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张雪亮诉厦门国际商品拍卖中心在拍卖成交后未依约交付在建房屋解除合同双倍返还定金案
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张雪亮诉厦门国际商品拍卖中心在拍卖成交后未依约交付在建房屋解除合同双倍返还定金案

关键词:约定解除

来源:《人民法院案例选》2002年第3辑,总第41辑,第289295页

厦门市开元区人民法院一审查明:

张雪亮(原告)与厦门国际商品拍卖中心(被告)于1999年3月29日签订一份协议书,约定原告参加被告的拍卖会。次日,原告竞买的某法院为执行委托拍卖的标的物预售商品房韵园公寓的一套房产。双方签订协议书约定:“成交金额为307000元,佣金15350元,原告应交成交价的30%的定金,余款7日内付清。并在付清成交款后7日内领受拍卖标的物,逾期支付保管费。7日内若未能取得拍卖物有权要求拍卖人承担违约责任”。后原告按约定支付定金9万元,后又支付所有款项。因被告未能按月将拍卖物交付原告,也未能将房屋购房人变更为原告指定的人,原告以被告违约要求双倍返还定金,退还购房款和支付利息。被告答辩称:被告在拍卖时已经声明标的物为在建项目,原告知道,拍卖行为合法有效。

    开元区法院认为:拍卖合同有效。拍卖标的物是不动产,转移、变更登记的时期为2个月,被告在确认书上确定的时间明显不符合实际,实属不能履行的情形,并非被告不履行合同,因此不适用定金罚则。由于被告没有在原告付清房款后7日内交付标的物,造成原告要求解除合同,本院支持。法院判决被告退还全部房款并支付相应利息。

判决生效后,厦门市检察院抗诉称:本案标的物为预售商品房,未经质量监督部门竣工验收合格,尚未办理土地房屋权属登记,不涉及房屋所有权的变更、过户问题。房地产权籍登记中心的规定不适用本案,本案不存在不能履行的问题。本案被告的义务体现在为原告办理房屋更名登记手续。但是在原告付完房款后,被告没有按照合同约定办理相应的房屋更名手续,被告已构成违约。

开元区法院根据抗诉再审认为:双方合同有效。被告未能依约定交付拍卖标的物构成违约,应承担违约责任。由于约定的定金幅度为成交价格的30%,违反定金的最高幅度为合同标的额的20%的规定,超出部分不予保护。法院判决撤销原审判决,被告支付原告64470元。

被告对不服上诉称本案拍卖标的物是在建工程,原告竞买的只是财产权利。办理产权过户、登记等手续应由原告自行完成,被告只有协助的义务。被告没有违约,不应承担双倍返还的责任。

厦门市中级法院认为:双方明知拍卖物为预售商品房,系在建工程,尚不具备法定的交付条件,但双方对如何交付和受领拍卖标的物未作明确约定,造成在履行中无法实现合同的目的,对此双方均有过错。鉴于双方对于原一审判决解除合同没有异议,并已经执行完毕,且该判决认定事实清楚,适用法律得当。法院判决撤销再审判决,维持原一审判决。


张雪亮诉厦门国际商品拍卖中心在拍卖成交后未依约交付在建房屋解除合同双倍返还定金案


【案情】

  原告:张雪亮。
  被告:厦门国际商品拍卖中心(以下简称厦门国拍)。
  张雪亮与厦门国拍于1999329日签订一份“协议书”,约定张雪亮参加厦门国拍次日举行的拍卖会。次日,张雪亮在拍卖会上竞得某法院为执行委托拍卖的拍卖标的物预售商品房韵园公寓F6A室房产一套,双方签订的拍卖成交确认书约定:“成交金额人民币307000元,佣金人民币15350元,张雪亮应交付成交价30%的定金,余额在7日内付清。并在付清成交款后7日内领受拍卖标的物,逾期应支付保管费用;7日内若未能取得拍卖物有权要求拍卖人承担违约责任。”确认书签订后,张雪亮当即支付定金9万元(人民币,下同),并在7日内付清余额232350元。因厦门国拍未能在约定的期限内将拍卖物交付张雪亮,亦未能将房屋的购房人变更为张雪亮指定的人,张雪亮以厦门国拍违约为由向厦门市开元区人民法院起诉,要求厦门国拍双倍返还定金,退还购房款余额并支付利息。
  被告厦门国拍答辩称:拍卖会上已声明本案拍卖标的物为在建项目,原告对此知悉。拍卖行为合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。
  
