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四川省高级人民法院诉范萍作为房屋租赁合同签名者虽然与抬头不一致但又实际使用承租房偿付欠租案
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四川省高级人民法院诉范萍作为房屋租赁合同签名者虽然与抬头不一致但又实际使用承租房偿付欠租案

关键词:约定违约金

来源:《人民法院案例选》2002年第1辑,总第39辑,第105—114页

成都市青羊区法院一审查明:

1997年11月21日,四川省高级人民法院(原告)与范萍(被告)签订一份房屋租赁合同,合同抬头写明承租方是大陆美发,但是落款只有被告个人签名,而没有大陆美发的盖章及其负责人的签名。合同约定原告将位于程度市正府街108号综合楼南面的25平方米的房屋出租给被告,期限为1998年1月1日到1998年12月30日,租金为3000元每月,被告于每季度第一个月的10日前交纳,逾期按每日千分之五向原告交纳滞纳金,乙方不得转租。后被告于1998年5月31日将房屋使用权与其他财产转让给周瑾。自1998年10月,被告没有按照合同约定支付租金。1999年1月25日,原告书面通知被告交纳水电费,被告收到通知但未履约。1999年3月12日,被告将房屋钥匙邮寄给原告。另,大陆美发的负责人为黄莉。原告向被告住所所在地的成都市高新产业技术开发区法院提起诉讼,要求被告支付房租、水电费、违约金共计23940.7元。被告提出诉争房屋位于成都市青羊区,本案属于专属管辖,高新区法院没有管辖权。管辖权异议被驳回后,被告向成都市中级法院提起上诉,成都市中级法院认为本案属于专属管辖,应该由房屋所在地的成都市青羊区法院管辖。

法院认为:

本案无证据证明被告是代理大陆美发,故范萍就是本案合同的相对方;期后被告将房屋转租,也证明了其就是合同的相对方;原告未按《成都市城市房屋租赁管理办法》的规定取得房屋租赁许可证,但是合同无效是违反法律、行政法规的强制性规定,故合同有效。被告擅自转租,导致原告在合同期满后2个月才收回,造成房屋租金的损失,被告应该承担相应的赔偿责任。原告主张的违约金和滞纳金共计7815元,少于被告应该支付的数额,系依法处分自己民事权利的行为,予以准许。但是对1125.7元的水电费,原告提供的证据材料是有利于自己的单方记载,没有其他证据印证,不予采信。法院于2000年8月29日判决被告支付租金9000元,赔偿租金损失6000元,违约金和滞纳金7815元。

被告不服上诉,成都市中级法院于2001年3月13日驳回上诉。


四川省高级人民法院诉范萍作为房屋租赁合同签名者虽与抬头不一致但又实际使用承租房偿付欠租案


【案情】

  原告:四川省高级人民法院。
  被告:范萍。
  19971121日,四川省高级人民法院(以下简称四川高院)与范萍签订了一份房屋租赁合同,合同抬头上写明承租方是大陆美发(成都市金牛区青北路生活用品服务部大陆美容院的简称),但落款处只有范萍的签名,而无大陆美发的盖章及其负责人的签名。合同主要约定:
  四川高院将位于成都市正府街108号综合楼南面的一间面积为25平方米的10号房屋出租给承租方(乙方)作为营业房使用,期限为199811日至19981230日,租金为每月3000元,乙方于每季度第一个月的10日前交纳,逾期按每日千分之五向出租方交纳滞纳金;租赁期间的水电费按照有关部门的收费标准由乙方向四川高院交纳;乙方不得擅自转租房屋。合同签订后,四川高院按约定向范萍交付了该房屋。范萍在按合同履行一段时间后,于1998531日未经四川高院同意,与案外人周瑾达成转让协议,将该房屋使用权与其他财产转让给周瑾。自199810月起,范萍没有按约定向四川高院支付租金。1999125日,四川高院书面通知范萍交付租金及所用水电费用,范萍签收了此通知,但仍未履约。1999312日,周瑾将该房屋钥匙邮寄给四川高院。另外,大陆美发的负责人为黄莉。由于范萍拒不按合同约定交纳所欠租金,四川高院遂向范萍住所所在地的成都市高新产业技术开发区(以下简称高新区)人民法院提起诉讼,要求判令范萍支付所欠租金、水电费及违约金共计23940.7元。
  范萍收到起诉书副本后,向高新区人民法院提出管辖权异议,认为:诉争房屋位于成都市青羊区,按民事诉讼法三十四条的规定,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖,本案属专属管辖,因此高新区人民法院对本案无管辖权。在高新区人民法院裁定驳回异议后,范萍不服,向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院经审查,认为范萍上诉有理,本案属专属管辖,应由诉争房屋所在地的青羊区人民法院管辖,即裁定撤销高新区人民法院的驳回异议裁定,指定青羊区人民法院管辖。
  针对四川高院的起诉,范萍辩称:本案所涉合同是大陆美发与四川高院所签,而其不是大陆美发的负责人,只是后者的委托代理人,故其不能作本案被告。四川高院未按《成都市城市房屋租赁管理办法》的规定取得房屋租赁许可证,故本案的房屋租赁合同无效。原告的部分诉讼请求超出了合同约定的时间范围。请求驳回原告的诉讼请求。
  
【审判】

  青羊区人民法院经审理认为:本案房屋租赁合同虽然乙方写明为大陆美发,但范萍不是大陆美发的负责人,也无证据证明大陆美发委托范萍代表其与四川高院签订合同,且该合同没有大陆美发的公章,只有范萍的签名,因此范萍就是该合同的乙方;其后,范萍与周瑾签订转租协议,以自己名义将该房屋转租给周瑾,也证明了其就是该合同的乙方,从而其是本案的适格被告。虽然四川高院未按《成都市城市房屋租赁管理办法》的规定在出租房屋时取得房屋租赁许可证,但本案应适用《中华人民共和国合同法》,而该法规定合同无效的情形之一是违反法律、行政法规的强制性规定。成都市的该办法不属法律、行政法规之列,而现行法律、行政法规没有出租房屋应取得房屋租赁许可证的强制性规定。故该合同合法有效。范萍将承租的房屋擅自转租给他人,致四川高院在租赁期满后2个月才收回房屋,造成房屋租金损失,范萍应承担相应的赔偿责任,因此四川高院的诉讼请求并未超过合同范围。另外,四川高院依合同约定主张违约金,应予支持;其所主张违约金与滞纳金共计7815元,少于范萍应支付的数额,系依法处分自己民事权利的行为,予以准许。但对四川高院提出的1125.7元水电费,其提供的证据材料是有利于自己的单方记载,没有其他证据予以印证,不予采信,相应的主张也不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第(七)和第(八)项,最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第三条、第四条之规定,该院于2000829日作出一审判决:
  范萍于本判决生效之日起15日内向四川高院给付租金9000元、赔偿租金损失6000元、违约金与滞纳金7815元,共计22815元。
  范萍不服一审判决,又以一审中的辩称理由向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院经审理,以与一审判决相同的事实和基本相同的理由,于2001313日作出驳回范萍上诉,维持原判的终审判决。

 



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