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张雪亮诉厦门国际商品拍卖中心在拍卖成交后未依约交付在建房屋解除合同双倍返还定金案 关键词:约定解除 来源:《人民法院案例选》2002年第3辑,总第41辑,第289—295页 厦门市开元区人民法院一审查明: 张雪亮(原告)与厦门国际商品拍卖中心(被告)于1999年3月29日签订一份协议书,约定原告参加被告的拍卖会。次日,原告竞买的某法院为执行委托拍卖的标的物预售商品房韵园公寓的一套房产。双方签订协议书约定:“成交金额为307000元,佣金15350元,原告应交成交价的30%的定金,余款7日内付清。并在付清成交款后7日内领受拍卖标的物,逾期支付保管费。7日内若未能取得拍卖物有权要求拍卖人承担违约责任”。后原告按约定支付定金9万元,后又支付所有款项。因被告未能按月将拍卖物交付原告,也未能将房屋购房人变更为原告指定的人,原告以被告违约要求双倍返还定金,退还购房款和支付利息。被告答辩称:被告在拍卖时已经声明标的物为在建项目,原告知道,拍卖行为合法有效。 开元区法院认为:拍卖合同有效。拍卖标的物是不动产,转移、变更登记的时期为2个月,被告在确认书上确定的时间明显不符合实际,实属不能履行的情形,并非被告不履行合同,因此不适用定金罚则。由于被告没有在原告付清房款后7日内交付标的物,造成原告要求解除合同,本院支持。法院判决被告退还全部房款并支付相应利息。 判决生效后,厦门市检察院抗诉称:本案标的物为预售商品房,未经质量监督部门竣工验收合格,尚未办理土地房屋权属登记,不涉及房屋所有权的变更、过户问题。房地产权籍登记中心的规定不适用本案,本案不存在不能履行的问题。本案被告的义务体现在为原告办理房屋更名登记手续。但是在原告付完房款后,被告没有按照合同约定办理相应的房屋更名手续,被告已构成违约。 开元区法院根据抗诉再审认为:双方合同有效。被告未能依约定交付拍卖标的物构成违约,应承担违约责任。由于约定的定金幅度为成交价格的30%,违反定金的最高幅度为合同标的额的20%的规定,超出部分不予保护。法院判决撤销原审判决,被告支付原告64470元。 被告对不服上诉称本案拍卖标的物是在建工程,原告竞买的只是财产权利。办理产权过户、登记等手续应由原告自行完成,被告只有协助的义务。被告没有违约,不应承担双倍返还的责任。 厦门市中级法院认为:双方明知拍卖物为预售商品房,系在建工程,尚不具备法定的交付条件,但双方对如何交付和受领拍卖标的物未作明确约定,造成在履行中无法实现合同的目的,对此双方均有过错。鉴于双方对于原一审判决解除合同没有异议,并已经执行完毕,且该判决认定事实清楚,适用法律得当。法院判决撤销再审判决,维持原一审判决。 张雪亮诉厦门国际商品拍卖中心在拍卖成交后未依约交付在建房屋解除合同双倍返还定金案
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