【审判】

  开元区人民法院经审理认为:厦门国拍在拍卖会上所进行的拍卖,规则、程序符合法律规定,张雪亮与厦门国拍就拍卖韵园公寓F6A室的拍卖行为合法有效。但拍卖标的物系不动产,涉及到所有权的转移、产权过户等问题。按照房地产权籍登记中心的规定,转移、变更登记的时期为两个月时间,而厦门国拍在确认书上所确定的拍卖标的物的交付时间明显不符合实际,实属不能履行的情形,并非厦门国拍不履行合同,因此不适用定金罚则,故张雪亮要求厦门国拍双倍返还定金的请求,本院不予支持。鉴于厦门国拍不能在张雪亮付清全款7日内交付拍卖标的物物的事实,造成张雪亮不同意继续履行而提出解除合同,本院予以支持。厦门国拍应返还张雪亮支付的成交总额32350元,并支付利息。依照《中华人民共和国拍卖法》第九条、第四十条的规定,该院于1999623日判决:
  一、厦门国拍应于本判决发生法律效力后十日内退还张雪亮拍卖成交金额322350元及利息(自199947日起至还款之日止,按银行同期同类存款利率计算)。
  二、驳回张雪亮的其他诉讼请求。
  宣判后,双方当事人均未上诉。该判决发生法律效力后,厦门市人民检察院抗诉称:本案拍卖标的物系预售商品房,未经质量监督部门竣工验收合格,尚未办理土地房屋权属登记,不涉及房屋所有权的转移、过户等问题。因而,房地产权籍登记中心的规定不适用于本案。本案不存在不能履行的情形。《厦门市城镇房屋管理条例》第三十二条规定:“商品房在竣工验收之前,预购人确需更名的,应在权利变更之日起60天内到土地房产管理部门办理更名登记手续。”对于本案预售商品房而言,体现拍卖方履行交付义务的重要标志即为买受人办理房屋更名登记手续。然而在买受人依约付清全部房款后,拍卖方没有按合同的约定在7天内为买受人办理房屋更名手续,卖方已构成违约。
  开元区人民法院根据抗诉再审认为:张雪亮与厦门国拍于1999330日进行的拍卖行为程序合法,体现公开、公正、公平的原则,双方签订的拍卖成交确认书应当确认有效。厦门国拍未能依约交付拍卖标的物已构成违约,应当承担违约责任,张雪亮要求双倍返还定金的诉求应予支持。鉴于成交确认书上约定的定金幅度为成交额的30%,违反《中华人民共和国担保法》第九十一条关于定金幅度最高为合同标的额20%的规定,故定金超出法定部分不予保护。抗诉机关的抗诉理由成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条,《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条,《中华人民共和国拍卖法》第二十四条、第四十条第一款、第五十条之规定,该院于20001025日判决:
  一、撤销本院原审民事判决。
  二、厦门国拍应于本判决生效后十日内支付张雪亮人民币64470元。
  三、厦门国拍支付上述款项时可扣除已支付的利息。
  四、驳回张雪亮的其他诉讼请求。
  厦门国拍对再审一审判决不服,向厦门市中级人民法院提起上诉。诉称:本案拍卖标的物是在建工程,张雪亮竞买取得的只是财产权利。办理产权过户、登记等手续应由买受人自行完成,拍卖人只有协助的义务。拍卖人并没有违约,不应承担双倍返还的责任。抗诉机关引用《厦门市城镇房屋管理条例》第三十二条规定,认为应当由拍卖人为买受人办理房屋更名登记手续,方可视为交付标的物的主张,与《中华人民共和国拍卖法》第五十五条“拍卖标的物需要依法办理证照变更产权过户手续的,委托人、买受人应当按拍卖人出具的成交证明和有关材料向有关行政管理机关办理手续”的规定相悖。再审判决采纳抗诉机关的意见不当,导致实体判决有误,应予改判。
  张雪亮答辩称:体现上诉人履行交付标的物的标志即为被上诉人办理更名登记手续。由于上诉人未能在被上诉人付清全部房款的七日内为其办理房屋更名登记手续,已构成违约,再审判决上诉人双倍返还定金是正确的。请求驳回上诉,维持一审再审判决。
  厦门市中级人民法院认为:厦门国拍与张雪亮双方明知拍卖标的物为预售商品房,系在建工程,尚不具备法定的交付条件,但双方对如何交付和受领拍卖标的物未作明确约定,造成在履行中无法实现合同的目的,对此双方均有过错。一审再审判决在解除该合同的同时认定厦门国拍违约,并支持张雪亮要求双倍返还定金的请求与法相悖,应予改判。鉴于双方当事人对原一审判决解除合同没有异议,并已执行完毕,且该判决认定事实清楚,适用法律正确,判决结果得当,应予维持。根据最高人民法院《关于审理经济合同纠纷案件中具体适用法律的若干问题的解答》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项的规定,该院于2001420日判决:
  一、撤销一审法院再审民事判决。
  二、维持一审法院原一审民事判决。



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