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宁波市镇海鼎天物业管理有限公司诉宁波市北仑加贝购物俱乐部物业管理纠纷案
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宁波市镇海鼎天物业管理有限公司诉宁波市北仑加贝购物俱乐部物业管理纠纷案

关键词:合同成立

来源:人民法院案例选第71  (P190-197)

 


  问题提示:在物业管理纠纷中,如何认定业主委员会和物业公司的性质?
  【要点提示】
  建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
  业主委员会的法定性和代表性决定了业主委员会拥有对外代表权,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力,业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权。
  【案例索引】
  一审:浙江省宁波市镇海区人民法院(2008)甬镇民二初字第71号(2008610
  二审:浙江省宁波市中级人民法院(2008)甬民三终字第518号(20081022
  【案情】
  原告(被上诉人):宁波市镇海鼎天物业管理有限公司。
  被告(上诉人):宁波市北仑加贝购物俱乐部(合伙企业)。
  原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司诉称:被告系镇海鼓楼步行街108号的业主,原告是其所在物业管理区域内的物业管理企业,自2006年起就开始履行其与房产开发商签订的前期物业管理服务合同,履行物业管理职责。因被告拖欠物业管理费,原告多次与其协商均无结果。故诉请法院,要求被告支付2006年与2007年的综合服务费人民币56929元(2965.03平方米×0.8× 24个月)及专项维修资金人民币14232元(2965.03平方米×2.4×2年)。
  被告宁波市北仑加贝购物俱乐部辩称:原、被告之间不存在物业服务合同关系,业主委员会无权对属于业主大会决定的事项作出承诺,被告对其物业一直是自行管理,原告从未对被告物业进行过物业服务,故要求驳回原告的诉讼请求。
  【审判】
  浙江省宁波市镇海区人民法院认为,依照《物业管理条例》的规定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。原、被告之间虽未签订书面的物业服务合同,但原告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》所载明的物业管理区域得到物业主管部门的确认,该区域范围内的业主均应受《前期物业管理合同》的约束,被告作为该区域范围内的业主之一,在物业被交付后应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司在房屋买卖合同中关于由买受人自行管理物业之内容不能约束本案原告,也不能当然免除被告向对整个物业管理区域提供物业服务的原告交付物业服务费的义务。《物业管理条例》第十二条规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力;业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。被告并未向本院提供宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会所作的关于原告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》继续有效之决定已被撤销的相关证据,故被告应受该决定之约束。《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定,亦规定业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同,即分别规定了内部事务的决定权与对外的代表权,两者所指向的权利义务主体是不同的,业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权,如果业主委员会不正当执行业主大会的决定而造成业主损失的,业主可向业主委员会追偿,但基于业主委员会对外代表权,其就物业管理问题所作的承诺对外仍然有效。因此,宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会关于《前期物业管理合同》继续有效之承诺对原告具有约束力,原告应履行《前期物业管理合同》所约定的物业服务义务,同时享有相应的权利。被告辩称原告未提供物业服务,但未能向本院提供充分证据予以证明,而原告提供的证据相对于被告提供的证据在整体上更具有优势证明力,因此,本院认为原告在其管理区域范围内进行了物业服务。鉴于物业服务的区域性及业主交纳服务费的个体性,物业服务企业与业主应各自履行服务义务及交费义务,物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量,业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务,如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定,业主大会可依法解聘该企业。