面积1953平方米),该房附属用房露台1188平方米,另约定该商品房不属于政府定价,售价总金额为564234(其中含附属用房×元),合同还约定了价款支付方式及房屋交付期限等。合同签订后,马玲即按约支付首期款174234.元,余款390000元于2000616日通过办理银行按揭已如数支付给明发集团,明发集团于同日出具一份商品房专用发票给马玲。此后,马玲认为明发集团对不能计人产权登记的露台进行出售,违反了建设部《商品房销售面积及公摊建筑面积分摊规则(试行)》及《民法通则》的有关规定,该销售行为无效,并为此诉至法院。
  原告马玲诉称,2000429日,原、被告签订一份《商品房购销合同》,约定被告将明发国际新城7号楼40l室及其附属用房露台以总价款人民币(币种不同)564234元出售给原告,其中该房建筑面积为12418平方米,被告以每平方米3300元出售,价款409794元。露台1188平方米,被告以每平方米1300元出售,价款154440元。合同签订后,原告即按约支付首期款174234元,余款390000元于2000616日通过办理银行按揭已如数支付给被告。综上,原告向被告购买的是房屋所有权,被告对不能计人产权登记的露台进行出售,违反了建设部《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则(试行)》及《民法通则》的有关规定,其销售行为无效。为此,原告起诉要求被告立即返还原告支付的露台款154440元及银行按揭贷款利息1364477(2000616日暂计至200218日,按露台款154440元银行按揭贷款月利率0465%计)
  被告厦门明发集团有限公司(下简称明发集团)答辩称,讼争合同是经公证生效的合同,对双方均有约束力,而根据该合同被告并未出售露台,露台只作为附属用房配送。合同约定该商品房不属于政府定价的商品房,按建筑面积计算,该商品房售价总金额为564234(其中附属用房×元),据此,被告并没有出售露台,因而原告的诉求无事实和法律依据,应予驳回。

  【审判】

  厦门市开元区人民法院认为,双方当事人所签订的商品房销售合同,是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、法规规定,属合法有效,双方当事人均应全面履行。从合同约定的内容看,讼争房屋价款是按套计收的(包含附属用房露台),并非按每平方米单价计收,符合商品房销售管理的有关规定。马玲以明发集团将露台单独出售给马玲的行为违法,要求明发集团退还多交的露台款及利息,因缺乏证据,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定,该院于2002628日判决:
  驳回马玲的诉讼请求。
  一审判决后,马玲不服,向厦门市中级人民法院提起上诉称,(1)原审认定该商品房买卖是按套出售,完全与事实不符,认定错误。双方所适用的建设部制定的《商品房购销合同》示范文本中没有按套计价的设定,双方合同中也没有按套出售的约定。如是按套计价,则是以套为单位确定总价款,不与建筑面积挂钩。而双方所签订的合同中面积与房价却是有挂钩的,在“明发国际新城”商品房价目表中也载明了讼争房的面积单价,充分汪明该商品房是以房屋建筑面积和露台面积单独计价销售,而非按套出售。(2)原审认为,讼争房屋是按套计收的(包括附属用房露台),并非按每平方米单价计收,符合商品房销售的有关规定。该认为明显错误。商品房按套(单元)计价销售是《商品房销售管理办法》规定的三种计价方式之一。所销售的商品房建筑面积是由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分组成,而不包括全体业主所共有的露台。因此,明发集团将讼争房屋(包括露台)按套计价出售,明显违反了《商品房销售管理办法》等有关规定。(3)原审认为马玲以明发集团将露台单独出售的行为违法,要求明发集团返还支付的露台款及利息,缺乏证据支持,不予支持。该认为是原审承办人员对马玲提供的大量证据不作客观、公正认证,不进行综合分析审查判断所导致的错误认为。马玲提供的证据有《商品房购销合同》、《楼宇按揭借款合同》、商品房销售专用发票一份、“明发国际新城”商品房价目表一份和李华、易中天证词一份。这些证据源于商品房购销合同的实际履行中,均能直接证明明发集团将露台单独销售的事实。原审法院否定其证明效力,缺乏起码的客观性和公正性。为此,上诉请求撤销原审判决,判令明发集团返还马玲支付的露台款及其银行按揭贷款利息。
  被上诉人明发集团答辩称,首先,确定双方法律关系的基础商品房购销合同中并未约定将露台单独出售。其次,按套计价出售中房屋建筑面积,与露台是否单独计价出售是无关的。在双方签订的商品房购销合同中并没有将露台单独计价出售的约定。因此,原审判决是正确的,应予维持。
  厦门市中级人民法院经审理查明,双方当事人对一审判决查明认定的事实均无异议,对一审查明事实予以确认。另查明,明发国际新城一至二层为明发集团自有综合商场,本案讼争露台即为商场的露天屋盖,仅由马玲单家独户使用,他人均无法进入。
  厦门市中级人民法院认为,本案从露台的建筑结构看,明发新城三楼的“露台”不属住宅楼建筑物所覆盖的范围,不存在与购买住宅的全体业主共有的关系,且现行房地产法律、法规对商品房外墙(包括屋盖)的所有权没有明文规定。在国家关于建筑物面积计算规则中该部分不计建筑面积,自然也就没有登记权属的意义。因此,明发集团在与购房人签订的商品房购销合同中约定有偿转让露台的使用权,不违反现行法律、法规的强制性规定,也不损害露台以下房屋业主的财产所有权,双方约定有偿转让露台之行为不属无效民事行为,至于房地产部门不予登记该露台的权属并不影响转让合同的效力;马玲原诉及上诉以明发集团将露台单独出售给马玲的行为违法并主张该行为无效,请求明发集团退还多交的露台款及利息,没有法律依据,不予支持;原审判决正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,该院于20021022日判决:
  驳回马玲的上诉,维持原判。 



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