陈勇敏诉正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付房款和赔偿损失案,合同律师,上海合同法律网,http://www.htflaw.com

陈勇敏诉正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付房款和赔偿损失案

关键词：缔约过失责任

案例来源：《人民法院案例选》2003年第3辑，总第45辑，第106—115页

厦门市开元区人民法院一审查明：

1999年4月30日，陈勇敏（原告）和厦门正达房地产开发公司（被告）签订一份《认购协议书》，约定原告购买被告开发的“富城花园”南楼一层G店面，单价每平方米16900元，面积86.15平方米。认购书签订后，原告交纳了定金2万元，并于同年8月份前分5次交纳了百分之五十的房款合计725935元。1999年11月17日，被告取得“富城花园”部分住宅、商品房的预售许可证。2000年3月10日，被告取得“富城花园”全部房屋预售许可证。2000年4月，原告携带《认购协议书》及所交房款的收款收据到被告处，要求签订该店面的《商品房购销合同》。被告办公室主任收回了《认购协议书》和收款收据，却以原告无法按其总经理要求交回被告发给原告的一封信为由，未与原告签订该店面的《商品房购销合同》。原告知悉2000年1月14日被告一每平方米23081元将诉争店面卖给案外人朱德清后，要求被告返还交纳的购房款并赔偿损失。2000年7月20日、25日，被告分别退还原告4万元、10万元，尚欠585935元未返回给原告。2001年1月3日，原告以被告诈骗其预付款为由向开元区公安局刑警大队报案。刑警大队认为此属经济案件，建议移交法院受理。

原告向法院起诉要求被告返还购房款585935元，赔偿可得利润损失532493.15元，及侵占款项的利息。被告答辩称原告确实有购买店面的意向，但没有明确要购买哪个店面。后双方协商达成退还店面该买两套公寓楼的协议，被告也退还了部分房款及给予原告部分的让利。故请求驳回原告起诉并要求原告履行购买两条公寓楼的合同。

法院认为：

原被告签订的《认购协议书》为1999年4月30日，此时被告尚未取得诉争房的预售许可证，被告无权出售该房给原告，故原被告签订的该《认购协议书》无效。协议无效的过错主要在被告，故原告要求利息损失可以，原告要求被告赔偿可得利润损失没有依据。

法院判决：

被告返还原告购房款585935元及占用利息。

原告上诉

厦门市中级法院二审认为：

原被告《认购协议书》为有效。原告按约如期交付了购房款，被告却擅自将店面出售给第三人，谋取高额利润，显然是违约行为。2000年4月，原告要求签订合同时，被告不仅不告知实情，还以借口收回原告持有的认购书和收款收据，显然违背了诚实信用原则。被告应将其转售原告认购店面所获得的532493.15元，扣除其应交纳的5.875%的营业税、教育附加费等附加税31283.97和1.5%的企业所得税7987.4元，赔偿原告因此而受到的损失493221.78元。

法院判决：

解除原被告签订的《认购协议书》，被告返还原告购房款585935元及占用利息，赔偿原告损失493221.78元。被告不服申请再审称二审认定《认购协议书》有效与法有悖，原告仅预交百分之五十购房款的情况下，判决被告支付原告因转售该房获得的金额利润493221.78元，并支付其预交购房款的利息有失公平。

厦门市中级法院经再审认为：

《认购协议书》合法有效。被告违背诚实信用原则，将房屋转售，造成原告无法实现签订《商品房购销合同》的目的，被告已构成缔约过失责任，对原告所遭受的因信合同成立受到的信赖利益损失，应承担弥补性的赔偿责任。根据公平合理、等价有偿的原则，原告的信赖利益损失应以其实际交付的房款占总房款的比例乘以493221.78元计算。

法院判决：

撤销一、二审判决，解除原被告的《认购协议书》，被告返还原告购房款585935元，赔偿原告信赖利益损失245922.3元。

陈勇敏诉正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付房款和赔偿损失案

【案情】

　　原告：陈勇敏。

　　被告：厦门正达房地产开发公司（下称正达公司）。

　　1999年4月30日，陈勇敏与正达公司签订了一份认购书，约定陈勇敏购买正达公司开发的“富城花园”南楼一层G店面，单价每平方米16900元，面积86.15平方米。认购书签订后，陈勇敏交纳了定金2万元，并于同年8月份前分五次交纳了百分之五十的房款合计725935元。1999年11月17日，正达公司取得了“富城花园”部分住宅、商场的商品房预售许可证。2000年3月10日，正达公司取得了“富城花园”全部住宅、商场的商品房预售许可证。2000年4月，陈勇敏携带认购书及所交房款的收款收据到正达公司，要求签订该店面的《商品房购销合同》。正达公司办公室主任收回了认购书及收款收据后，却以陈勇敏无法按其总经理要求交回正达公司发给陈勇敏的一封信为由，未与陈勇敏签订该店面的《商品房合同》。陈勇敏知悉2000年1月14日正达公司以每平方米23081元将讼争店面卖给案外人朱德清后，要求正达公司返还其所交纳的购房款并赔偿经济损失。2000年7月20日、25日，正达公司分别退还陈勇敏购房款4万元、10万元，尚欠585935元未返还给陈勇敏。2001年1月3日，陈勇敏以正达公司诈骗其预付款为由向开元区公安分局刑警大队报案。开元区公安分局刑警大队调查后，认为该案属经济纠纷，建议移交法院受理。