综上理由,法院对原告要求被告支付2006年及2007年的综合服务费之诉讼请求依法予以支持,被告的辩称意见或与现有证据所能证明的事实不符,或有悖法理.不予采信。因专项维修资金属于业主所有,宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会虽授权宁波市镇海鼎天物业管理有限公司收取,但宁波市镇海鼎天物业管理有限公司仅得以代理人身份向被告收取,而无权以原告身份主张实体权利。故原告要求被告支付专项维修资金之诉讼请求于法无据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《物业管理条例》第二十五条、第三十四条、第四十二条第一款、第五十四条第二款的规定,判决如下:一、被告宁波市北仑加贝购物俱乐部支付原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司2006年及2007年的综合服务费人民币56929元,于本判决生效之日起十日内履行完毕;二、驳回原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司的其他诉讼请求。
  宁波市北仑加贝俱乐部不服宁波市镇海区人民法院上述民事判决,向宁波市中级人民法院提起上诉称:(1)加贝俱乐部与鼎天物业公司之间从未签订过物业服务合同,而且,由于现有证据不能证明业主大会曾就续聘物业服务企业做出过决议,故业主委员会在这方面无对外代表权,其承诺鼎天物业公司与茗园房产公司签订的《前期物业管理合同》继续有效显然不当。所以,加贝俱乐部与鼎天物业公司之间并不存在物业服务合同关系;(2)鼎天物业公司提供的证据不能证明其向加贝俱乐部实际提供了物业服务,尤其是保洁、公共设施维护服务,相反,加贝俱乐部提供的证据能够证明鼎天物业公司实际未提供物业服务,因此,原判认定鼎天物业公司事实上也在向加贝俱乐部提供物业服务欠缺依据。庭审中,加贝俱乐部又提出本案应追加茗园房产公司为共同被告,故原审程序也有不当。综上,请求二审法院依法改判,驳回鼎天物业公司的诉讼请求,或将本案发回重审。
  鼎天物业公司在法定答辩期间未提交书面答辩状,在庭审中口头答辩称:(1)物业服务合同有特殊性,不可能由物业公司与业主一对一签订。业主大会成立前,开发商与物业公司签订前期物业服务合同,该合同对所有业主都有约束力;业主大会成立后,由业主大会决定续订合同或另行选择物业公司。本案中鼓韵花苑小区业主大会成立后并未另行选定物业公司,业主委员会也承诺仍按前期物业服务合同履行。因此,鼎天物业公司与加贝俱乐部之间存在物业服务合同关系的事实明确。(2)鼎天物业公司原审提供了一系列证据,可以证明鼎天物业公司事实上提供了物业管理和服务。综上,请求驳回上诉,维持原判。
  宁波市中级人民法院经审查认为,双方当事人的争议焦点为:(1)鼎天物业公司与加贝俱乐部之间是否存在物业服务合同关系;(2)鼎天物业公司是否为加贝俱乐部实际提供了物业服务;(3)本案原审法院是否应追加茗园房产公司为共同被告,即原审程序是否违法。关于焦点一,鼎天物业公司与茗园房产公司签订的《前期物业管理合同》合法有效,该合同在有效期内对加贝俱乐部有约束力。虽然《前期物业管理合同》至20061231期限届满,但宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会已于2008117承诺该合同继续有效,即事实上已追认其与鼎天物业公司存在物业管理服务合同。业主委员会该决定对包括加贝俱乐部在内的全体业主具有约束力。加贝俱乐部主张业主委员会无代表权,但未提供证据证明业主委员会做出的该决定已被撤销。此外,加贝俱乐部与茗园房产公司在房屋买卖合同中关于由买受人自行管理物业的约定亦不能约束鼎天物业公司。因此,原判认定本案双方当事人之间存在物业服务合同关系并无不当。关于焦点二,宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会与宁波市镇海区招宝山街道城东社区居民委员会均确认鼎天物业公司自200611起对鼓楼步行街提供保洁服务,这些证据与鼎天物业公司提供的其他证据可以相互印证,证明鼎天物业公司事实上也在履行物业管理服务。但加贝俱乐部也自行委托宁波市镇海区环卫保洁中心对粪便、垃圾进行清理,并支出了相应的保洁费。故鼎天物业公司客观上并未承担该物业管理区域内的全部保洁服务,且对加贝俱乐部支出2006 2007年保洁费,鼎天物业公司也表示愿意在诉求的综合服务费中予以扣除,故本院认定加贝俱乐部共应向鼎天物业公司支付综合服务费39129元。关于焦点三,加贝俱乐部提出应追加茗园房产公司为共同被告,并由茗园房产公司承担连带责任,该主张欠缺法律依据,本院不予支持,原审法院审理程序并无不当。加贝俱乐部对于和茗园房产公司之间的纠纷可另行提起诉讼,本案中对此不予审理。
  综上,原审判决认定事实基本清楚,程序合法,实体处理并无不当。但鼎天物业公司二审表示放弃部分诉讼请求,该行为系当事人在法律规定的范围内对自己权利的处分,本院予以准许,并依此对原审判决内容予以变更。
  【评析】
  本案是一起物业管理纠纷,涉及业主委员会的法律性质、职责范围及对外代表权等一系列法律问题。审判的关键问题是业主委员会的对外代表权问题。
  (一)关于业主委员会的法律地位和性质
  业主委员会是依照法定程序由业主大会从全体业主中民主选举产生的,在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益、监督物业服务企业的常设机构和执行机构。
  根据定义可知,业主委员会的法律性质是业主大会的常设机构和执行机构,对业主大会负责并报告工作。
  应当指出,业主委员会在实际运作中确实存在着法理上的一些问题。业主委员会的性质是业主委员会的执行机构,它既非法人也非社会团体,所以不具有代表全体业主公共利益的法定主体地位,此主体应当是业主大会。而业主大会的工作方式是会议,其决定的表现形式主要是业主签名的决议,而没有作为一个机构应该具备的作为集体意志表现形式的公章。因此在实践中,小区内召开业主大会后,发布的公告落款均系业主委员会,加盖的公章也是业主委员会的公章。如遇需要对外从事活动,主张权益等事项,需要明示集体意志时,则以业主委员会的名义进行,加盖业主委员会的公章。这种情况造成的实质上的结果很为尴尬,即执行机构代表了真正的权力者从事各项活动。
  业主委员会作为业主大会的执行机构,本身不具有民事主体资格,但基于方便物业管理之考虑,《物业管理条例》中规定由业主委员会直接以其自身名义对外实施具体行为,具有形式上的当事人地位。这种做法,从法理上讲与代表机关的理论是不完全吻合的,因为代表机关对外实施行为时应以其所代表主体的名义实施。
  笔者认为,《物业管理条例》中如此设计是对传统民法中代表机关理论的一个变通与改造。因为作为特殊民事主体的业主大会比较抽象,不像自然人、法人等民事主体那样具体,仅仅存在于人们的观念之中,人们似乎难以感觉到它的存在。为了便于人们直观认识的需要,就赋予本来仅仅为代表机关的业主委员会以自身名义直接对外行为的特殊地位。故即便如此,也不能否定业主委员会的对外代表权,因为这是由业主委员会自身特点所决定的。业主委员会具有两大法律特性:
  1.法定性
  业主委员会的法定性主要体现在:第一,是否成立业主委员会是法定的。我国《物权法》第75规定:业主可以设立业主大会,选举业主委员会。《物业管理条例》第10规定:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。第二,成立业主委员会的程序是法定的。业主委员会的产生必须经过一定的法律程序,我国《物权法》第76规定,选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。《物业管理条例》第16规定:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。第三,业主委员会的职权是法定的。《条例》第15条明确规定了业主委员会应当履行的五项职责,并在第16条规定业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
  2.代表性
  所谓业主委员会的代表性即是要求业主委员会应代表全体业主的利益,通过业主委员会能够真正代表和反映业主的利益,表达业主的意愿。业主委员会的这种真正的代表性,通过以下几个方面得以具体体现:一是成员的产生应具有广泛的群众基础。业主委员会委员是通过全体业主通过法定程序选举产生。对此,《物权法》和《物业管理条例》均明确规定:选举业主委员会或者更换业主委员会成员由业主共同决定;二是业主委员会能代表业主的利益并正确表达业主的意志。可以看出,立法首先要求业主委员会不能侵害业主的合法权益。《物权法》和《物业管理条例》均规定:业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。其次,为了正确表达业主的意愿,立法对委员的任职资格作了原则性规定。《物业管理条例》第16规定:业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任;三是业主委员会的决定应得到遵守。作为全体业主利益的代表,业主委员会所做出的不侵害业主合法权益的有关决定,理应适用于全体业主。对此,《物权法》第78规定:业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
  业主委员会的以上属性表明,其是依法成立,并且天然能真正代表业主利益,故应当具有形式上的当事人地位,完全可以代表业主以自己名义行使权利,业主委员会与全体业主之间存在民事代理法律关系。全体业主在业主大会上选举产生业主委员会,使其在自己的授权范围内,代自己与物业服务企业签订物业服务合同,作出一定的意思表示。而且,业主委员会的决定,对业主具有约束力。这些符合民事代理的一般规定,所以业主委员会与全体业主的法律关系,是民事代理法律关系,其中业主委员会系代理人,全体业主系被代理人。
  (二)物业服务合同的性质