　　原告陈勇敏向厦门市开元区人民法院起诉称：其于1999年4月30日与被告签订了《认购协议书》，约定购买被告“富城花园”南楼一层G店面，面积为86.15平方米，单价为每平方米人民币16900元，并按被告要求于1999年4月至8月间分5次向被告支付了全部购房款50%的首期款。2000年4月，其到被告处要求签订正式合同，被告工作人员以假意签合同为名骗取了原告所持的《认购协议书》及全部收款收据。但被告于2000年1月已将该房以每平方米人民币23081元出售给他人。之后被告退还给原告人民币14万元的购房款，余款未退还。故诉请被告退还购房款585935元，赔偿可得利润损失532493.15元，支付侵占上述款项的利息（自2000年1月14日按日万分之二点一计至被告支付上述款项之日）。

　　被告正达公司答辩称：原告确有购买店面的意向，但没有明确要购买哪个店面。后经双方协商达成了退还店面改买两套公寓楼的协议，被告也退还了部分房款及给予原告部分的让利。

　　故要求驳回原告诉讼请求及要求原告履行购买两套公寓楼的合同。

【审判】

　　厦门市开元区人民法院经审理认为：原、被告于1999年4月份签订一份《认购协议书》，双方曾约定原告向被告购买“富城花园”南楼一层G号店面。鉴于《订购协议书》签订时被告尚未取得讼争房的预售许可证，被告无权出售该房给原告，故原、被告签订的《认购协议书》无效。合同无效的主要过错责任在于被告，故原告要求被告赔偿其该部分的利息损失可予准许。但原告要求被告赔偿可得利润损失及利息没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项之规定，该院于2001年6月18日判决：

　　一、被告应支付原告尚欠的购房款人民币585935元及利息（自1999年4月至被告还清款项之日，以中国人民银行同期贷款利率计算）。

　　二、驳回原告其他的诉讼请求。

　　宣判后，陈勇敏不服，向厦门市中级人民法院提起上诉，诉称：一审判决混淆了商品房认购与商品房预售的性质。《认购协议书》是双方自愿、协商一致的情况下订立的，依法成立，具有法律约束力。而一审判决认定该协议无效，却适用合同有效为前提的《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，是相互矛盾的。一审判决系袒护正达公司的过错行为，减轻甚至免除了正达公司应承担的民事责任，是显失公平的。请求二审改判，支持其诉求。

　　厦门市中级人民法院经审理认为：陈勇敏与正达公司在平等自愿的基础上，经过协商所签订的认购书，是双方真实的意思表示，未违反法律规定，应认定为有效。认购书签订后，陈勇敏依照约定如期交纳了订金和相关的款项。正达公司在陈勇敏完全履约的情况下，擅自将该店面于2000年1月销售给第三人，谋取高额利润，显然是违约行为。2000年4月陈勇敏要求正达公司签订该店面的《商品房购销合同》时，正达公司不仅未能如实告知陈勇敏事实真相，还在收回陈勇敏持有的认购书和收款收据后，以其未能交回一封信为借口不与陈勇敏签订《商品房购销合同》，显然违背诚实信用的法律原则。正达公司应将其转售陈勇敏认购的店面所获得的53249315元，扣除其应交纳的5875%的营业税及城建税、教育附加费等附加税3128397元和15%的企业所得税79874元后，赔偿陈勇敏因此而受得的损失49322178元。正达公司辩称转售讼争店面时已取得陈勇敏的同意，无任何事实依据，其以两份陈勇敏均未签字的《商品房购销合同》主张陈勇敏已将店面换购成住宅，没有法律依据，与本案事实亦不符。正达公司的主张，不予采信。一审判决部分事实不清，证据不足，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第四、五、六条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，该院于2001年8月28日作出判决：

　　一、撤销一审法院判决。

　　二、解除陈勇敏与正达公司签订的《认购协议书》。

　　三、正达公司应返还尚欠陈勇敏购房款人民币585935元及利息（自2000年1月14日起至判决确定的还款日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；赔偿陈勇敏经济损失人民币493221.78元（上述款项逾期未付的按日万分之二点一计算）。

　　四、陈勇敏在收到正达公司支付的赔偿款493221.78元后应当依法向税务部门交纳相应的所得税。

　　二审判决后，正达公司申请再审。理由是：二审判决认定正达公司在取得商品房预售许可前与

　　陈勇敏签订的《认购协议书》有效与法相悖。二审在陈勇敏仅预交百分五十购房款情况下，判决正达公司应赔偿陈勇敏因转售该屋获得的金额利润493221.78元，并支付其预交购房款的利息有失公正。

　　厦门市中级人民法院经再审审理认为：正达公司与陈勇敏签订的《认购书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律的规定，原二审判决认定有效是正确的。正达公司违背诚实信用原则，将陈勇敏认购的房屋转售第三人，造成陈勇敏无法实现签订《商品房购销合同》的目的，正达公司已构成缔约过失，对陈勇敏所遭受的因信其合同成立受到的信赖利益损失，应承担弥补性的赔偿责任。根据公平合理、等价有偿的原则，陈勇敏的信赖利益损失应以其实际交付的725935元占总房款的比例乘以493221.78元计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，该院于2002年6月18日判决：

　　一、撤销原一、二审判决。

　　二、解除正达公司与陈勇敏签订的《认购书》。

　　三、正达公司应于本判决生效后十日内返还陈勇敏认购款人民币585935元，并弥补陈勇敏信赖利益损失人民币245922.3元。

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