  尽管学理上对物业服务合同的法律性质存在诸多争议,但就物业服务合同的内容看,尽管其存在一定的特殊性,但物业服务企业为作为委托人的业主办理物业服务事务、提供劳务,是实现合同目的的必要手段。同时,物业服务合同为双务、诺成及不要式合同,这与委托合同也是一脉相承。就物业服务合同的有偿性而言,民事委托以无偿为原则、有偿为例外,而商事委托以有偿为原则。物业服务合同为商事合同,当然以营利为目的,属于有偿的委托合同。因此,学界通说主张应当借鉴委托合同的制度机理处理物业服务合同相关争议。综观前期物业服务合同以及物业服务合同,建设单位根据行政法规的规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,依法与物业服务企业签订物业服务合同应当解释为法定的受托情形;而业主委员会代表全体业主依法签订的物业服务合同既有行政法规依据也有业主大会的决议和授权依据。不管是在哪种情形,业主都是实质上的委托人。《合同法》第402的规定,除非有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人,受托人以自己的名义,在委托人授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人。
  就本案而言,2005111,原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份,约定由原告对宁波市镇海茗园房地产开发有限公司开发建设的鼓韵花苑小区的多层住宅及商业楼实施物业管理服务,管理期限自200611起至20061231止,并约定商业用房的综合服务费为每月0.8元/平方米,同日,该合同被提交宁波市镇海区物业管理办公室备案。2008117宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会承诺在未正式签订物业服务合同之前,原告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》继续有效,宁波市镇海区招宝山街道城东社区居民委员会对该承诺亦予认可。宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会与宁波市镇海区招宝山街道城东社区居民委员会均确认原告自200611起对鼓楼步行街提供保洁服务。由此可见,鼓韵花苑业主委员会与镇海鼎天物业管理有限公司签订的物业管理合同当然有效。被告宁波市北仑加贝购物俱乐部系宁波市镇海区鼓楼步行街108号房子的所有权人,该房属于鼓韵花苑小区的商业用房,面积为2965.03平方米,该房于2006年前被交付给被告。作为业主,应当受上面物业管理合同的约束,但被告表示,只有业主大会才有权选聘物业管理企业,业主委员会无权对属于业主大会决定的事项作出承诺,故该物业管理合同无效。经过上述讨论可知,该说法显然不成立。《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定,亦规定业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同,即分别规定了内部事务的决定权与对外的代表权,两者所指向的权利义务主体是不同的,业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权,如果业主委员会不正当执行业主大会的决定而造成业主损失的,业主可向业主委员会追偿,但基于业主委员会对外代表权,其就物业管理问题所作的承诺对外仍然有效。
  虽然被告宁波市镇海茗园房地产开发有限公司订立合同约定其所购的商品房均由买受人自行管理,出卖人将不再向物业公司委托物业管理。但鉴于业主委员会的对外代表权,该合同对鼎天物业管理有限公司没有约束力,故此被告应当缴纳物业管理费。
  审判实践中,业主以其并非物业服务合同(包括前期物业服务合同)当事人为由,拒绝接受合同约束的现象时有发生。根据《物业管理条例》第三章之相关规定,在业主、业主大会聘物业服务企业之前,建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。《物权法》规定,选聘物业服务企业应当由业主共同决定。业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定,与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同是在特定条件下,为维护业主利益和物业区域正常秩序而为。业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同,则是业主自治权行使的结果。无论是哪一个合同,业主虽然不是形式意义上的签订者,但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看,物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系,如果业主所提前述主张和抗辩成立,则势必导致物业服务关系发生紊乱。
  应当指出的是,2009101起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》已经对这一问题作出明确规定,解释第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
  (一审合议庭成员:杜 鹃 倪 黎 陆昕予
  二审合议庭成员:胡曙炜 徐梦梦 赵江涛
  编写人:浙江省宁波市镇海区人民法院 郑尚强
  责任编辑:顾利军)



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